回望2024年，经过前两年房地产市场的深度调整，今年购房者情绪和企业市场信心并未逆转。 7.24**政治局会议为楼市定下基调，首次提到“中国房地产市场供需关系发生重大变化”，进一步明确“三大工程”建设，不断探索行业发展新模式。 多部委积极落实具体措施，各地限制性政策逐步优化，房地产行业真正迎来了政策的底部。 展望2024年，化解房地产风险仍是政策主线，供需两端都有政策空间。 在供给侧，对企业的金融扶持政策有望继续细化，各地土地拍卖规则或将持续放宽，“保交楼”资金及配套措施有望进一步跟进“三大工程”建设可能是2024年政策的主攻方向，相关政策有望加快落地。
part市场变化
2024年，我国房地产市场持续调整，整体处于触底阶段，主要体现在以下几个方面：波动方面，新房波动调整，二手房持续经营。 根据中国房地产指数体系100 个城市 ** 索引2024年1-11月，100个城市新建住宅建筑总数为0栋16%，一年中有5个月**环比**。 1-11月，100个城市二手住宅楼盘**累计**300%，截至11月，已连续19个月环比**，连续6个月城市数量超过90个。 成交方面，新屋销售规模持续下滑。 全国来看，2024年1-11月，全国商品房销售面积同比下降8%0%，商品房销售同比下降5%2%。主要城市，根据中指数据1-11月，重点100个城市新建商品住宅销售面积同比下降约5%，年底市场仍面临下行压力。 土地市场方面，整体低迷态势未有改变，住宅用地供需规模同比持续下滑。 根据中指数据1-11月，全国300个城市住宅用地开盘和成交面积同比下降。 0%，绝对规模为近十年同期最低水平。 企业方面，房企销售业绩持续下滑，企业资金仍承压，行业持续清仓。 根据中指数据2024年1-11月，TOP100房企总销售额同比下降14家7%，民营企业经营压力大，房企风险扩散。 -展望-2024年房地产市场复苏的步伐仍取决于居民的置业预期能否改善，新房市场仍面临调整压力9%，在乐观情景下，2024年宏观经济持续复苏，居民购房意愿提升，城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或实现小幅增长。 中性情景下，预计2024年新建建筑面积同比下降10%左右，房地产开发投资额同比下降6%1%，在乐观情景下，城中村改造和保障性住房建设将得到加强，开发投资金额将与2024年基本持平。 
房地产市场经过20多年的快速发展，我国人均住房建设面积大幅增加，根据第七次全国人口普查数据，2024年，我国城镇人均住房建设面积达到386平米，每户实现一套，基本满足居民的住房需求。 同时，2024年我国总人口减少85万人，城镇化率上升05个百分点至652%，增速继续收窄，民众对住房需求的支撑进一步减弱，住房总需求明显减弱。 从第一端来看，随着近几年房地产市场的快速发展，土地供应量大幅增加，市场整体供应量逐渐达到顶峰，尤其是低能耗城市库存高企，从根本上扭转了过去供不应求的局面。
7月24日，**政治局会议明确《适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势》。这意味着我国房地产业进入新的发展阶段，新房销售规模在见顶后逐渐下降，但住房结构性问题仍较为突出，核心城市住房需求未得到满足，更多低能耗城市住房处于过剩状态。
-展望-“房地产市场供需关系发生重大变化”为楼市定下了基调，为监管部门和地方优化政策开辟了空间。 预计2024年，过去在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端都有政策空间。 part优化限制性策略
7.24**政治局会议定下了“房地产市场供需关系发生重大变化”的基调，自8月底以来，住建部等部委陆续出台了多项房地产优化政策，随后全国各地积极响应，据中指数监测， 截至今年12月25日，已有200多个省市（县）出台房地产调控政策660余次，多数城市限制性政策已全部放开。
图：2024年以来各城市实施城市政策的频率（截至12月25日）。
数据**：中指研究所综合整理
7月底，住房和城乡建设部倪红部长明确提出，要进一步落实“认房不认贷”等个人住房贷款三大优化方向，8月25日，住房城乡建设部、央行、国家金融监管总局联合发布通知，明确纳入“认房不认房”政策将贷款认购“纳入”一城一策“工具箱。8月底9月初，一线城市全面落实相关政策，截至目前，全国大部分城市已实施首房“认房无贷”。 此外，全国30多个城市优化了公积金贷款“认房认贷”标准，其中20多个城市实施了公积金“认房不认贷”。
-展望-全面推行首房“认房不贷”直接惠及两类人，一类是当地没有房源且有贷款记录的家庭，另一类是本地买房一置换家庭。 政策优化后，前期房需的观望或积压已经释放，对于一卖一买的购房者来说，在二手房挂牌数量较高的情况下，这部分需求进入市场仍需一段时间。 
