大家好，我是苏贝哥！现在在南京购房群体中，哪类人最渴望买房？有人说是买豪宅的终极提升，因为现在豪宅市场火爆，有的楼盘**还在**，也有人说刚好在郊区需要，“0首付”、“购房补贴”各种优惠飞来飞去，买房划算！
贝哥很肯定的告诉你，现在南京最急的买家既不是豪宅，也不是郊区！
首先，购买豪宅的富裕阶层，这个时候他们对买房会非常谨慎，而现在这一年即将到来，ZC正处于敏感期，一个XZ会影响他们买房的决定;此外，南京豪宅数量巨大，在河西地区，明年将有中建G42、中海G53、绿城G55三家顶级豪宅上市，还有不少豪宅待上市，比如河西迎天街东侧的G88、鼓楼滨江的G89、 等。
郊区在刚需要的时候就更不着急了！近几个月来，郊区市场被打折**只用一句话“没有最无情的东西，只有更无情的东西”。！目前，市郊至少有20多家，首付门槛在10万元以下30,000 相当于 65% 的折扣。 同时，郊区的对应人群大多是刚来南京的年轻人，看到郊区的房价和优惠区间，纷纷推迟了买房计划。
现在最着急买房，受大环境影响最小的是预算在3亿-500万左右的首次购房者，或者说是人口的初级改善。
对于预算在300万到500万买房的人来说，可供选择的板块并不多，但江北城南中心绝对是其中之一
为什么说预算在300万到500万的人，目前最迫切的买房需求？这主要是由于这群人的社会阶层和实际需求。
如果这个预算群体是第一次在南京买房，不依靠家庭的帮助，他们一般都是年收入在20万元以上的精英群体。六合，一种远郊，同时在年龄层面，这个预算上的人大多已经30岁了，算是晚婚了，确定对象后再买房是合乎逻辑的，一般不会为了等房价走得更远而耽误结婚计划。
为了给孩子创造一个舒适宽敞的居住环境，或者考虑未来“卖旧买新”买房，这类房屋需求比较刚性，购房者需要按照预算买房，而现有的配套设施和未来规划都是比较全面的板块楼盘， 而且他们的购买行为受市场环境的影响较小，毕竟等不及房价**，耽误孩子未来的上学计划。
同时，从房地产保值的角度来看，目前南京楼市属于差异化市场，未来郊区住房将加速折旧，市中心豪宅仍有很大空间，3亿-500万套改善房属于中端市场。
很多人以为南京有很多预算在3亿-500万的新房板块，贝哥老老实告诉你“这只是印象中的一个概念”，真正打开南京的地图，以新街口为中心，方圆12公里以内，这样的新房板块一只手就能数出来， 江南有麒麟科技创新园，江宁东山以东，江宁科技园江北有城南中心、江河国际健康城，但配套设施、综合规划、规律的城市界面更是凤毛麟角。
相对而言，江北城南中心是靠近市中心的优质板块，有地铁、商业、教育规划，应该算是基层装修人群购房的理想场所。
贝哥这么说，可能很多人会质疑，“贝哥为什么还给我们推荐江北，难道你没看到这两天网上的华润国际社区老板把江河骂到天了吗？”
确实有这样的事情，据说是华润国际社区4的老板6万买了房子，现在已经沦落到260000，总价还不如剩余贷款金额高，失血！但你不看，当时老板买江河的目的是什么？没错，就是为了投资，以为江河未来会是南京的市中心，房价可以翻倍
不可否认的是，江河的前两年非常火爆，是江北乃至江北地下城的第一高楼，结果很多项目不断突破停工，规划也一蹊又改，再加上市场低迷，很多人对江河楼市失去了信心， 房价继续下跌。
另一方面，城南中心从未像江河那样浮夸，一直走“务实路线”，虽然位置离江河很近，但城南中心从来不把自己当成“宇宙中心”，它的定位是江北的城市客厅。
在房价方面，城南中心也是非常务实的，从板块中的第一批新房、城南江以北的三剑客、城南江畔的银河时代，到城南以南的天悦奉化、天悦金林、海信汇源、金陵星图、中银振月公馆的开发， 城南中心新房维持在2栋9-3.20,000，趋势非常稳定。 相较于江河对投资增值的承诺，城南中心的发展所传达的信息始终是基层改善人群的宜居家园。
在城市界面上，相较于第一商圈的“大工地”、只有房地产开发，没有现成的江河配套，江北城南中心显然更热闹。
江北南部中心不大，总规划面积只有2个面积75平方公里，北接河芯，南接五桥，西接珠江镇，东接青奥会和泸水湾滨江带。
一条浦云路贯穿南北，一条城南河厘清了城南中心的“楚河汉界”
蒲云路大桥的真实视图。
由于城南中心毗邻珠江镇，沿蒲云路有亚东滨江河源、城南新村、同心家园等大型安置房小区，均已入驻多年。
位于城南市中心的RT-Mart。
