原标题：从天而求空间，与“工业楼上”突围。
工业是实体经济的主体，土地资源是经济社会发展中最基本、最稀缺的要素之一。 随着经济的快速发展，工业用地进入存量时代，土地短缺、土地利用率低等问题制约着越来越多的城市产业发展。 近年来，国内一些一线城市如深圳、上海等陆续出台相关政策和实施细则，率先开放“产业楼上”模式，加大存量空间增量，从天而求空间，大大提高了土地资源利用率。
工业怎么上楼？ 哪些行业可以上楼？ 山东“工业楼上”发展如何？ 在“工业楼上”的发展中，我们要克服哪些障碍？
什么是“工业楼上”。
简言之，“工业楼上”是一种将传统的单层平式厂房聚集到高层的垂直空间形态。 工业厂房的传统印象是，它们都是1-3层的低矮房屋，分布均匀。 “工业楼上”厂房容积率高于传统厂房，建筑高度一般在24m以上，或层数在6层以上，最大限度地利用了有限的工业空间，降低了企业用地成本。
“工业楼上”模式最早引入香港，那里的土地价格昂贵，并已得到充分证明，例如，24层高的新南宏怡是20世纪70年代全球电子产品生产的重要枢纽。 在中国大陆，“工业楼上”始于珠三角地区，从2005年佛山顺德天福来国际工业城首次尝试，到2012年深圳全智科技创新园集群“楼上”园区，珠三角地区“工业楼上”已成为普遍现象。 从国内“工业楼上”发展阶段来看，从南到北，珠三角处于第一梯队，成熟“工业楼上”模式得到广泛推广，第二梯队以长三角的苏州为代表，起步稍晚，但在多个工业园区进行了创新。 山东“工业楼上”整体还处于起步阶段，目前主要在青岛市崂山区、城阳区、西海岸新区等地试点，临沂、淄博、济南等地的个别楼房也进行了前期探索。
从目前来看，“产业上楼”可以发挥三大效应：一是产业集聚效应，即同类型企业或产业链上下游企业集聚，实现资源集约化与产业集聚的良性循环; 二是人才虹吸效应，在这个过程中会聚集优秀的管理人才、科技人才和制造人才，从而吸引更多的人才来这里; 三是科技创新的产业公地效应，创新依附于制造业的每一个环节，不同行业的制造人才或科研人才的聚集会产生不同的碰撞，这将逐步体现创新效应，从制造业的创新到更大层次的技术创新或知识创新， 从而促进整个行业的再发展。
楼上的工业“不是一件容易的事。
近年来，自然资源部、国家发改委等相关部委对“产业楼上”模式进行了积极的政策引导，上海、杭州、苏州等大城市也积极探索“产业楼上”模式，相继出台多项地方政策， 但真正开始在实践中落实的产业基础，依然是少数。
就建筑要求而言，并非所有建筑都可以轻松应用于工业。 在建筑的设计中，要保证楼层之间不能相互干扰，工业建筑不同于商业办公楼和住宅，在生产活动中不可避免地会出现噪音和振动，这将对需要安静工作环境的企业产生很大的影响。 因此，在建筑设计中应特别注意平面布置、柱距大小、楼层标准、承载能力、垂直交通、减震和隔离。 此外，电梯的设计也需要满足行业的需求，老工业区标准不高，机器无法运输，很多企业只能选择进入一楼，浪费了很大的土地空间。 虽然“工业楼上”模式不再受空间限制，但为了运输货物，需要使用经过专门设计的货梯来加强承载能力，每层楼都需要配备卸货平台和吊装平台，以满足人货分离的办公生产需求。
从行业需求来看，并不是所有行业都能随意“上楼”。 在各种生产限制下，“工业楼上”大多适用于现阶段的一些特定行业类型，目前主要以新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业为主，采用轻型设备，具有光污染和轻振动的特点，其中大部分不需要重型机械， 并且对电力、楼层高度和负载没有很高的要求。对于那些生产较大体积和重量产品的行业，经常使用大型机械设备和重型起重设备，通用工业建筑一般不适用。 此外，如果企业生产产生的污染、辐射或噪音较大，也不是“工业楼上”的最佳选择，如电气机械、交通运输、金属制品这些行业都不适合上楼。 因此，工业型符合“轻生产、低排放、小空间”的基本特点，最适合“上楼”。
