不止一次，我听到身边的人议论卖老房子，一个接一个苦恨是深深的，后悔不是一开始
离最近的一位是长期在上海生活的朋友，正在杭州市站附近卖一栋老房子。 正式挂牌已经一个多月了，看过房子的人一只手就能数得过来，竞拍者就更少了。
因为行业受到重创，朋友也受到了影响。 直到那时，我才决定卖掉这栋多年前购买的老房子，以缓解经济压力。
只是他没想到，卖房的难度比他想象的要大得多。
感知是一回事，数据是另一回事。
截至26日，杭州12月二手房网签排行榜。
手头买房的数据**。
虽然身边不断有人抱怨老房子难卖，但是交易数据非常漂亮
12月以来，中心城市扎龙口新村已有21套线上签名，几乎每天一组签名;虽然四季青附近的西昭新村没有那么多，但网上也有15套。
这样的成交速度，连网红新房的业主都羡慕不已。
不光是12月，几乎每个月，总会有一些老社区，交易量被挤进了月度交易的前20名。家喻户晓的有“四大金刚”和虎墅新村，几乎都榜上有名。
如果不买老房子，为什么成交量还这么大？既然不缺买家，为什么身边人的老房子卖不出去呢？
第一个问题相对容易回答。
分析交易数据，会发现月交易量较大的老社区一般都有一个共同点：大多数交易都是小公寓。
是那种三五十平米的一居室和两居室单位，总价在100万以上，200万以下。
虽然全国公认的杭州是新热、“新房毒瘤”严重的城市，但能够支撑二手市场的依然是总价不到300万元的二手房。 其中，总价在200万元以下的住宅占比近30%。
这个价格范围内的二手房，要么是郊区的新房，比如临平、仙林等地，一向成交量大;要么是以老旧社区、经济适用房和搬迁房为主的主城区。
原因很简单，这三种类型的**都有大量的小公寓。 房子面积小，总价可控。
对于刚来杭州的年轻人，或者来杭州生活的父母来说，花一两百万在市中心买一套老房子，既满足了生活需求，又不会给经济带来太大的压力。
不是每个人都要求住新房子，也不是每个人都买房子来增加价值还有一些人只想买房子住，住方便。
比起房价涨不涨，他们更关心的是步行距离内能不能到达医院和学校，周围有很多超市和菜市场。
第二个问题更难回答。
明明同一个小区或者周边小区都卖得非常好，为什么没人关心自己的房子呢？
带着疑问，我咨询了市中心老大富翁社区的多位中介，谈话后，有一点达成共识：没有卖不出去的房子，只有**卖不出去。
有一件事是肯定的：老房子长久卖不出去，一定是**没到位。
很多人不明白，明明是按照中介的推荐上市的，为什么还不到位？
首先，房价和**一样，动态的。 挂牌时，参考的大多是之前的成交价，考虑到买方要还价，初始挂牌价会略高于成交价。
正常**或向上循环，这种**模式绝对没问题。 但现在楼市不景气，今天还是能卖200万，过几天可能也只能卖198万。
房价在短时间内暴跌，房东有些无法接受，甚至认为中介是故意欺骗的。
其次，房子本身也会影响其售价。 建筑物的位置（是否紧挨着马路）、户型（是否破损）、装修、与学校的距离都直接影响着它的二手房价格。
可以说，老小区的平均成交价格只能作为参考，具体价格取决于一个房间。
比如年中，我的一个朋友看了萧山的破旧房子，里面有120多套三居室的房子，房东**330万（几乎和小区平均价差不多）。 我以为一楼的房子可以砍10万、20多万，没想到房东让我什么都做。 没想到的是，没过几天，就被另一位买家以原价拿下了。
房东之所以没有降价，是因为房子虽然写在一楼，但底是架空的，其实是二楼;其次，该建筑位于社区中心，对面是大花园，具有极佳的采光、视野和环境。
反之，是同一小区里的另一**，虽然楼层比较好，但是紧挨着主干道或者出入口，楼主显然比讨价还价要好。
装修对房价的影响更大。 经纪人老陆告诉我，最近一段时间，很明显，客户非常喜欢装修过的房子，那些出租的房子连老房子都不如，客户被砍得“死死”。
另外老旧小区装修与否，也关系到房子能不能快速卖出去。
过去大家都不愿意买旧小区，拒绝的主要原因之一就是老小区得不到支持，停车难。
近年来，杭州大力开展老旧小区改造，包括选址、整合绿化带、拓宽道路、增加智慧道闸、增加智能监控、增加停车位等，整体外观比原状要好很多。
设施越来越完善的老社区，显然更容易被买家接受。 特别是停车难问题解决后，接受度大大提高。
老陆说，有一段时间，秋芝巷和秋芝巷的二手房卖得特别好，这是由于小区的改造改造。 当时，即使比周边小区贵，顾客也愿意下单。
秋芝巷8-11号，那些楼因为紧挨着学校，所以装修不多，而且比同小区其他装修的建筑便宜。 ”
你看，别说相邻的小区了，就是同一个小区里不同的楼房，房价也不同。
除此之外，旧社区的规模也会对交易量和交易量产生影响。
杭州市中心有很多以道路命名的老社区，从名字可以看出社区体量不大，只有一两栋楼，一点社区氛围都没有。
这样的老社区，如果没有名校的加持，一旦**下降，交易量和交易**就先承受不了了，至少也打不过周边规模庞大的老社区。
首先，即使在装修的情况下，社区氛围感仍然很弱;其次，社区规模小，房源少，选择空间较小。
体量大的老社区就不一样了。 本来配套设施比较齐全，在装修的时候，整个园区的氛围就比较好了。
随着文二新村改造的完成，未来社区成交量将大幅增加。
也就是说，同时户型和**几乎一致，都是学骏总部学区内的房子，装修后的文二新村房东相对更有优势。
撇开这些因素不谈，经纪人是否用力推，也直接影响到房子的速度。
目前，业内几乎达成共识：只有业主愿意支付一半的中介费，各大中介才会优先推荐。
这两年市场一直不景气，卖房并不容易，购房者只愿意交一半的佣金，剩下的不足部分只能向房东求助。 中介老姚直言不讳地说：这样既保证了员工的收入，又筛选了客户。
在他们看来，大部分愿意支付中介费的房东都是诚心诚意卖房，价格谈判也比较顺畅。
也有中介公司推出良好的住房服务。 一旦你被选中一个好房子，你就会在各个方面受到强烈推荐。 如果房东想被选为好房子，他们需要额外支付一个点的佣金。
也就是说，如果房东愿意让步1-2分，交易周期将大大缩短。
聊了一圈，我最大的感受是：老房子能不能卖，真的不是挂个比市场价更优惠的**就能解决的，或者一句“真心卖房”的句子，影响因素太多了。
我们能做的就是尽可能客观地看待它。 如果老房子各方面都很一般，就应该降低，必须降低。
如果你卖不出去，担心它的仍然是你，现在让它成为买方市场。
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