大家好，我是苏北哥！最近有朋友跟我说，明年楼市走势传出不少信号，不知道是买房还是观望！
在昨天文章的开头，米色列举了GC近期的几个重磅信号，当然这些信号都是积极的，有利于2024年楼市的发展
不过，这一次也是行业大佬，他就是万科创始人王石，王先生在11月28日的《财富》全球论坛上罕见地对当下的楼市做出了预测，并提出这一轮房地产调整期至少需要3-5年。期间，金句频频发出，字数惊人！
他表示，目前中国房地产的问题才刚刚开始！好家伙们，按照王石的意思，不是从2024年下半年开始行情，而是从今年开始，尤其是三条绿线发布后，还需要3-5年的时间，也就是说，至少要到2024年才能恢复到正常的市场状态（KFS想要的市场状态）。
不过，王总在演讲中特别提到了中国不同的国情，并强调了ZC的重要性，这意味着与日本这个房地产市场低迷了20年的国家相比，国内的救助ZC将缩短楼市在底部徘徊的时间， 换句话说，走出低迷会更容易！
在这次低迷期，王总认为，国内房企会继续雷霆万钧，会出现债务违约，市场的下行趋势不会因为ZC的正确调整而立即恢复生机于是王总又说了一遍”。但不要抱有希望说，ZC是对的，明年或后年会好起来的，不可能！
总体来说，王总的讲话很有针对性，虽然有些空洞，但与目前国内楼市格局和ZC定位不谋而合。
“房不炒”再被提起，你明白多少层含义？
不可否认的是，目前的楼市确实处于下行阶段，以南京微市为例，二手房市场几乎每周都能跌到新的高度，曾经站在聚光灯下的郊区早已不再美好，60%的二手**成交价格还不到新房价格的一半， 于是江河华润国际社区业主官宣“断供”自然成为“热搜事件”。
新房追楼是连锁效应，禄口新屋蓝天汇荣花园2万元左右的单价直接打折65%至1.3万元仙林湖的泷月雅松 3-3原价5万元，中层17F直接优惠至24-2.80000，相当于20%的折扣，**直接回到仙林湖，2024年，郊区的一些新项目，为了吸引客户，如星志和江北玉山路都有房产要玩“0首付”购房计划。
市场运行和物理动态都有惯性，仿佛房价持续了近20年，不得不用非常手段“牵着野马的缰绳”，想想2024年到2024年下半年四限的出台， 三条红线用尽了力量，楼市真正进入下行通道，用了5年时间。现在逆向操作正在全力以赴拯救市场，岂不是需要5年时间？这种对时间的判断，与王石的讲话颇为契合。
回想一下，当初想让zy想给楼市降温的时候，是怎么做到的？在需求端，限制了购房者的购买资格，资金限制限制了购买能力，二手房限制限制了业主的交易权限，减缓了......房地产的流动性在发展端，房地产企业的融资、债券、股权受到限制，总之，从2024年到2024年，国内楼市供需端和产业结构发生了根本性的变化！
现在是全面纾困的时代，各行各业都在谈论复苏，趋势非常明显，关键是复苏的路径是什么？这里贝哥跟大家分享一个小秘密，通过20多年的市场观察，所谓的楼市信号在表面上是看不见的，为什么这20年，楼市一直都是少数人赚钱，而大多数人接手？这一切都用两个词来形容：信号！有些事情确实“只听不说”！
回到上面，楼市复苏的下一步路径是什么？当然，这是局部复苏，就像楼市受限的时代一样，如今的楼市也需要“外科手术式”的结构性转型。 “切蛋糕，形成分层市场”。
无论是10月17日颁布的房改新调，还是11月17日提出的“三不低于”以及正在起草的50家房企白名单，这些信息都在揭晓，就在大家觉得大局已经决定，期待2024年的早日到来的时候， ZY似乎发出了新的信号！
继11月28日之后，YH行长潘功生在脉搏中把握房地产，坦言当前国内楼市已经触底反弹（已形成新的平衡），明年将扩大城镇化进程，就在昨天（12月4日）行长再次在《人民**》杂志上发表了一篇特别署名文章，其中重点阐述了“积极适应中国房地产市场的重大转型， 从战略上讲，坚定地坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位。
