专家预计，2024年房地产市场将继续处于转型调整过程中。 在楼市进一步分化的背景下，2024年楼市调控需要更加差异化和精细化的政策。
记者 李晓红.
随着 2023 年的结束，2024 年的房地产市场备受关注。
2024年，我国加大对房地产市场的监管力度，地方政府陆续出台一系列调整优化政策，促进房地产市场稳步发展。 2024年，如何进一步调整优化政策助力房地产市场健康发展？
政策调整优化持续推进。
7月24日召开的政治局会议提出了“中国房地产市场供求关系发生重大变化”的重要论点。 随后，**和地方政府相继出台政策，调整优化楼市调控，促进楼市平稳运行。 近日，住建部党组书记、部长倪宏表示，今年房地产市场总体呈高、中、低三低态势，平稳运行。
调控政策对冲下滑发挥了积极作用，供需两端均行之有效。 广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳对中国经济时报记者表示，在供给侧，国企和央企积极征地开工建设，建筑企业积极进军开发行业，在销售榜上处于较高位置。 在需求端，保障楼房交付、降低购房门槛、降低购房成本等，起到了稳定预期的作用。 但由于前期积累的问题集中爆发、房企资金链紧绷、楼市需求侧偏弱等原因，监管政策效果有限。 供给侧的监管政策力度不够，如大部分新市民、年轻人、外来人口，需求潜力巨大，但对冲行业下行趋势却没有起到对冲作用。
中国人民大学国家发展战略研究院城市与房地产研究中心副主任赵大轩对《中国经济时报》记者表示，2024年是中国房地产市场供需关系快速变化的一年，市场供需双方的心理预期都发生了重大变化， 这直接影响市场活动。2024年，各级出台了大量政策，但市场仍未出现重大结构性反转，市场观望情绪浓厚。
展望2024年，房地产市场能否进一步企稳复苏？
赵大轩认为，2024年的房地产市场将继续处于转型调整的过程中。 一方面，前期通过“高周转、高负债”经营的企业将逐步淘汰，房地产市场的历史问题将逐步得到解决，市场信心将逐步恢复。 另一方面，房地产市场将分化，产品竞争力强、区位好、管理好、建设好的存量住房开发商在市场上表现较好。
差异化精细化政策可能成为主要方向。
在房地产市场供需关系发生重大变化的背景下，房地产开发新模式的构建正在加速。
2024年，我国房地产政策应更加积极地推动房地产市场重大转型，在土地供应、规划建设、金融支持等方面满足市场预期。 赵大轩说。
赵大轩建议，首先，从土地供应的角度来看，要更加注重城市和地方政策。 对于一些新房销售压力较大的城市，应该放慢土地供应速度。 对于一些新住房供给存在结构性错配的城市，要挖掘土地供应潜力，尽可能向满足人民需求的方向供应优质地块。 其次，从规划建设的角度来看，房地产市场越是低迷，越要狠抓烂尾工程和新建房屋建设质量，降低预售占比等措施，使开发商能够提高开发质量，增强市场信心。 最后，在金融方面，除了满足房企正常融资需求外，还需要有效降低购房资金成本，建立更加灵活的房地产抵押市场。
李玉佳认为，2024年，房地产政策的调整优化要集中在供给侧。 一是落实“三支箭”、“白名单”和“三个不少于”要有根本性措施。 增强银行与企业之间的信息透明度和互信，规范房地产企业的财务行为和信息披露，防止企业违规挪用预售资金，消除项目间资金流动的交集，使金融机构能够清晰地分析项目的实际债务和可控现金流。 对于新融资支持的房地产开发项目，要保证债务和债权的独立性，确保销售资金全部用于项目交付和债务偿还，资金闭环运行，防止资产或资金被冻结和抵扣。 二是在分配保障性住房、公共租赁住房、城中村改造等方面取得增量效应，与新公民、青年、外来人口、无户籍户、新引进人才、工薪阶层等中等收入和中等收入群体的住房需求对接，包括增量建设，特别是存量盘活。
西南财经大学经济学院教授刘璐对《中国经济日报》记者表示，在楼市进一步分化的背景下，2024年楼市调控需要更加差异化、精细化的政策。 首先，在房价较高的一线城市，可以进一步突出保障性住房，为低收入人群或特定职业人群提供带床保障性宿舍住房。 对于置换型改良购房，可以从信贷、交易等多方面提供便利。 不断完善和规范二手房交易流程，保护人民群众合法权益，维护二手房交易正常市场秩序。 其次，二线城市的房地产市场需要因地制宜的更灵活的监管政策。 三四线城市楼市面临进一步下行压力，可出台补贴、税收优惠等措施，促进当地市场复苏。 也可以结合春节假期，做好返乡买房配套服务，承接一二线城市楼市购买力溢出。