**：意见领袖。
**：意见领袖。 夏磊.
当前，房地产正在向新模式转型，要增强信心，推动转型。 2024年将实施“认房不认贷”等政策，为房地产市场企稳奠定基础，未来仍需政策的持续呵护。 展望2024年，我们预计政策暖风继续吹拂，需求端持续优化城市针对性政策措施，供给侧稳步推进“三大工程”建设。
在需求端，预计将继续从三个方面发力，支持刚需，改善需求。
取消限购，进一步扩大和落实扶持政策。 目前，三四线城市的需求侧政策已经放宽。 在35个城市中，有9个城市仍在实施限购，26个城市已经取消了限购。 33个城市优化调整限购措施，主要包括优化限购区域、放宽或取消对外社保缴费期限、放宽多子女家庭限购数量、调整人才落户门槛、取消限购政策等。
未来，在不断优化过严、过严的行政约束的基础上，未来政策将重点完善配套措施，发挥好政策组合作用。 具体来看，一是继续放宽限购区域，调整限购标准。 限购政策仍可通过缩短社保或个人所得税限购年限、放宽特殊地区限购、取消单身限购、适当增加特定群体购房数量、优化离婚购房限制、优化人才购房等方式进行调整。 二是优化购房优惠和购房补贴政策。 优化空间包括适当扩大补贴范围、提高补贴标准等，针对人才买房、生房等特定人群的需求，推动政策落地。
在金融方面，首付比例和按揭利率将进一步降低，普通房屋的认定标准将得到优化。
首套房认定标准调整为“认房不认贷”。 首付比例方面，8月31日，中国人民银行和国家金融监管总局联合发文，首批商业贷款最低首付比例不低于20%，第二套商业贷款首付最低比例不低于30%。 在35个城市中，有29个城市的最低首付率已降至第一套的20%和第二套的30%。 利率方面，央行持续完善差异化住房信贷政策，统一规定贷款利率二房不低于LPR+20BP，首套住房不低于LPR-20BP。 根据央行1月份出台的首套住房贷款利率政策动态调整机制，房价连续3个月**的城市可以分阶段维持、降低或取消首套住房贷款利率下限。 在35个城市中，第一组目前减少到LPR-50BP，第二组LPR+20BP。
未来仍有政策空间。 一是进一步降低首付比例。 特别是核心城市第二套住房的首付比例仍有可进一步降低。 二是降低房贷利率加点。 11月，百城第一主流房贷平均利率为387%，两套主流房贷平均利率为443%。部分城市涨幅仍然较高，这意味着房贷利率，尤其是第二套利率的下降空间更大。 三是优化普通房屋的标识标准。 随着12月14日北京、上海两地普通房屋标识标准的调整，大部分城市的普通房屋标识标准已经更加贴合市场，未来可针对刚性需求和改善需求人群出台优惠政策，促进房地产消费。
税收优惠政策有望继续扩大，进一步降低交易税费。
现行政策主要包括：换房分阶段退税、契税补贴等。 所得税方面，延续“卖一买一”政策中居民缴纳的个人所得税退税政策，政策延长至2024年12月31日。 在契税方面，目前各城市出台的政策包括免征契税和针对特定群体或特殊情况的优惠税率。 未来政策空间包括：将免征增值税期限从5年缩短至2年、优惠契税税率、个人所得税减免、二手项目交易增税免税等。
在供给侧，积极推进三大项目建设，构建房地产开发新模式。 “三大工程”建设在重要会议上屡屡提及，是明年供给侧的重要力量，是稳定房地产市场的三板斧头，是实施房地产开发新模式的抓手。
其中，城中村改造有利于消除城市建设治理的短板，改善城乡居民居住环境条件，扩大内需，优化房地产结构。 目前，城市核心区可用土地在减少，但需求却在回流核心区，造成大城市住房供需错配的矛盾。 城中村改造可以提高土地利用效率，并在此基础上建设功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。 城中村产权、人员、空间等方面存在复杂性，因此政策提出应采取拆迁新建、改建升级、拆迁结合、拆合并等不同的改造方式。 在资金方面，全市整体改造资金既可以按照市场化原则提供商业银行贷款，还可以将城中村改造项目纳入专项债券支持范围，鼓励民间资本参与。 中国人民银行也提出提供中长期低成本金融支持。 在土地和规划方面，实施全市和区域统筹规划，实行净土地出让。 此外，城中村承担着为城市流动人口提供租赁住房的重要功能，因此城中村实际上是住房保障体系的组成部分，需要与保障性住房建设相结合。
