作者丨唐少奎 编辑：
编辑丨张伟贤.
图源丨图虫。
回首2023年，为促进房地产市场稳健运行和持续健康发展，我们将频频优化调整政策。
据中原地产研究院统计，2023年12月，共出台各类房地产政策优化调整78项。 2023年，房地产政策优化调整总量高达1008次，继2022年历史首次突破1000次后，将连续两年保持高位。
2023年，房地产政策将主要集中在金融扶持、城市政策、城市更新、新房变动等方面。 然而，该政策的实际效果并未显示出预期的持久效果。 由于大环境的影响，政策的传导效应将弱于往年，修复周期将更长，目前楼市形势仍较为严峻。
然而，该政策继续发挥效力。 2023年下半年，一线城市调控政策将开放，市场信心将继续恢复，有分析师预计楼市将在2024年下半年触底反弹。
通策研究院研究主任宋宏伟认为，一线和核心二线城市对政策比较敏感，政策有效，但时效短，这是一个明显的特点，三、四、五线城市大多对政策敏感度低，出台政策后市场反应不明显。
政策重点是什么？
2023年，同时推出稳稳楼市一级的“三支箭”，打造房地产开发新模式。 2023年7月，中共中央政治局会议未提“以房代住，不以投机为本”，提出“适应我国房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，强调支持保障住房交付，维护市场主体稳定， 预防系统性风险，合理需求住房。8月以后，多部委反应迅速，密集出台实质性宽松政策，使得楼市调控进入宽松周期。
在地方层面，300多个城市开展了800多项调控和优化。 2023年下半年，地方房地产调控政策明显加快放宽调伐，调整力度加大，二、三、四线城市普遍突破限购、限贷、限价、限售等“四限制”; 放宽公积金政策; 落实免税和住房补贴政策; 落实以旧换新政策，调整普通住宅认定标准。 一二线城市也将在2023年下半年推出定向放宽政策。
具体来看，以财政支持、城市特色政策、城市更新、新房改革为主要内容，重点关注九个方面：购房资格限购政策持续放宽; 购房杠杆首付率下降，包括首套和第二套住房首付率降低; 购房成本的抵押贷款利率一直在下降，包括现有住房贷款利率下降; 销售流通领域的限售政策不断放宽，大部分低能耗城市基本取消; 房价方面，放宽了预售**调控，部分城市取消了下限限制; 在交易成本方面，与交易相关的税费一直在下降; 公积金政策方面，各地继续加大公积金政策支持首套房政策，部分城市也加大了对二房的扶持力度; 财政补贴，部分城市加大了购房补贴政策; 一些城市出台了“以旧换新”的一手二手联动政策，以应对高库存和救助。
以金融层面的政策优化调整为例。 住房和城乡建设部除了继续落实“16条金融措施”政策，推动金融机构运用“三箭”融资工具，平等支持各类所有制房地产企业的合理融资需求外，还构建了保障性住房和商品房“双轨制”的房地产市场新模式。
虽然2023年出台的“认房不贷”、降低贷款利率和首付比例等具体突破性措施已初见成效，但其全面影响仍在深化和扩大的过程中。 正如宋宏伟所说，以金融体制为导向，进行政策优化调整，是今年调控的标配行动。
政策宽松继续升级
2023年12月21日至22日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，系统总结2023年工作，分析形势，明确2024年重点任务，推动住房和城乡建设高质量发展迈上新台阶。 会议指出，明年的工作要坚持稳中求进、进稳促稳、先立后破的原则，围绕4个大板块18个方面的工作。
* 工信部将继续加强房企融资政策发布，明确各金融机构要深入落实金融工作会议部署，坚持“两坚定”，一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资需求。
不难理解，2023年12月房地产政策宽松继续全面升级。 12月14日，为更好地满足居民对刚性改良住房的需求，促进房地产市场平稳健康发展，京沪两地先后优化房地产政策，包括降低首付、降低利率、优化普通房识别标准等，大大降低了居民购房门槛和购房成本。
分析人士指出，一线城市首付比例下调等一系列政策，有助于加快一线城市楼市触底进程，短期内政策起效。 更重要的是，一线城市购房者信心不断回升，尤其是看房者，明显加快了进入市场的步伐。
通策研究院预测，2024年全国住宅建筑有效销售规模约为8亿平方米，加上工作到住房等数据，可能达到9亿平方米左右。
此外，从目前REITs的步伐来看，未来会有更多的扶持政策，包括政策引导和企业转型方向，但整体规模仍然较小。
中原地产首席分析师张大伟认为，化解项目交付风险仍是2024年政策重点之一，预计“保障房交付”的配套资金和政策有望进一步落地，恢复市场预期。 加大预售资金监管政策调整力度，加强预售资金监管，改革预售制度或“保证房”重要配套措施。
值得一提的是，住房和城乡建设部此前已明确表示“有条件可进行既宅售”，2023年多地将开展既宅试房，合肥、郑州等地也提出在部分地区开展试点。
张大伟指出，未来房地产市场走势仍取决于政策，随着12月各项政策出台稳定楼市，预计2024年初市场将再现一定区间的行情。
宋宏伟也持类似观点。 他认为，2024年政策环境将进一步放宽。
1、一线城市政策将是2024年政策的风向标和重点，一线城市的楼市环境将在城市特异政策背景下进一步优化，购买门槛和购买成本有望进一步降低;
第。 二是房企纾困和房房交付仍是金融政策的重点，预计房企短期债务压力将得到缓解，部分房企融资渠道将逐步打通，但更多集中在现有债务的展期上， 为房地产企业赢得了短期空间;
第。 3、保障性住房是2024年我国房地产市场的热点，随着14号文的逐步实施，城镇低收入和新人才保障性住房体系将进一步完善，有望出现更友好、性价比更高、更宜居的保障性住房体系。
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编辑：李宇彤，实习生：赵凤玲。
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