事实上，城南的发展模式与新城南的发展模式非常相似，一边是老城区，另一边是新城区，而浦云路东侧是城南区发展新房的主要位置。
目前，城南首批新发住宅项目已陆续移交，城市界面也进行了更新。
滨江佳品配送实景。
正荣润堂府的真实场景。
银河时代的真实场景。
望江岳府的真实场景。
江北一中、大悦城、地铁11号线、城南中心正在加快实现“三大工程”。
说实话，很多人对江河的信心不稳定，在一定程度上，也是因为江河的宏大规划太多了，而且建设周期太长，即使最后能兑现，很多购房者（包括天桥）也觉得有点等不及了，再加上目前房价的下行趋势， 江河楼市更是雪上加霜，江北第一高楼的最新消息要到2024年才能初步建成，江北地下城要到2024年才能正式与公众见面。
相较于江河的广泛规划，城市南部中心的规划相对较短，实现速度相对较快。
江北南部中心有“三大工程”，即江北第一中学九年一贯学校、江北大悦城商业和换乘旺11号线，对应城南的教育、商业和交通，近期“三大工程”最新进展！
教育，城南江以南，是中华中学教育集团的教学区！
2024年5月25日，浦口区**人民与南京中华中学签订合作协议，成立“南京中华中学浦口教育集团”。 2024年8月，中华中学浦口城南中学校区正式投入使用并招生。
2024年5月，浦口区与第一中学签订合同，成立浦口教育集团，将建设九年制学校。 目前，这所学校的建设有了新的进展。
日前，城南九年一贯学校项目建设项目资格预审公告发布。
根据文件，该项目的持续时间要求为540个日历日，或大约一年半的时间。 如果建设在 2024 年初开始，那么这所学校预计将施工将于2024年年中完成。
目前，该项目已获得相关部门的批准，距离正式开工又近了一步
网站。 学校紧邻望江悦府、海信汇源、天悦奉化、正融润堂等社区，周边社区交付后，这里人口将达数千人，对教育资源的需求非常旺盛。
项目总建筑面积约68684小学4轨24班九年制学校7所，初中24班8轨制学校，地上建筑面积约471147、地下建筑面积约21570。
主要建设内容包括公共教学楼、服务室、客厅、地下车库、户外运动场馆、道路及绿化等配套设施。
目前，城南中心一中用地已派驻打桩机，土地已平整。
业务方面除了珠江小镇自带的区域商业配套外，江北北月城更是城南当之无愧的“商业引擎”！
江北大悦城作为雄伟的城南河北岸，目前是南京首座大悦城，该项目是央企大悦城2024年中标的城市南中心G53地块商业部分。
南京大悦城效果图。
江北大悦城于2024年3月29日举行了开工仪式，今年10月主体工程刚刚达到正负零。
有了这个进展，完全有可能按照原计划在2024年开业。
南京大悦城的真实场景。
据悉，大悦城整体商业形态呈L型，包括传统盒子商贸、文化娱乐空间和下沉式广场。
10米高的“开放日”集青年文化零售、花园餐厅、沙龙讲座、精品书店、市场等于一体，打造复合商业空间，建立具有青年社区文化属性的休憩社交场所。
大越食品市场营造时尚、烟火气浓郁的美食市场文化，通过统一的氛围，打造沉浸式休闲饮食文化聚集地。
未来还将探索AI和元宇宙在商业中的沉浸式应用，打造“商业AI+数字虚拟场景”，融合3D裸眼大屏带来的视觉盛宴，提供更具科技感的购物体验。
运输作为“江北换乘王”，11号线受城南中心建设影响最大，一期线路20个车站中有3个位于城南中心。
11号线一期呈南北走向，沿江几乎贯穿江北所有重要节点区域，全长26全长7公里，于2024年11月30日正式开工建设，建成后可与地铁、S3、S8线共7条线路换乘，名副其实的换乘王。
在20个车站中，浦口万惠城站、城南河站（原森林大道站）、江庙路站（原珠江南站）经过城南中心。
日前，南京11号线的第一个好消息传出，称线路正在提速建设中，一期工程20个车站中有18个在建，预计2024年通车，比原计划2024年提前了一年。
从近期多方发布的消息来看，11号线的建设进度确实加快了。
此前，中交三局三家公司发布消息称，南京地铁11号线一期浦口万惠城站主体结构提前3个月完成封顶目标这也标志着TA026站主体结构的完成，这是11号线的第10个封顶站，下一步将全面进入辅助结构和盾构段的施工阶段。
据GF最新消息，截至今年11月29日，11号线一期工程除妈木站外已开工，其余19个车站已开工。
其中，16个车站已完成围护结构施工，3个车站正在围护结构施工中。 在已完成围护结构建设的16个车站中11个车站的主体结构已经封顶