城中村可以有效拉动房地产销售，从拆迁户商品房安置、非定向回购业主货币化安置、腾空后改造土地、腾空后新建商品房、腾空后新建保障房等。 在乐观情景下，普遍预计城中村改造将在五年改造期内拉动14%的销售额4亿平方米，其中2024年拉出9亿平方米。 在谨慎的情况下，预计将推动住宅销售增长42亿平方米，其中2024年拉动8307万平方米。
城中村的改造将有助于刺激房地产投资。 在土地成交规模同比大幅下滑、新房销售恢复缓慢、企业资金压力等多重因素影响下，预计2024年新建修缮步伐较慢，将影响房地产开发投资金额。 城中村改造可有效拉动房地产投资，有望提升44-12.1万亿元，占全国的62%0万亿元房地产投资总额72%-19.5%；其中，2024年投资拉动区间为07-1.9万亿元。
实施保障性住房建设是与现阶段房地产开发相对应的重要工程。 2024年，房改主要是为了解决住房短缺问题。 2024年开始大规模推进城市保障性住房项目建设，主要完善保障性住房项目体系。 2024年，重点解决工薪阶层买不起商品房、保障性住房供给不足的问题。 未来，保障性住房占住房总供应量的比重将有所提高，让人们有地方住，解放双手，解放双手，为美好生活而奋斗。
住房问题既是民生问题，也是发展问题，推动保障性住房供给，不仅可以解决工薪阶层的住房困难，而且有助于促进房地产市场稳定健康发展，促进房地产行业转型发展。 以人口净流入量大、房价高企的城市为重点，扩大保障性住房供给，解决住房难问题，允许新市民和青年进驻，增强流入地区流动人口归属感，促进房价稳定运行。 盘活低效土地和住房，助力房地产市场平稳健康发展。 适当整治商品房存量，盘活闲置土地和低效的工商业等非住宅用地建设保障性住房，既能盘活房地产企业现金流，又有助于去库存。 提高土地出让比例和协议出让比例，有助于稳定地价和房价。 为了达到保本保利的目的，将提高划拨和同意出让的土地比例，这将使地价得到合理控制，降低住房成本，更大程度地保证居民的住房需求。 严格封闭管理，不允许上市交易。 建立公平公正的分配机制，满足老百姓“住一屋住”的愿望，同时严格区分商品房。 在严格封闭管理的政策下，将实现房屋不投机，同时商品房将回归商品属性。
保障性住房规划建设的重点是拓展分配型保障性住房的新方式，满足多层次住房需求，建立租购结合的住房体系。 但同时，将综合考虑房地产市场形势，在商品房销售稳定的情况下，合理把握建设步伐。 保障性住房、商品房、公共租赁住房相互支撑，共同形成完整的住房体系。 继续为城镇住房收入困难家庭提供公共租赁住房保障和一定租金补贴，为愿意买房但买不起房的工薪阶层提供保障性住房，为有改善需求的居民提供符合其需求的商品房，使商品房回归其商品属性。 因需求实现高品质住房，实现低收入靠保障、中等收入靠支撑、高收入靠市场的完整住房体系，提供优质居住条件，解决人们对住房的美好期待。
风险提示：1）市场超预期下滑，导致土地成交、商品房销售不及预期
2）政策不及预期;
3）计算结果不能反映市场的全貌，计算结果受数据量的限制，可能导致结果不能反映市场的全貌
4）国情不同，国别比较结论的局限性，不同国家采取的政策不同，国情不同，因而市场趋势也不同;
5）市场调研数据样本有限，会导致相关结果与整体市场情况存在一定差距。
*研究报告：《2024年如何进入房地产市场——政策》。
发布日期：2023 年 12 月 25 日。
发行机构：国海**股份***
本报告分析师：夏磊。
SAC编号：S0350521090004