2024年1月，中国人民银行、中国银保监会将建立首套住房贷款利率动态调整机制，对新房城市将分阶段放宽或取消首套住房贷款利率下限，为各地房贷利率下调提供空间。 8月，中国人民银行、国家金融监管总局发布通知，明确首房商业个人住房贷款首房最低首付比例分别不低于20%和30%，第二房商业贷款利率下限调整为LPR+20BP（原LPR+60BP）。
据中国指数监测，截至目前，大部分城市商贷已实施首期20%、第二套30%的首付比例，并将第二套房贷利率下限调整为LPR+20BP，杭州等部分核心二线城市首付比例已降至首套25%、首轮首付比例35%第二组。一线城市也全面下调了首付比例和房贷利率。 12月，重点城市首套房贷平均利率降至386%，较2024年高点下降逾150个基点，第二组平均房贷利率降至441%，大大降低了居民的住房成本。
图：2024年以来全国主要城市首套、二手房平均利率
此外，随着首套房贷款利率支持政策的不断落实，新增贷款利率与存量贷款利率差距拉大，理财收益率下降，居民提前还款较多。 8月31日，中国人民银行和国家金融监管总局联合发布通知，明确降低首套房贷款利率。 9月25日，多家银行下调符合条件的股票抵押贷款利率，随后对于贷款时不是首套房子，但现在已经满足了全市首套政策的购房者，银行也普遍要求客户提交申请并提供相关证明， 部分购房者的股票贷款利率大幅下调。-展望-从政策动向来看，降低购房成本、降低购房门槛仍是2024年政策优化的重点，也是落实“以进促稳”的重要举措。 近期，北京、上海在降低首付比例、降低房贷利率方面大力下功夫，短期或以实施为主，未来地方政策仍有望优化，核心城市降低首付比例、降低房贷利率仍有空间。 此外，在需求端，未来一线城市有望根据区域特定政策适度放宽限购，核心二线城市或将全面取消限购。 
2024年9月底，自然资源部向省、市自然资源主管部门发文，建议取消土地拍卖中的土地价格限制。 据中国指数监测，截至12月底，22个城市中，有18个城市已实际实施“地价限价”，宁波市溢价率上限由15%上调至30%，北京、上海、深圳尚未调整。
从土地竞价表现来看，11月份，大部分城市在取消地价上限后进行了土地竞价，整体成交溢价率提升至72%，部分核心城市优质地块土地竞拍升温，个别地块高价竞拍，其余地块普遍以底价成交甚至未售出，分化现象进一步加剧。
表：22个城市取消地价上限和销售价格限制
数据**：中国手指研究所综合整理-展望-2024年，在取消地价上限的城市，预计部分核心地块将在房地产投资重点下高溢价拍卖，但土地拍卖的分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至未售出的情况预计北京、上海、深圳将根据市场变化优化土地拍卖规则，如部分地区取消或提高溢价率上限等。 此外，2024年，更多城市或将优化最高销售限价，让市场回归市场，有利于市场预期的恢复。 part防范和化解房地产风险2024年，**和监管部门多次强调防范化解房地产风险，主要体现在项目保交和房企债务化解上。 上半年，监管部门加快“保楼交、保民生、保稳定”等一系列举措，央行、银保监会强调“要有效防范化解优质头部房企风险”， 而住房和城乡建设部也强调，“对于投保的房地产企业来说，一方面要帮助企业自救，另一方面要依法依规处置，防范化解风险”。2024年底，**金融工作会议和**经济工作会议均强调“一视同仁地满足不同所有制房企合理融资需求”，积极审慎化解房地产风险。
1月，央行新增1500亿元房屋保交专项贷款，加上2024年下半年投资2000亿元，累计推出3500亿元房屋保交专项贷款。
8月初，央行明确将2000亿元房屋保交配套贷款支持计划期限延长至2024年5月底。 同月，住房和城乡建设部表示，“当前，各地保障楼房交付工作进展顺利，项目复工复工交付进度加快。保障交付房屋专项贷款项目整体复工率接近100%，累计交付住房超过165万套，首批专项贷款项目住房交付率超过60%。 2024年，“保障楼宇交付”工作取得了一定成效，对稳定市场预期也产生了一定的积极作用。
-展望-化解项目交付风险仍是2024年的政策重点之一，预计“保障交付楼宇”配套资金和政策将进一步落地，恢复市场预期。 加强预售资金监管，改革预售制度或“保交”重要配套措施。 2024年多地将进行既房试点销售，2024年，预计会有更多城市或地区推广现房试点销售，有望加快预售制度改革进程。 
2024年下半年以来，随着市场低迷和持续抄底运行，房企密集脱险。 2024年四季度以来，针对陷入困境的企业，政策坚持优质房企、AMC等金融机构、商业银行、地方政府共同协商的风险化解模式，推动资产处置提速。 2024年11月，金融监管部门强调，将继续与地方政府及相关部门合作，坚持市场化、法治化原则，加大对保障交付楼宇的金融支持力度，推动行业并购。 在此背景下，一些房地产企业在债务重组方面取得了长足的进步。
表：部分房地产企业境内外债券重组进展
