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文 |太空侦探，作者 |郑家铌.近日，悦榕控股宣布将采取48亿元人民币入股万科悦榕酒店服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦榕酒店管理（天津）三家子公司。 据了解，悦榕控股与万科携手6年，万科的“放手”是今年房企剥离酒店背景下的行业标志性事件。
近日，悦榕控股宣布将采取4以人民币8亿元收购万科在悦榕酒店服务（中国）、悦榕酒店管理（中国）和悦酒店管理（天津）项目的股权。 作为交易的一部分，万科将收购悦榕控股在酒店资产控股公司悦榕资产（中国）的股份，以及悦榕服务（中国）在成都乐古浪物业服务的股份造价约3000万元。 据悉，万科与悦榕控股的合作始于房地产行业多元化发展的“大跃进”时期。 截至“分居”，双方已经结婚6年了。 如今，万科已经“放手”了国内26家悦榕庄酒店的管理权，一方面明确了两者的业主和管理层的身份，另一方面也表明，在大型房企之下，重资产酒店已经成为众多房企的沉重负担。
近年来，由于市场环境艰难，许多酒店成为大型房地产公司首批上架的资产。 例如，今年10月，华侨城亚洲宣布，为盘活资产，加快资产周转，其间接非全资子公司华侨城上海置地计划将上海苏河湾项目的部分资产在北京产权交易所上市，即上海宝格丽酒店及其配套服务设施。 据悉，其底价不低于243亿元。
无独有偶，今年第二季度，新华联宣布其间接全资子公司唐山新华联拟转让铂尔曼酒店等资产，受让方为唐山文旅建设发展，总成交价3.95亿元。 太空秘密探索观察发现，2024年，新华联大举“夺血”，旗下**酒店资产，新华联上架了10家非景区酒店，包括北京新华联丽晶国际酒店、银川新华联喜来登酒店、上海新华联索菲特酒店等。
此前，世茂集团与上海地产集团**上海外滩凯悦酒店签订项目股权转让协议，总对价为人民币45亿元。 目前，世茂在上海有四家豪华酒店已经上架，分别是上海外滩凯悦酒店、上海佘山世茂洲际酒店、上海佘山皇家臻品之选酒店、上海世茂康莱德酒店，与上海世茂广场一起打包销售。
不仅如此，同样希望缓解债务压力的富力地产，已将五年前从万达收购的73家酒店列入待售名单，其现成**酒店资产约占总数的95%。 其中，富力地产以人民币5元的代价向北京迎燮置业投资广州富景酒店管理公司100%股权5亿元。
同样，自阳光城及其母公司阳光控股发生短期流动性危机以来，其果断处置和转让股权，包括希尔顿酒店等20余项优质资产，并通过募集资金偿还债务超过450亿元。 今年8月，原“千亿房企”阳光城正式在深交所退市。
据亚洲酒店大数据研究院不完全统计，今年至少有10家知名地产集团已经或正在将部分酒店资产纳入地产酒店50强榜单。
国际酒店品牌进入中国，与本土房地产公司合作是必不可少的。 前者带来的轻资产扩张输出品牌和管理经验，后者获得“摇钱树”带来的利润和成熟管理经验，创造双赢局面。
万科与悦榕庄于2024年开始携手合作，合作签约后，悦榕庄已成为万科酒店及度假村部门的重要载体。 2024年1月，悦榕控股与万科成立合资平台“悦榕庄中国”，整合悦榕控股在中国的品牌酒店和资产。 作为双方共同开发和管理的平台，悦榕中国也在酒店、养老和健康领域拓展新业务。
同年8月，万科与悦榕控股签署最终协议，完成新公司悦榕资产（中国）**的成立协议，并宣布双方将按50比50的比例成立合资公司。 据了解，万科向悦榕资产中国注资共计约7200万新元（约3.）人民币8亿元）认购悦榕资产管理中国50%的新股，并进一步向悦榕管理中国和悦榕服务中国注资合共约1,800万新元（约人民币1亿元），以间接收购悦榕管理中国和悦榕服务中国的股权。同时，悦榕资产管理（中国）分别投资并持有悦榕酒店管理（中国）和悦榕服务（中国）40%的股权。 其中，万科支付了2400万新加坡元（约合1.）。3亿元）收购悦榕控股5%股权。
