2024年，土地市场复苏步伐缓慢，多数房企尤其是大中型民营房企在投资上仍相对保守，购地规模和力度处于较低水平。 相比之下，央企、国企和部分区域民营房地产企业在土地收购方面仍保持一定的投资规模。
业内人士认为，相较于过去几年在城市中各个城市攻克城市，目前，“少城、细地块”的策略已是普遍共识。
那么，2024年哪些房企会继续购地呢？土地拍卖规则将如何影响2024年土地市场的走势？
中海地产和保利发展在新增价值方面位列前两位。
2024年底，土地推广步伐加快，带动企业购地总额增速转正。 根据中国指数研究院发布的《2023全国房地产企业土地收购100强排行榜》，2024年，百强企业收购土地总量约为132万亿元，土地征用规模同比微增17%，全国300个城市百强企业征地总量占428%。
从新价值来看，中海地产、保利发展、华润置地位居榜单前三。 2024年，中海地产以累计新增价值2585亿元位居榜首保利发展、华润置地紧随其后，累计新增价值分别为2336亿元和2206亿元。 2024年前10强企业新增商品总值约为160万亿元，占百强企业41家0%。
此外，根据中评委的数据，百强房企分化较为明显，过去一年，近半数企业投资停滞不前，但仍有25家房企土地金额超过100亿元，以央企和国企为主。 此外，部分房企购地金额较2024年大幅增加，如中海、绿城、中铁建等，同比增长超过30%。
事实上，2024年央企、国企和地方国资仍将是土地收购的主力军，大型央企和国企的投资强度将更高。 特别是央企和国企在重点城市土地市场的参与度相对较高，其中，中海地产、保利发展等国家龙头企业仍广泛布局在多个重点城市，重点城市前10强房企中超过一半是央企和国企， 这与稳定的国有企业和央企财务状况相对良好有直接关系。
整体来看，2024年百强企业中，央企、国企、地方国资征地数量和金额占比在80%左右，土地资源向其集聚的趋势更为显著，得益于融资能力、销售能力、资质等优势。 其中，保利发展、中海地产、华润置地、建发、招商蛇口、中铁建、越秀地产、华发股份等央企、国企土地收购量均位列前十。
值得注意的是，中国建筑公司连续两年保持较高的投资规模，在建筑业务的压力下积极拓展自投房地产业务。 除中建地产、中建宏阳外，中建东孚、中建智迪、中建九和等子公司也连续两年进入土地收购金额百强。 大型央企和国有企业要抓住土地市场底部的适当资源补充，有利于在市场回火后抓住机遇。
土地价格上限已经取消，市场碎片化加剧。
虽然央企和国企是投资的主力军，但大中型稳定的民营企业也保持着一定的投资规模，特别是一些区域性中小民营企业也在加大扩张力度。 2024年，百强企业中，民营企业数量增至15家，但土地征用占比仅为10家7%，表明目前民营企业仍保持较为谨慎的态度，平均征地规模相对较小，且多为中小型房企。
中国指数研究院企业研究总监刘水表示，从具体企业来看，龙湖、滨江等大中型稳定民营企业仍保持一定的投资规模，以匹配资金周转和销售。 随着行业清仓步伐加快，部分本土中小房企抢占土地资源，提高市场份额，如伟星集团保持较高投资规模，连续两年进入土地收购金额前20名大华集团已连续两年进入土地收购金额50强。 2024年，方圆、长隆等将依托母公司加大对房地产行业的投入建航、坤和等善于合作的本土民营企业聚焦杭州，积极拓展市场。
在土地拍卖政策方面，从2024年9月开始，多地将取消地价限制。 据中国指数研究院监测，2024年10月以来，22个实施土地集中供给的城市陆续发布新挂牌住宅用地公告，19个城市优化了地价上限，其中18个城市推出了住宅用地无最高价格限制（天津部分地块取消了地价上限）， 宁波土地补价率上限由15%提高到30%;北京、上海和深圳仍然沿用之前的地价限制规则。
此外，2024年，在地块上建设商品房的销售限价政策也将持续优化。 例如，南京、成都、福州等3个城市已明确取消限价，杭州部分地区已取消限价，合肥、济南、青岛、天津等14个城市在文件中未明确设定限价，而北京、上海、郑州仍有销售限价。
随着地价上限的取消，各地优质地块的拍卖热情也呈现出上升势头，体现在市场分化加剧，非核心地块“回升”有限。 对此，刘水认为，具体而言，地价上限取消后，热点城市核心地块升温，带动整体溢价率，但房企投资布局依然谨慎，用地数量有限。 而且，高溢价土地大部分由央企和国企获得，中小房企购地压力较大。
行业：未来，本地拍卖市场将继续分化。
展望2024年，刘水表示，在取消地价上限的城市，预计部分核心地块将在房地产投资重点下高溢价拍卖，但土地拍卖的分化仍将延续，非核心区仍会出现底价成交甚至未售出的情况。 预计北京、上海和深圳将根据市场变化优化土地拍卖规则，例如在部分地区取消或提高溢价率上限。 由于央企和国企资金实力相对较好，后续征地比例或将持续提升;对于中小房企来说，核心城市的土地征用压力加大。 值得注意的是，随着部分地块的竞争更加激烈，如果企业高溢价收购土地，将导致项目利润被压缩。
2024年，房企在投资上的谨慎态度和专注策略将贯穿全年，这体现在百强投资门槛大幅下滑、百强销售额总投资额下滑。 在这样的投资形势下，央企和国企优势显著，特别是在重点城市和核心地块的招标中，央企和国企持续“霸榜”，有效提升优质土地储备，优化土地储备结构。
CRIC分析师预计，谨慎购地的主旋律将持续到2024年，在影响房地产投资的两大因素——资本和预期没有明显改善之前，购地意愿将保持疲软。 因此，未来投资也将延续两大分化趋势：从城市层面来看，土地市场也将低热运行并持续分化，在城市和地块的选择上，一二线城市和城市核心地块、配套齐全的地块将更加受到房地产企业的青睐。 此外，结合核心城市土地竞价的松动，土地竞价将回归市场化，房地产企业将从过去的“拼运气”回归“拼力”，这对房企的资金实力和经营实力提出了更高的要求，龙头房企获得优质地块的优势将不断扩大， 行业集中度或将继续上升。
新京报记者袁秀丽.
吴昕编辑，刘宝庆校对。