数据**：中指研究所综合整理-展望-部分投保房地产企业债务重组取得重大进展，在一定程度上提振了投保企业负债信心，当前监管部门正在积极稳妥地化解房地产风险，有助于其他投保房地产企业完成债务重组。 其他投保型房地产企业应积极行动，加强与金融机构、债权人的沟通，抓住政策窗口期，尽快推进债务重组，修复自身信用，改善企业流动性，恢复正常经营。
2024年10月底召开的**金融工作会议指出，“要一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资问题”，考虑到融资难点主要为民营房企，意在强调商业银行等金融机构要细化落实支持民营房企融资的政策。 11月，央行、国家金融监管总局、证监会联合召开金融机构贯彻落实首届金融工作会议精神部署座谈会，要求坚持“两个不动摇”，一视同仁地满足不同所有制房企合理融资需求， 不惜为正常房企放贷、拉贷、断贷继续用好“第二支箭”，支持民营房企发行债券融资;支持房地产企业通过资本市场募集合理股权。 表：部分银行自2024年11月起举办房地产企业座谈会
数据**：公开信息，中国指数研究院综合整理-展望-10月底，在第一次金融工作会议后，有市场消息称，监管部门针对房地产贷款提出了“三个不少”政策，即各银行房地产贷款增速不低于银行业房地产贷款平均增速， 非国有房地产企业贷款增速不低于地方房地产增速，非国有房企个人按揭增速不低于银行按揭增速。近日，多家国有银行、股份制银行纷纷召开房地产企业密集座谈会，表示将更好支持房地产企业合理融资需求，“三个不低于”政策细则的实施有望升温。 如果“三个不低于”政策能够真正落地，将大大改善民营房企融资难的现状，有利于防止房地产风险扩散，促进行业健康发展。 part行业新发展模式
2024年，多次重要会议强调“三大工程”的重要性，4月28日、7月24日政治局会议对相关工作作出部署，全国常委会也审议通过了相关指导意见。 12月，**经济工作会议进一步强调加快建设保障性住房、普通和应急公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，财务办在回应经济热点问题时也表示，“'三大工程'不仅是解决人民群众燃眉之急的重大民生工程， 同时也有利于带动房地产相关投资和消费，稳定宏观经济。 目前，相关工作已经启动。 下一步，要狠抓完善各项配套政策，尽快推动一批项目落地，形成实实在在的工作量，看到实实在在的经济效益和社会效益。 “三大工程”成为2024年稳投资、促消费的重要抓手。
图：2024年全国常委会先后审议通过了“三大工程”相关指导意见。
数据**：中国手指研究所综合整理-展望-预计2024年，“三大工程”配套政策将加快落地，积极发挥稳投资作用。 城中村改造地方实施细则有望陆续出台，多个项目有望进入实施阶段，支撑房地产市场供需两端稳中。 值得注意的是，2024年是城中村改造开始之年，城中村改造对房地产销售和投资的实际拉动可能有限，但预期影响至关重要。
预期经济适用房预计实施策略将逐步明朗，安置型保障性住房供应量将增加。 今年，“14号文”提出了安置式保障性住房的发展思路，着力解决工薪收入群体住房困难的问题，随着“14号文”的出台，预计安置式保障性住房也将在部分城市探索落地。 至此，构建了由公共租赁住房、租赁住房、分配保障性住房组成的住房保障体系，进而加快完善了市场+保障、购房+租金的住房体系，探索了新的发展模式。
“两用”。同时，“平应急两用”与乡村振兴相结合，也有利于更好地带动边远地区投资，充分发挥稳定投资的作用。
自2021**经济工作会议首次提出“探索新发展模式”以来，已经过去了两年，随着行业的急剧下滑，探索新模式的必要性和紧迫性进一步增加。 2024年11月，住房和城乡建设部部长倪红在接受**采访时表示，“构建房地产开发新模式，是解决房地产开发难题、促进房地产市场平稳健康发展的根本战略。 过去，在解决'好不好'问题时期追求速度和数量的发展模式，已经不再适合解决'好不好'的问题和高质量发展阶段的新要求，亟需构建新的发展模式“， 并从理念、体制机制、实施等方面阐述了构建新型发展模式的思路和思考，从体制机制上提到了“建立”人、房屋、土地、金钱“要素联系的新机制”，还提到”。改革开发、融资、销售方式“等等;在实施方面，进一步明确要实施保障性住房规划建设、城中村改造、普通和应急公共基础设施建设“三大工程”。 贯彻落实首届金融工作会议精神，一视同仁地满足不同所有制房企合理融资需求，促进金融与房地产良性循环。 ”
12月，第一次经济工作会议再次提出“完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式”，并提出具体要求。
-展望-从行业角度看，预售制度改革、住房保障体系完善、租购同步发展、盘活存地制度改革、完善财财税配套体系是探索新发展模式的重要方向。 从企业发展模式来看，在新形势下，随着行业探索新的发展模式，房地产企业也应顺势而为，积极探索适合自身发展的新模式。