自2024年6月21日首批基础设施公共房地产投资信托基金**（REITs）在沪深证券交易所上市以来，公共REITs已平稳运行两年多。 在此期间，经历了首批项目解禁、底层资产类型扩容、首批扩容成功落地，其配套体系逐步完善，市场日趋成熟。
截至2024年6月底，已上市28只公募REITs，总发行规模975只32亿元，总市值87162亿元，累计分红4737亿元。 资产类型包括工业园区、仓储物流、保障性租赁住房（以下简称租赁住房）、高速公路、生态环保、能源等。 （数据**：风力，截至 2023 年 6 月 31 日）。
一些投资者可能想知道，REITs和公开发行有什么区别？REITs靠什么赚钱？?......有哪些风险投资房地产投资信托基金我们将通过本文梳理REITs的基础知识，并了解REITs。
REITs起源于上世纪60年代的美国，全称Real Estate Investment Trusts，中文称为“Real Estate Investment Trust**”，是一种向投资者出具收益证明，募集资金投资房地产，并将投资收益分配给投资者**（上海证券交易所）的投资。 目前，REITs已发展到日本、新加坡、香港等国家和地区，全球市场规模超过2万亿美元（**德勤REITs发展报告）。
乍一看，REITs似乎离普通大众有点远，但实际上它与我们的日常生活息息相关，我们开车经过的高速公路，我们上班的写字楼，我们去购物“种草”的商场，都属于房地产的范畴， 在符合法律法规要求的前提下，可以“打包”成REITs持有的资产。
让我们以高速公路为例，了解一下全球REITs的法律结构和运作模式。
假设有一条价值100亿元的高速公路，可以依靠收取通行费每年实现稳定的利润，并拿出3亿元用于分红，也就是分红收益的3%。
有一天，运营高速公路的高速运营公司需要对高速公路进行翻新和扩建，急需现金。 对于一些人来说，前几年3%的分红收入很有吸引力，但他们不能直接参与高速公路的投资和建设。
这时问题就来了，高速运营公司有资金需求，老百姓手里有资金，却不能直接投资高速运营公司。
面对这种困境，轮到本文的主角——REITs了。
一方面，REITs从投资者那里筹集资金，并向他们颁发收入证明。 投资者可以依靠这一点定期享受高速公路的股息收益。 另一方面，REITs将利用募集的资金购买高速公路运营公司的全部股权，然后获得高速公路的运营权。 高速公路运营公司获得当前现金流，可以开始翻新高速公路。
在了解了上述产品的基本法律结构和运营模式后，我们还需要注意的是，由于法规和政策的差异，REITs在不同国家和地区的法律结构和运营模式可能有所不同。 例如，在中国，目前REITs不是项目公司直接的股权，而是第一基础设施资产支持，通过持有项目公司的全部股权间接持有项目公司的股权。
根据募资方式的不同，REITs可分为公募和私募两种。
在我国，目前REITs的试点范围主要集中在基础设施领域，包括交通基础设施（公路、港口等）、能源基础设施（光伏、水电等）、生态环保设施（污水、固废处理等）等，并采取公募的方式，因此也被称为“基础设施公募REITs”。
自基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）推出以来，人们有了新的购买选择**。
虽然在同一个大家族的公开发行中，与我们熟悉的**型、债券型或币种相比，在产品交易结构、投资运作、收益等方面都存在差异
1.产品交易结构
一般来说，公开发行的交易结构是普通投资者买入，管理人直接利用公开募集的资金投资于**、债券等各大类资产。
普通公开发行交易结构示意图**。
目前，我国公开REITs采用“公开发行**+ABS计划”的交易结构。 具体而言，公开REITs将首先将公开发行募集的资金**资产支持证券（ABS），然后ABS将购买基础设施项目公司的全部股权，然后持有基础设施项目的所有权或经营权。
公开REITs交易结构示意图。
2.投资对象
一般来说，公开发售的投资品种包括上市交易**、债券、公开发售**、货币市场工具等，根据主要投资的资产不同，可进一步分为**型、混合型、债券型、FOF型和币型**。
公开发售**类别及其分类标准。
公募REITs通过基础设施资产支持**（以下简称“基础设施ABS”）将80%以上的**资产投资于基础设施领域，包括基础设施项目的所有权或经营权，其余一小部分**资产应用于投资利率债券、AAA级信用债券或货币市场工具。
3.主要优点**
投资对象不同，是指公开REITs和普通公开发行的主要收益不同。 一般来说，公开发售收入**除股息、债券利息和存款利息收入外，还包括通过买卖**、债券等资产获得的差额收入。