“楼上对工业仍有隐秘的担忧。
一是多数企业对“工业楼上”认知不足。 从全国来看，“工业楼上”在珠三角地区有广泛的实践，但在其他地区仍处于起步阶段。 以上海为例，由于“工业楼上”还不常见，市场渗透率不高，很多企业对“工业楼上”了解不多，缺乏信心，担心入驻后难以实现研发和生产，不愿意承担试错的成本。 一些企业领导表示，他们宁愿搬到相对薄弱的地区或低端的工业园区，也不愿去高层次的研发和生产。
二是高层工业厂房中间层容易闲置。 虽然目前的高层工业厂房在载货电梯、吊装设备、卸货平台等垂直运输设备上配置得非常好，但很多生产型企业难以改变单层厂房的心理习惯，大多数用户仍然不愿意去高层建筑。 受顶层租金优势影响，顶层的屋顶容易放置重型设备和配置休闲空间，很多高层工厂的顶层也比较容易，但中层相对尴尬，既没有一楼的便利优势，也没有顶层和空间优势， 容易出现难以去除的问题。
第三，建筑成本与租金收入之间存在偏差。 从建筑成本来看，一般来说，建筑成本与楼层数成正比，单方高层厂房的建筑成本高于多层厂房，但在租售的定价过程中，往往与住宅楼相反，因为高层工厂的目标客户是企业， 他们的心理惯性导致他们对两层以上产品的偏好较弱，高层厂房的租售低于低层厂房。
积极稳妥推进“工业楼上”。
首先，“工业楼上”需要一个城市和一个政策。 并非所有城市都有“工业楼上”的客观需求，对于土地资源和产业处于发展阶段的三四线城市来说，短期内不具备大规模推广“工业楼上”的基础和动力，也没有必要随波逐流，造成不必要的空间载体浪费。 对于建设用地稀缺与产业转型发展需求日益突出的核心城市来说，“工业楼上”是大势所趋。因此，在大量产业需求调查的基础上，要坚持产业属性，合理确定相关产业目录和建设项目，避免急于求成、盲目建设，从根本上推动产业集约化发展。
其次，要提高“工业楼上”功能的吸引力。 要增强企业对“工业楼上”的信心，关键是要提升“工业楼上”本身的吸引力，可以从产品设计、配套服务、园区流通规划、不同楼层价格差异等方面入手。 例如，在特定建筑的垂直设计中，利用立体空间优势，将科研、生产、办公作为一体的分层综合多功能建筑，同时可以拥有会议室和多功能厅等，全面提升企业的生产形象。 在配套服务方面，建设完善的生活娱乐设施，提升周边生态环境，打造人文社区空间与高品质建筑空间融为一体的城市空间组合。 在园区的移动线上，人、车、人、货分离，配置大型卸货平台，实现高效垂直运输，配置大型卡车和货梯，满足企业运输设备、仪器、材料和产品的需求，通过“工业楼上”实现园区形象。 在底价差异方面，对产业链上下游适宜上楼的企业给予优惠待遇，充分发挥产业协同效应。
三是企业要积极参与创造新的增长点。 受房地产深度调整影响，工业地产开发企业和运营企业的发展也面临诸多挑战，相关企业可以抢抓“产业楼上”出口，聚焦重点项目，提升核心能力，为企业探索新的增长点。 国有企业需要发挥引领作用，整合社会资源，率先试验，提高洞察客户需求的能力，优化产品设计等，定制打造满足龙头产业集群企业需求的载体。 未来，“工业楼上”的针对性将更加强，特别是在智能化、低碳化运营、绿色节能等运营特色上，工业地产经营者应重视这些能力的提升。
最后，整合要素激励，完善配套政策。 **在混合功能用地、优惠地价、产权灵活分割、建设激励、投资激励、租金补贴等方面引入更精细化的政策支持，鼓励市场化企业参与“产业上楼”链条或全过程。 鼓励商业银行通过银团贷款、专项贷款等方式支持项目建设，降低项目融资成本，在基础设施领域探索房地产投资信托基金**（REITs）支持项目建设。
作者王任，山东省社会科学院研究管理处副主任、副研究员
*：大众**。