2024年2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公告，最新贷款市场**利率（LPR）：1年期LPR为345%，不变，395%，降息25个基点。
降息时机基本符合市场预期，但降息幅度远大于市场预期。
自2019年8月以来，5年及以上LPR共调整了8次，此前最大降幅为15个基点，分别发生在2022年5月和8月，其余5次降幅为5-10个基点，因此25个基点的降幅是LPR机制建立以来最大一次。
不过，从目前市场表现来看，降息带来的刺激不足以抵消其“看跌观望”情绪，因此可杠杆化的住房需求规模仍然相对有限。
2月20日，央行公布了最新的LPR**，下调25个基点至395%。
从节点来看，此次降息的节点基本符合市场预期。 一方面，近期的降准和商业银行降低存款利率，有效降低了银行的资金成本，打开了LPR的下行空间。
不过，此次降息远超市场预期，5年期LPR是住房贷款的利率锚，其下调将直接拉低房贷利率。
以北京和上海为例，2023年12月14日，京沪两地发布关于优化调整购房政策的公告，调整后，北京市首套房用房利率在6个城区不低于LPR+10BP，6个非城区不低于LPR， 上海首套房贷利率不低于LPR-10BP。即北京首套房贷利率低至395%，上海首套房贷最低利率为385%，这是近年来的一个显着低点。
截至目前，上海多家商业银行已将首套房贷款利率上调至385%（lpr-10bp）。按揭利率下调后，对于新按揭借款人来说，100万的贷款，30年等本息，可比以前节省约5万元的利息支出，每月还款减少150元，这将调动一些有明确购房意愿的群体的积极性，加速释放购房需求， 但对于更多潜在购房者来说，降息带来的刺激不足以抵消他们“看跌观望”的观望情绪，因此可杠杆化的住房需求规模仍然相对有限。
从近几年的信贷政策来看，受益于5年及以上LPR减免的城市数量其实相对有限。
首先，根据住房信贷政策规定，首套房商业个人住房贷款利率下限不低于相应期限LPR减去20个基点（LPR5年以上-20个基点）; 二房商业个人住房贷款利率下限不低于相应期限LPR加60个基点（5年以上LPR+60个基点）。
5年期LPR下跌25个基点至395%，这意味着购买普通房的首套房贷利率下限降至375%，第二套房贷款利率下限降至455%，这是历史最低水平。
但结合中国人民银行、银保监会于2023年1月5日发布的关于建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的通知，连续三个月环比、同比下降的城市新建商品住宅**销售量可以保持， 分阶段调低或取消地方首套房贷款利率政策下限。（有关政策解释，请参阅：三个部委大声疾呼！ 抵押贷款利率和首付可能会突破下限）。
据丁祖宇楼盘评论编辑部统计，目前70个大中城市中，有近40个城市环比、同比符合连续三个月新建商品住宅销售下降首月条件， 这意味着，在5年及以上的LPR变化中，该市首次住房贷款利率下限的至少一半不受影响。
因此，目前仍能享受LPR减免5年以上好处的城市主要为一些热点城市。
对于购房者来说，更多的好处在于股票抵押贷款部分。 2023年9月20日，中国人民银行货币政策司司长邹岚在回答提问时表示，现有符合条件的首套房贷款利率大多将下调至贷款市场**利率。 对于参考贷款市场利率定价浮动利率的首套房贷款，明确利率将于9月25日分批调整，全程不需要借款人操作。
也就是说，随着LPR的下调超过5年，现有房贷的按揭利率将在重新定价日（一般在明年1月）进行调整，届时居民每月还款压力将减轻，后续消费潜力有望释放，但这主要是针对整体消费市场， 对房地产市场的好处是有限的。
从目前整体市场表现来看，核心一二线城市热度有所下降，三四线城市纷纷回老家买房，市场压力加大。
审评委监测数据显示，春节当周44个重点城市成交量仅为23个38万平方米，环比下降87%，同比下降40%，比2022年同期下降82%。
2024年伊始依然十分“艰难”，即使核心一二线在年前相继放宽限购限贷，对购房者的刺激作用依然有限。
可以看出，目前热点城市和热点项目数量有所减少，购买力下调对楼市的负面影响正在逐渐显现。 同时，上海、北京、合肥等核心城市的二手房市场并未明显改善，置换需求难以释放。
基于此，我们认为2024年2月整体交易量或将进一步环比下滑，一季度仍将以“触底反弹”为主。
整体来看，我们认为，5年及以上LPR的大幅下调，可以加速部分购房意愿明确的群体的住房需求释放，但对于更多潜在购房者来说，需要更多的政策组合。
例如，减税降费、减免房屋交易税费、减免家庭唯一住房或改善住房的契税减免、缩短购房增值税和个人所得税减免期限等。
结合住房和城乡建设部“给予地方政府更大的调控自主权”的声明，以及北京、上海、广州、深圳四大城市在春节前后齐聚一堂放宽限购限，我们认为未来杭州、成都等一线城市和强势二线城市四项限定放宽空间还很大。
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文章**：丁祖宇评论楼市