自从万科与悦榕控股成功“联姻”以来，悦榕庄在中国的酒店一直由万科酒店业务部门负责。 期内，悦榕合资平台推出“悦榕庄”及“悦椿”等品牌。 据了解，2024年，悦榕庄在中国开设了11家酒店;2024年，悦榕庄在中国开设了14家酒店。 在规模扩张方面，万科管理下的悦榕庄发展相对缓慢，在高端市场没有很强的“话语权”。 随着时间的流逝，昔日的盟友进入了资产削减的阶段。 今年7月，悦榕控股董事长何广平表示，“公司正在考虑重组很多事情。 牵手六年的万科和悦榕庄，在12月正式宣布“分手”。
业内人士表示，此次合作变更体现了万科与悦榕庄“各取所需”，既解决了燃眉之急，也促使双方的发展方向更加清晰。
对于悦榕庄而言，此举将加强公司在中国市场的投资，并巩固集团作为酒店业主要参与者的地位，使公司能够根据市场动态简化战略决策，并提高日常运营的运营效率。
对于万科来说，一方面，这部分资产对现在的万科来说是加分项还是负担，很难说。 过去几年，悦榕控股的业绩一直乏善可陈，甚至一度陷入亏损的泥潭，直到今年上半年，才略有好转。 根据万科2024年上半年财报，今年上半年，悦榕控股营收达到1其核心营业利润为437亿新元，同比增长21%，也增至1870万新元，同比增长68%。 面对房地产严峻的发展现状，或许出售这部分资产可以增加万科的现金流另一方面，随着房地产企业对轻资产格局的认知更加清晰，万科可能正在推出轻资产计划，通过剥离非核心业务来专注于主业。
与融创、碧桂园等重视酒店业务的房地产公司不同，万科在酒店业相当保守。 截至2024年底，万科酒店及度假集团已开业33家酒店。 不过，随着悦榕庄系列酒店经营权的转让，万科旗下的酒店项目大幅减少，但保留了自有酒店品牌“君云”和“优雄”，或许会发出万科未来继续开拓酒店市场的信号。 然而，在后房地产时代，房地产公司将面临酒店市场的三大挑战。
品牌自我塑造的挑战房地产企业要想在酒店市场占据一亩地，就绕不开品牌自创之路。 2024年代，以万达、绿地为首的大型房地产开发商纷纷推出自己的酒店品牌，房地产公司打造自己的酒店成为行业趋势。 然而，很多房企自有酒店品牌并没有给行业带来大的惊喜，品牌价值有限。
有业内人士表示，“房企稳住自有品牌仍存在困难，主要原因是高端酒店市场竞争的内卷化。 以金毛为例，2024年，金毛将一口气推出五大自有酒店品牌，分别是金毛嘉悦、金毛诚悦、金毛普秀、金毛银艺、金毛天悦，瞄准国内高端酒店市场。 由于高端市场的逐渐垄断，金茂系列品牌发布不到一年，金茂只翻了丽江雪山君悦酒店，其他项目没有取得太大进展。
说是内卷，其实是品牌价值。 早些年，房地产酒店依靠国际酒店集团孵化自己的品牌矩阵，但除了物业优势外，酒店业的运营能力、人才培养和品牌价值并没有真正上升。
资产化的挑战踏上酒店赛道后，不少房企为了谋求酒店业务更好的发展，纷纷将目光投向上市或资产型，但由于房地酒店天生的“原罪”，目前成功案例寥寥无几。
以金毛为例，早在2024年，金毛集团就在香港联交所主板上市，2024年旗下酒店业务分拆以商业信托形式上市，但在2024年，金毛酒店撤回了在联交所的上市地位。 据悉，金茂旗下酒店大多为高端酒店，且此类物业的固定成本较高，折旧、摊销和管理成本需要较多的经营现金流支撑，因此可供分销的剩余现金流相对有限。 另一方面，金毛大酒店增长乏力，一直不受资本市场的青睐。 从另一个角度来看，这反映了房企酒店业务缺乏稳定固定收益和增长的短板，虽然很多房企都在尝试以轻资产模式输出来弥补这方面的短板，但与专业酒店集团相比，它们在运营经验和能力上并没有太大的优势， 这也间接导致间接带动的房地产企业在打酒店市场时找不到更准确的发展点。