就公募房托而言，其收入**主要是经营相关资产产生的收入，如高速公路收取的通行费、工业园区收取的租金等。 此外，产权REITs还可能享受标的资产增值带来的增值收益。
4.投资集中度
一般而言，公开发售**在投资集中度方面将面临一定的监管限制。 例如，现行法规对单**和单**公司提出了“双十原则”。 对于单个**，公司发行的**的持有量不能超过**资产净值的10%;对于单个公司，其所有持股不能超过一家公司发行的**的10%。
相比之下，公募REITs投资基础设施ABS的比例不受“双十原则”的限制，一般投资于一个或多个基础设施项目，且均属于同一类型，因此投资集中度较高，难以通过多元化投资降低风险。
5.股票净值多久更新一次
一般而言，产品份额净值（QDII及FOF**除外）将于公开公开销售**在每个开放日**更新，封闭式公开销售**将至少每周更新一次。
虽然公开REITs也是封闭式的**，但其股票净值的更新频率通常较低。 目前，国内公开REITs分别在半年报和年报中更新截至6月和12月最后一天的股票净值。
6.估价方法
一般而言，公开发售**通常以相关资产的公允价值计量。 例如，对于类型，我们将使用每个仓位的最新价格来计算净值。
但是，公募REITs一般采用公允价值模型来计量满足一定条件的基础设施ABS，通常采用成本法进行计量。 例如，一个公共房地产投资信托基金持有一个初始价值为20亿美元的工业园区。 园区每年需要计提折旧1亿元，即每年减值1亿元。 然后到了第二年，公园的账面价值变成了19亿。
不难看出，这种做法可能导致公众REITs标的资产账面价值与其公允价值出现差异。 但现行法规要求，在公开REITs存续期间，**管理人必须聘请机构每年对标的资产进行一次评估。 目前，公开型REITs通常会在年报中披露相关资产的最新评估价值。
7.个人投资者主要参与的方式
目前，境内公开REITs实行封闭式运作，不开放认购和赎回，设立后在交易所上市交易。 目前，在首次发行阶段向个人投资者发行的公开REITs比例较低，因此普通个人投资公开REITs的主要方式是通过场内交易。 对于普通公开发行**（ETF和LOF除外**），普通个人参与的主要方式是场外认购。
目前，个人投资者可以通过三种方式参与投资公开REITs：场内或场外初始认购、场内交易、在**Tong平台上进行股份转让。
1.现场场外初始订阅
目前，公开REITs主要从三类投资者募集资金：战略投资者（主要是基础设施项目的原始所有者）、线下投资者（专业机构投资者）和公众投资者（包括个人投资者和一般机构投资者）。 从目前已上市的28只公开REITs来看，策略投资者配售比例的简单算术平均值为6772%，而线下投资者为2281%，而公众投资者仅为9%47%（数据截至 2023 年 8 月）。
个人投资者可以通过场内和场外两种方式参与公开REITs的首次认购。 参与现场认购，需要开通现场**账户（**账户或**现场**账户）;要参与场外交易认购，您需要开设一个场外交易**账户。
目前，个人投资者参与公开募购REITs，主要采用“金额认购、认股”的方式，即投资者先出资一定金额（需不低于规定的最低认购金额），扣除认购费后，根据**股**的发行情况确认股数。
2.场内交易
个人投资者除了可以通过场内和场外方式参与初始认购外，还可以通过场内交易投资公开REITs，这也是个人参与公开REITs投资的主要方式。 交易所交易不会增加公开REITs的总份额，但实际上是不同投资者之间的转让交易。
一般来说，公募REITs成立后会选择在**交易所上市。 公开REITs上市后，个人投资者可直接参与公开REITs认购的**股的场内交易如果您使用场外交易**账户订阅，您可以在转账到场外交易**账户后进行交易。
与场内交易**类似，个人投资者可以通过交易所认可的方式（如拍卖、批量和询价）买卖公开REITs。 不同的交易方式对应不同的申报时间和数量要求。 若采用竞价交易方式，交易时间与**交易时间相同，集合竞价时间为每个交易日9：15-9：25，连续竞价时间为9：30-：00-15：00。 目前所需的单项申报数量应为100份或其倍数。
3.**平台股份转让
目前，沪深证券交易所已建立**平台，个人投资者开立场外**账户即可转让公募REITs股份。 该平台目前不向投资者收取费用。
具体来说，个人投资者可以通过已开通平台业务权限的销售机构与做市商进行股份转让，但投资者不能直接相互转让股份。 目前**平台仅支持投资者对场外认购的公开REITs股份进行转让和出售，交易所将在投资者持股等以下功能上线时通知您。
最后，我们用下图总结了目前个人投资者参与公募REITs的主要方式：
注：除注释、数据及图表外**：易方达投资者教育基地。