据此，“住房不是投机”再次被提及为GC！细数这四个词的历史，尤其是它们今年出现的频率，似乎相当微妙。
今年7月24日，GWY召开下半年经济工作会议，首次提出要适应国内房地产新的供需关系，优化房地产ZC工具箱，增加保障性住房数量。 于是，外界一度猜测，“住房为住，不投机”的时代是否已经过去
月，直到10月上半月，国内楼市充斥着各种救助，“接住房不贷”;“降低现有抵押贷款的利率”;“一线城市部分开购限制”;“二三线城市相继出台购房补贴”......一次操作后，曾经的“房不炒”不再引起太多关注。
就连10月26日提出的“新房改”倡议，也没有出现“房不炒”的字样。
当很多人认为“房不炒”的时代已经过去，国内楼市即将“回归过去”时，住建部部长倪虹在11月11日发表讲话，让大家意识到，楼市的发展在历史上是不可逆转的！
11月11日，住房和城乡建设部部长倪红在接受新华社记者采访时，从六个方面阐述了未来房地产开发新模式的建立。 除了肯定今年房地产行业取得的成绩外，保障楼宇交付工作的成绩，强调未来商品房市场“高品质、新技术高、服务好”的发展方向它还侧重于“住房而不是投机”。
房地不炒“消失近5个月”后被ZY重提，在一定程度上表明楼市未来发展的底层结构调整已经大致完成。
在公开演讲中，YH行长重新定位了“房不炒”GC，做出了坚实的判断，未来楼市的发展至少会有以下几条主线！
一是房地产新模式决定了未来房地产市场的基础和上层建筑未来，买家将有更多机会购买优质产品
什么是基础项目？正是前一段ZC文件中提到的“三大工程”：经济适用房的规划建设、城中村改造、“平房应急”公共基础设施建设，决定了大多数人的住房需求得到满足。
上层建筑呢？也就是说，未来商品房将朝着“新技术、高品质、服务好”的方向发展，翻译成白话告诉你，明年，后年开发的商业地产会越来越高端，科技房会很受欢迎， 物业服务将更上一层楼。对于未来购买商品房的人来说，购买好产品的机会越来越大。
其实不说未来，已经有这个趋势了，10月底出台的《南京市建设工程规划设计方案及审查办法》中，广州出台了《广州市建设工程容积率计算办法》，都是一系列政策给普通商品房“豪华化”。
就连今年的南京楼市也出现了不少以前没有出现的豪宅产品，建筑标准也大大超过了往年，比如河西西南部的天勤华章打造了三层会所最大楼层高度为345 米;
河西的颐和天生公馆387是一户人家，3楼面高度5米，要知道，一直保持南京地价第一的豫西南中国政府楼面高度只有3米3米。
颐和园和天圣府的真实场景。
前两天，有传言称，绿城河西的G55地块已经确定与华发联合开发，绿城是豪宅专家，如今有了华发，品质和**一定会更上一层楼。
不过，随着南京市中心地块的陆续推出，明年像G55这样的高端豪宅会越来越多。
二是“卖旧买新”成为完善释放的“基础盘”，但这部分需求会受ZC引导，敲出“炒房”空间。
事实上，目前的ZC趋势已经出现，无论是今年在南京实施“新购”服务，还是苏州太仓“国有房企，让业主指定购买国企开发新房”，唯一的目的就是让采埃孚参与到新房和二手房的置换链条中， 而随着ZC的升级，采埃孚的参与度将越来越深。
一方面消除了一二手置换链条中的“投机空间”，另一方面有效刺激了售旧买新需求的释放，去指定新房。
三是限销大概率暂时不放开
现在是市场两极分化的时代，以普通改善为代表的中端市场，以刚性需求为代表的低端市场在加速贬值，而以豪宅为代表的高端市场在涨价高端豪宅仍有“追高价炒房”的空间。
因此，“房不炒”被重新提及，指出了楼市未来在这些方向上的发展，如果你对“房不炒”有其他理解和看法，可以在评论区留言。
近期，不少楼盘被**，“跌限令”会介入吗？购房者可以更便宜地购买新房吗？
这是目前很多购房者关心和纠结的问题，他们之所以担心，无非是最近很多房地产项目都放了折扣，比如禄口蓝天惠荣花园和仙林湖的泷月雅松，公开65%、8%;还有暗打折扣，比如软件谷的微星时代悦峰4平均销售价格为07万元，目前只有3460,000 .