规模和细分的挑战中国酒店业近几十年来的发展，几乎都是用“规模”铺就的。 随着疫情三年阵痛期的到来，一方面，细分市场正在重新洗牌。 根据沙利文数据，从2024年到2024年，中高端连锁酒店将成为整个行业增长最快的细分市场另一方面，还有从空间到经验的自我革命。 随着市场和客户群体的变化，酒店空间革命已经从室内走向室外，体验革命掀起了一股数字化浪潮。 不难看出，酒店业的进程正在逐步加快，形式也逐渐清晰，但在消费者日益成熟、挑剔、性价比高、个性化的步伐中被淘汰的酒店不在少数。
一方面，房企在房地产红利期的链条化、规模化方面没有取得突破性成果，因为他们更倾向于走高端路线。 另一方面，随着新消费群体的到来，很难快速赶上细分市场的变化和挑战。
在存量时代和房企高负债的影响下，割肉资产包的房企、酒店数量有增无减，其实是正常的经济投资行为。 房地产酒店只需要与时俱进，在新的经济环境中找到新的方向。
承接管理不难观察房地产公司对酒店的处置，不难发现，大多数房地产公司的酒店资产都是以股权转让的形式从母公司剥离出来的。 现在行业正在通过资产分拆来“减重”，比如万达和融创在酒店业成功后可以持续下去，而资产分拆后的管理也起到了一定的作用。
当年，富力斥资近200亿元收购万达旗下酒店股权。 看似在通过出售资产包来减少负债，但实际上，万达继续以品牌所有者的身份管理这些酒店，走向轻资产品牌输出之路。 此后，万达的战略逐渐清晰，不仅在不投资开发的情况下成功实现了转型，而是只参与项目从技术到运营的全过程获取收益，还成为酒店市场最大的房地产公司之一，为房地产企业酒店业务的发展奠定了基础。 如今，这种模式也被一些领先的房地产酒店集团所复制，如世茂、风悦等。
优化结构在劳动力缺口不断显现的社会形势下，能否真正由专业人士来做，是提高房地产和酒店业竞争力的关键之一。 对此，房地产企业应积极利用社会资源，如专业的酒店咨询公司，也可以在企业中任命专业的酒店人才，在精简自身管理团队的同时，盘活行业资源。
以万达为例，早在2024年初，万达就推出了“万达酒店及度假村”品牌，随后衍生出“文华”、“瑞华”、“嘉华”等7个酒店品牌。 此后，万达不断招募具有国际酒店管理经验的专业人才，带领万达率先实现为房地产公司开店100家的目标，并于2024年在伊斯坦布尔开设了首家海外委托管理酒店——伊斯坦布尔万达文华酒店。 很多房地酒店的核心职业经理人都住不下去了，这也是房地酒店目前面临的困境。 据Space Detective不完全统计，仅2024年，就有12位房企酒店高管跳槽到国内连锁酒店品牌或国际酒店品牌。 这可能是房地产酒店需要反思和改进的领域。
精准定位未来，房地产酒店将是房地产企业的多元化赛道，无论是单独经营还是集团的重要组成部分。 最重要的是产品的精准定位，不像过去那么贪婪。
既然在酒店赛道上已经“落后一步”，那么定位做什么样的酒店产品，打造什么样的品牌就显得尤为重要。 万科撤资悦榕庄，但保留“展云”和“优雄”，是做某事，不做某事。 “骏云”定位为高端商业，“优雄”定位为城市人文。
综上所述，房地产酒店正在经历裂变，所有的行动都预示着行业正在经历一场“大洗牌”，而洗牌的背后不是物理属性的“属性”，而是化学属性的“品牌”。 未来的房地产酒店，和所有其他类型的酒店一样，仍将依靠“品牌为王”。