当前，房地产已进入全面稳定、区域分化的新阶段，正在逐步向新模式过渡。 短期内，市场将企稳反弹;从长远来看，未来可持续发展仍有坚实的支撑。 对房地产的需求有多大？它能被有效激活吗？
年内，预计房地产销售将逐步企稳，全年商品房销售面积为11个9亿平方米，同比增长02%。影响需求的核心变量有两个：一是城中村等三大项目建设;二是继续优化全市政策，确保需求平稳释放。 这两个变量的核心受益者主要是35个城市，其中城镇常住人口超过500万的21个特大城市和300万至500万人口的大城市14个。 常住人口总数4亿，2024年商品房销售总面积、土地出让费、GDP总量占全国总量3%，是未来房地产销售的主要支撑力量。
一线城市预计2024年销售面积5823万平方米，同比增长233%，占49%。一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。 首先，刚性需求长期存在。 由于经济实力雄厚，就业机会多，城市配套设施完善，医疗教育资源丰富，对人才购房落户极具吸引力。 2024年，一线城市人口约占全国总人口的5%9%，但GDP总量占122%。二是提高需求集中释放。需求端，随着首房认定标准的调整，“卖一买一”的链条重启。 供给侧，城中村释放优质地块，期房按期交付有高度保障，未来提升需求将得到更大程度的满足。 第三，可以预期会有新的需求。 前期，在全国其他城市政策大幅放宽的背景下，一线城市整体保持一定的克制，为未来留出足够的政策空间，如调整优化限购区域、降低首付比例、降低利率、 等，商品房销售在政策的照料下将受益。
二线城市预计2024年销售面积4.0284亿平方米，同比增长219%，占339%。二线城市的需求主要来自三个方面。 一是城际人口流动需求比如周边三四线城市的人口流入二线城市购房需求。 据企浦统计，2024年全市流动人口达8200万人，比2024年增加3500万人。 二是周边城镇的住房需求，比如周边基础设施建设相对落后的农村居民在城市购房的需求。 2024年我国常住人口城镇化率达到65根据联合国数据，预计到2024年，未来平均仍有1100万农村人口转为城市常住人口，这将产生大量的购房需求。 三是年轻人回乡购房需求。一些二线城市没有一线城市那么压力大，但产业发展空间还是很大的，离家乡更近，对年轻人的吸引力越来越大。
三四线城市预计2024年销售面积7.264亿平方米，同比减少100%，占612%。在三四线城市，过去销售面积明显增加，占比明显增加，主要是因为棚户区改造货币化创造的需求。 未来，该比例将逐步恢复到棚改前的正常水平。 需求群体也主要由本地和回国购房者支持。 具体说来：
三、四线需求主要来自四个方面。 首先是当地居民的住房需求，包括住房消费质量需求、消费面积升级、结婚生育需求等。 二是农民工购房需求，包括在当地工作、长期定居、在当地买房和结婚的人的需求。 三是回乡买房需求。对于一些年轻人来说，在三四线城市生活和工作的体验更好。 随着房地产市场趋于稳定，置业需求将持续释放，甚至一些年轻人会选择先置本地房产作为资产配置。 四是周边城镇、乡村的住房需求，包括周边医疗教育质量低的城镇居民在城市买房和农村在城市结婚的需求。 需要注意的是，三四线城市的市场分化也在不断加大，发达城市群三四线城市的人口仍有流入，但在城市群中没有，中西部地区大都市圈、东北等核心城市缺乏的地区，三四线城市的人口继续有较大的净流出， 市场前景面临一定压力。
值得注意的是，过去全国销售的驱动力是三四线的需求，未来会是一二线，主要是因为城中村优质地块的释放。
城中村改造，不仅是对供需结构的调整和优化，也是真正意义上的房地产供给侧改革。 经过多年的发展，城市核心区的可用地块急剧减少，尤其是一二线城市，核心区土地短缺**。 北京、上海、深圳、广州等城市核心区的住宅用地十分稀缺，土地**郊区化，但大量购房者对住房需求旺盛，租房者将租房核心区回流到城市核心区，造成大城市住房供需错配的矛盾。 城中村改造可以重新释放城市核心区的土地，并在此基础上建设功能齐全的现代化建筑，满足多方需求。
城中村可以有效带动房地产销售。 根据我们的估计，城中村将在5年内推动销售2-14.4亿平方米;其中，2024年销售拉动区间为8307万平方米-29亿平方米。 本文假设 2024 年实际将拉动 1 亿平方米。 假设2023-2024年平均转型周期为5年，计算范围为35个城市，其中常住人口超过500万的特大城市21个，人口在300万至500万的大城市14个。 在乐观情景下，普遍预计城中村改造将在五年改造期内拉动14%的销售额4亿平方米，其中2024年拉出9亿平方米。 乐观情景假设拆迁面积占房屋票安置的50%、70%（假设人均安置补偿为60平方米，纯货币化安置（假设货币化安置部分商品房购买率为70%，人均购买面积为40平方米）， 改造地块新增住宅容积率为原有的3倍。在谨慎的情况下，预计将推动住宅销售增长42亿平方米，其中2024年带动8307万平方米。 审慎情景假设20%的面积将被拆除，翻新地块上新建住宅建筑的容积率将是原来的两倍，其余假设与乐观情景相同。 此外，假设5年改造面积占比为%。
未来中国房地产市场的可持续发展仍有坚实支撑。 据我们**介绍，2023-2027 年需求中心预计为每年 11 个64亿平方米。 从中长期来看，有六个因素正在推动住房需求。 一是城镇化水平稳步提高，农村人口不断向城市迁移。 2024年我国常住人口城镇化率达到652%，相当于2024年前后的英国、2024年左右的德国、2024年左右的美国和2024年左右的日本，具有巨大的增长潜力。 二是城市间人口流动趋势加剧。 从区域上看，人口继续从中西部地区向东部集中。 从经济发展的角度来看，长三角、珠三角、成渝城市群的集聚力度加大，集聚经济成为当代城市发展的核心驱动力。 三是住房消费升级。 一是区域升级。 城市由中小城镇升级为区域核心城市和城市群，由老区老房升级为新区新房。 二是人均住房面积扩大。 根据2024年齐浦数据，我国城镇人均住房建设面积为386平米，与国际相比仍有提升空间。 四是生活条件有所改善。 我国在住房质量、住房功能、基础设施、居住环境等方面仍有提升空间，在节能环保和社区服务方面仍是薄弱环节。 根据2024年人口普查，中国城市的住房完整率为959%的平房，约29%的简易别墅条件较差，35%的平房建于2024年之前。 第五，经济增长带动了居民住房消费。 2024年，中国人均GDP为12720美元，中美人均GDP差距将从2024年的67倍缩小到2024年的6倍。 六是家庭结构发生变化，规模变小。 2024年，中国平均户数为2户76，减少048户，欧洲2户4. 相比之下，中国家庭规模还有进一步小型化的空间。 这主要是由于结婚率下降，离婚率上升，第一代家庭比例增加。
风险提示：
1）市场跌幅超预期，导致土地成交和商品房销售不及预期
2）政策不及预期;
3）计算结果不能反映市场的全貌，计算结果受数据量的限制，可能导致结果不能反映市场的全貌
4）国情不同，国别比较结论的局限性，不同国家采取的政策不同，国情不同，因而市场趋势也不同;
5）市场调研数据样本有限，会导致相关结果与整体市场情况存在一定差距。
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**研究报告：《2024年如何进入房地产市场——需求》。
发布日期 2024年12月21日
发行机构：国海**股份***
本报告分析师：夏磊
sac编号： S0350521090004