当然，这对购房者来说是一件好事，新房更便宜，买房成本也更低。
纠结就在于这种降价趋势，是否会被正式叫停，毕竟大家都知道，当地的采埃孚手里有“跌跌限单”，不高兴的跌跌限价单出来，这些打折的房产都要回到原价。
但是，买房就像围城一样，买房降价没有希望，买房的人讨厌降价广东惠州保利的一栋房屋的5%折扣销售被GF阻止。 南京燕子集也有顺势降价的交通市场，老业主纷纷来维权。
那么，最终，房地产降价打折的趋势能否持续下去，采埃孚在降价过程中会不会有行政干预呢？今天，苏州网友帮大家咨询了这个问题，得到了GF的明确回复：在申请销售许可证之前，**备案，实际销售**不得高于备案价;如果销售价格低于记录价格，则对低于记录价格的范围没有相关限制。
这意味着未来新房降价没有限制！
事实上，从今年的一些GF报告和ZC文件中，我们可以看到许多鼓励房地产公司以低价出售房屋的信号。
8月20日，《中国房地产报》刊登了题为《房地产金融风险加剧，期待尽快调整优化政策》的文章。
文章提到，纾困政策的重点要围绕“保护、放松、减少”三个字，其中“减”包括降低购房成本，包括降低首付、减税费、降低房价等。
特别是降低房价，要赋予开发商更大的自主定价权，允许开发商通过降价自救，尽快回笼资金。
8月23日，《**时报》刊登了一篇题为《缓解资金压力给房企更多定价空间》的文章，解释了为什么之前限量秋令现在可以适当下调。
过去，地方**限跌令是为了防止一些房地产公司恶意降价，扰乱市场**和市场预期。
现在，房地产市场的供需关系发生了变化，房地产企业在销售、经营困难方面受阻，在融资不畅的情况下，需要更多的定价自主权来自救。
正如我们从今年10月的一份报告中了解到的那样，新房价格不仅会低于创纪录的价格，而且后期新房的创纪录价格制度可能会被废除。
10月23日，《**时报》文章指出，不仅要取消对地方拍卖的限制还要放宽房价过快时期新房创纪录价格的限制。并指出，要“让房企合理降价、去库存！缓解部分房企资金压力！
因此，种种迹象表明，只要市场不报复**，新房降价就不会被禁止，购房者后期很可能会买到更便宜的新房。
在同一地区，有学区的二手房比没有学区的二手房更“有抵抗力”
位于泛“新玄武”板块的锦林荣宇公馆，本月早些时候售出了首套二手房。
这套位于小区14楼，楼层不错，面积适中96个3房，最终成交**300万，相当于单价3个060,000左右。
于是，南京又一个跌破当年开盘价的二手房社区正式诞生了。
金林荣宇公馆于2024年3月首次开业，当时首开均价为35582元，开市时推出的452套吸引了876组买家报名，中标率达51%，也是3年前新玄武周边的热门楼盘项目之一。
按照当时的开盘价，96个单位的总价应该在3.30-343万之间，而现在首套二手房卖出去，账面亏损30万，如果加上贷款成本、各种税费和维修费用，这个**亏损应该在40万左右。
金林荣宇府的真实场景。
然而，也有不少小区二手房成交价跌破当年开盘价事实上，在市场低迷中也有买入机会
金林荣宇公馆虽然属于栖霞区麦高桥板块，但地理位置在泛“新玄武”区域，社区距离新玄武楼盘恒大玉园仅600米，距离中海玄武府仅900米。
众所周知，新玄武地区的二手房价格一直比较强势，一些标杆小区的成交价格不降反升。
中海玄武府10月中旬售出一套126套3房，成交总价630万，折合单价4套980,000 .
与楼盘本身收盘价相比，2024年3月底中海玄武公馆均价为35-40000，现在成交价是50000，涨幅约1-150,000 .
银河人才于2024年交付房屋，并于今年1月售出社区首套二手房，成交价为4约70,000。 今年9月，社区最新成交额已达49554元，接近5万元。
今年3月，小区售出首套二手房，单价51358元11月，同小区3房**111成交总价582万，折合单价51983元，实现逆势。
为什么是“同一个人有不同的人生，同一个盘子不一样”？究其原因，新玄武板块有双学区加持，中海玄武大厦、银河国际、银河人才都属于科力华+南师范学校附属小学双学区宿舍，所以**强！
虽然金林荣宇公馆也在新玄武辐射的范围内，但是并没有总学区的加持，其对应的学区也只有麦高桥小学，所以在二手房市场的竞争力显然要差很多。
因此，在下行行情中，二手房的资源可能比小区本身的质量更重要，保值性更强！
写在最后
今天的文章梳理了隐藏在行情中的三大买入机会，若有看法，可以在评论区留言，与米色讨论！
主编简介：
苏蓓哥，男，11年金融工作经验，8000元白手起家，连续6次跨行业创业成功，实现了基层逆袭。
2024年是他人生的第一套房子，2024年，他专注于资产配置，拥有28年的房地产实战经验，深耕南京市场。 是业内房地产从业者！如果你对房地产、创业和投资三件事感兴趣，欢迎你和志同道合的朋友交流。