全线20个盾构区段中，40个盾构隧道中有14个已完成开工工作，其中5个盾构隧道已贯通，其余盾构隧道进展顺利有序。
根据这样的项目进展，预计2024年11号线开通的概率会很高。
城南中心目前有5个主要物业在售，1个在售，可上租230万
目前在城南中心有5家在售，1家在售，以城南河为界，海信汇源、天悦奉化、天悦金林在河北岸在江南岸，有金陵星图、中银振月府和纯新潘延恒城星汉在售，原来总价在300万到500万元，现在可上车230万左右。
天悦奉化
今年以来，该项目一直是城南中心区销售金额、面积、套数的“三冠王”，无论是引进量还是去改造量，均位居行业前列。
虽然交付时间是2024年6月底，但目前，天悦奉化已经是真正的准现房，小区已经开辟了实景示范区供参观，天悦奉化位于11号线城南河站以南400米处，小区共建了13栋15-17F的小高层建筑， 它们分为两个独立的组。
天悦奉化容积率为20、位于城市南部中心，两旁林立着高楼林立，是一个相对低密度的社区，项目内只有3房两种类型，均价31872元目前，89个单位的总价在折后可控制在235万左右。
天悦奉化公寓类型。
89 朝南双阳台面宽 63米，105朝南双阳台面宽68米，全部配备主卧套房设计，配备新风、空调、地暖三款精装配送，还配有洗碗机、垃圾处理器、净水器、冷却器，选用兰舍、东芝、杜拉维特、唯宝、汉斯格雅等品牌。
天悦金林
大悦城G53地块的住宅部分，隔壁是江北大悦城购物中心，也是11号线城南河站的地铁项目。 天悦金麟预计2024年6月底交付，社区已呈现在现实生活中。
社区配备一流的景观园林、30米礼仪返乡大道、金属铝板正门大门、地下车库星空屋顶等设计细节。
拟建23-26层住宅14栋，均价30505元近日**97三房总价240万起。
天悦金林户型。
三大件是日立**空调、博朗新风、菲斯曼地暖，其他均由唯宝、高仪淋浴、全套弗兰卡厨具、松下智能锁等启用。
海信智慧花园
11月24日，海信汇源在项目北侧新增1号楼，64套**，推出两套三居室单位，最新均价32747元总价295万起。该项目距离第一中学的九年制学校仅一墙之遥。
该项目是山东海信南京的首个作品，共有5栋17F小高层建筑，容积率为2栋0、单元分为3型89小三房和2型107横厅三房。
目前，海信汇源共有89间3间客房，已推出两间。
海信汇源推出户型。
89个单位的最大特点是15间浴室设计，朝南单元总宽度为96 米;107单元最大的特点是水平大厅设计，面宽为55米，朝南的双阳台位于86 米;
三大块采用海信**空调、瑞邦新风系统、家用地暖，厨卫采用古洛尼、科勒、林内等品牌。
中银振月公馆
中银振月公馆毗邻中华中学，小区规划6栋17-18F小高层建筑，共428户，项目外立面采用保温一体板+真石漆，6栋建筑设计为两梯四户。
目前，该项目已推出三栋楼，单元面积小，分为83、2房2厅1卫三种类型;89 3间卧室，2间客厅，1间浴室;99套3房2厅2卫，均销价29693元，另有装修套餐2500元。 目前，有273万人可以登机。
中银振月公馆户型。
中银振月大厦的三大块是日立、博世、兰舍，厨房和浴室是方太、科勒、TOTO。
金陵星图
金陵紧邻地铁11号线江庙路站，是约86万平方米的住宅综合体文化场馆，规划建设16栋25-26层住宅，单位面积约89-139层，均价30351元，另有2500元装修套餐可选。 目前，汽车可以使用250万辆。
金陵星图房屋类型。
金陵星图的三大块是大金星图、爱迪生星图和菲斯曼星图;厨房和浴室由西门子、方太、摩恩和科勒制成。
仁恒城星汉（纯新项目）。
项目规划建设14栋24-26F高层住宅，采用大型铝板和大型玻璃幕墙设计，项目空白限价30500元。
仁恒城星汉配备2024年Y-Time美学学院，内设游泳池、健身房、瑜伽室、私人教室、VR体验馆等，拥有三房、四房三种户型。 预计将于明年初开业。
写在最后
没什么好说的！江北城南中心建设肉眼加速，五大待售楼盘充足，相应的优惠也已放出，年底前应该是一个开工的好时机。
主编简介：
苏北哥，男，11年金融工作经验，8000元白手起家，连续6次跨行业创业成功，实现了基层逆袭。
2024年是他人生的第一套房子，2024年，他专注于资产配置，拥有28年的房地产实战经验，深耕南京市场。 是业内的房地产从业者！如果你对房地产、创业和投资三件事感兴趣，欢迎你和志同道合的朋友交流。