周五的**麻木了，上一次是这么**，是周三，又来了这么快。 什么时候结束，每个人都在猜测，但一次又一次地猜测是错误的。 大家也在猜测房地产什么时候会结束，但都错了一次又一次。 **而目前楼市的表现，也就是资产负债表不想挣扎，和两棵苦瓜，一株藤蔓上结出果实。 刚刚过去的1月，百家房企销售额同比增长超过33%，而比销售数据更难看的，是房企业绩快报。 民营企业业绩被直接忽视，部分国企数据也大幅下滑，让人无法冷静下来。 房地产的未来走向现在已经进入了大家都在猜测的阶段，唯一有高参考的就是隔壁邻居日本。 同样是疯狂杠杆后的去杠杆，同样是房地产爆炸后的调整，同样是进入老龄化阶段后人口红利的下降，同样是城市化后期进城人口的减少，同样是房地产思维强烈的购房者群体。
当时日本也觉得可以稳稳打赢，然后实现楼市软着陆，然后房价暴跌20年。 下图是日本房地产泡沫破灭后日本房价走势
日本房价已经下跌了20年，跌了90%左右**，然后完成止损，是不是很可怕？ 直到**经济学的引入和疯狂印钞的开始，房价才开始回暖，并在全球放水的背景下，完成了历史性的峰值复苏。
我们的房地产市场会是个例外吗？ 目前，你说这将是一个例外，我想没有多少人相信。 就房价指数而言，我们的问题还是很严重的，在下图的20个高价城市中，我们占了不到一半。 但是，在人均收入方面，我们可以在多少个城市中排名？ 
收入与房价比率是一种衡量工具，可能会在一段时间内失效，但不会永久失效。 对于那些买房的人来说，以后的贷款偿还最终将由收入支持。 仅从数据来看，我们的房地产市场调整还远未结束。 我们的房价开始正式调整，也就是2021年之后，已经满员还不到三年了，二手房（新房因为**失真，不用看）平均**整体下滑，现在只有10%多一点。 还有很大的调整空间，更何况像日本这样有90%的跌幅空间，还有50%的跌幅。 我们会是个例外吗？ 很难成为高概率的例外，毕竟我们和日本不一样，我们的产业结构还没有完成高端化转型，除了房地产债务和居民债务外，我们还有大约70万亿的城镇投资债券。 我们需要解决的问题并不比日本容易，如果加上国际环境，难度因素会增加一倍。
鉴于调整幅度和时间有限，加上经济增长放缓导致收入增长下降，我国整体房价必然会持续下去，至少要持续5年。 但我们并没有那么悲观，因为我们的市场容量足够大，可以产生一些局部的、结构性的**。 比如一二线城市的房价，地方板块，可能更具抵抗力。 小幅下跌不是问题，也不会造成系统性金融风险，所以这种下跌也在政策的容忍范围内。 房价不是用行政手段管理的，你可以投机或止跌，**是人人交易，你禁止别人降低新房价格，但你不能禁止二手房利润**。 对于持续的房价**，它更像是一种预期的满足，必须扭转信心才能阻止下跌。 但这太难了。 这就像一架大飞机降落，它碰到跑道减速和滑行，你必须让他立即起飞。 至少，这将需要一个复杂而耗时的着陆，然后是几公里的缓慢加速和累积加速度。 每个人心中都有一个数字，不要折腾