第三节 现金流量分析。
一、现金流的概念
2. 现金流量表
3. 房地产投资活动中的现金流量分析
现金流的概念
房地产开发投资活动可以从物质形式和货币形式两个方面来考察
a.从物质形态看：房地产开发投资活动表现为开发企业使用各种工具、设备和管理手段，消耗一定的能源，通过开发土地，使用各种建筑材料和建筑配件，最终为人类生产或生活创造建筑空间， 或通过建筑物的维护和维修管理活动，提供满足客户各种需求的生活空间。
b.从货币形态看：房地产开发投资活动表现为投入一定数额的资金，花费一定的成本，通过房屋销售或租赁经营获得一定数额的货币收入。
什么是现金流入、现金流出、净现金流？在房地产投资的分析中，将某项投资活动视为一个独立的系统，在一定时期内每个时间点实际发生的资金流出或流入称为现金流量。 其中，资金从系统流出称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。
现金流入 现金流出 净现金流
房地产开发投资项目：现金流入包括：
1） 营业额
2） 租金收入
3）其他营业收入等
现金流出包括：
1）有建筑成本或购买成本的土地
2）财务费用
3） 运营费用
4） 销售费用
5） 税费等
公式]“销售和租赁 - 本金税”。
现金流量表
绘制现金流图的基本规则是：
1.以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上每个刻度代表一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为利息周期（可以是年、半年、季度或月等）。
横坐标轴上的“0”点代表当前时间点，也可以表示资金运动的时间起点或某个基准时间。
点“1”表示第一个计息期的结束，也是第二个计息期的开始，以此类推，如下图4-1所示（现金流量时间刻度）。
绘制现金流图的基本规则是：
2.如果现金流出或流入不是在计息期初或期末，而是在计息期内发生的，为了简化计算，一般认为习认为其代数和发生在计息期末，称为期末习惯法。
3.为了与期末惯例保持一致，在将资金流绘制到现金流量图中时，将初始投资 p 作为前一期的期末，即期末 0，即期末，即本期 0 的计算原点。
4.相对于时间坐标的垂直箭头表示不同时间点的现金流。 现金流量图中垂直箭头线的箭头通常表示上行的正现金流和下行的负现金流。 计息期现金流量净额是该期现金流量的代数总和。 见下表（正现金流和负现金流）：
为了正确绘制和应用现金流量图，需要根据投资项目的特点来把握现金流量的三个要素
现金流量的规模（金额）
方向（流入或流出），
效果点（时间点）。
公式]“慷慨大方”。
房地产投资活动中的现金流量分析
房地产开发运营企业2+3=5种经营模式：
注意]对于特定的房地产开发投资项目，其商业模式可以是上述模式之一，也可以是上述两种或多种模式的组合。