大家好，我是致富地产观察的贾总。
近期公布的11月房地产销售数据依然冷淡。 根据中国指数研究院的数据，在纳入统计的100个重点城市中，有99个二手房城市达到了最高水平，几乎全部被消灭。
12月7日，网讯消息，深圳市龙华区富士云龙公馆项目推出“05 入首付“活动，剩余 2首付的5%由开发商预付。 同日17时14分，富士云龙大厦微信***发表“严正声明”称该消息不实。 不愧是同样“遥遥领先”的特区楼市！
当然，这还不是最有爆发力的，河南省周口市对于大学生开立个人账户后，需要每月提前缴纳1008元，持续缴纳半年以上，毕业后五年内享受贷款额度上限60万元的优惠政策。 骗大学生进入这个领域有用吗？早在2024年，武汉、成都、长沙、合肥等城市就有针对性地出台了大学生和农民工公积金相关优惠政策，但对提振市场作用不大。
市场有多冷，看看银行放贷的态度，曾几何时，不找关系尽快拿到贷款，塞一些红包有点困难。 如今完全反转，南京银行上海分行近日推出了1000元住房贷款礼包。 根据某银行内部培训资料，“如何劝阻计划提前还款的客户”。
这些细微的变化表明，楼市已经完全进入了买方市场，无论是政策放宽，还是各种引导折扣，都比不上房价的真正降幅。 房地产公司有多难，资金链有多紧，中介做起来有多难，这些都不是买家应该考虑的事情。 所以接下来是什么。
11月，网上签了12,545套二手房，而10月份为17套76%。虽然“翘曲”是北京楼市的传统娱乐方式，但今年11月成交量创下近七年来第二高，仅次于2024年。 一直被嘲笑的广州楼市，11月全市二手住宅网上签名10182宗，时隔半年再度突破1万宗。
南京二手房8194套，环比增加15套46%；苏州二手房售出5510套，较10月增长22%杭州二手房成交量突破8000套，环比增长40%，创今年3月后新高。
上海新房售出5310套，环比增长4套0%；南京市共售出3,746套商品住宅，约占2%。
有人说，二手房成交量高，不代表卖房压力大吗？每个人都在袋子里吗？这是真的，但前提是有人接手。 高成交量和高中介挂牌量是两个概念，更多的人愿意为市场底部买单，与新房挂钩的二手房置换链条得以恢复。
当然，目前的成交还是以价格换成交的带动，总裁认为现在说正在复苏还为时过早，但说是冷启动也不过分。 没有卖不出去的房子，只有没到位的**，就连香港楼市也开始打折七倍，估计中介人不降20就不想接了。 当然，市场不可能一直往下走，一些二手房东已经开始实施降价以外的任何策略，包括但不限于给首付和停车位。 这在几年前是不可想象的，房东被迫改为去凉山。
不过，也不必太乐观，从日本的经验来看，房价调整是一个长期而缓慢的过程，买卖双方是对手，这是一个动态的博弈过程。
例如，武汉的一家开发商开始以一栋建筑为试点。 一个项目，先拿下一栋楼，超出了当地降价的底线，但降价幅度太大，大量业主抱怨售楼处被封锁。 当然，地方一级会有紧急电话。
据总裁了解，绝大多数房地产公司的主要任务是去库存，保证楼宇交付。 保证楼房的交付没什么好说的，如果房地产公司真的遵守规则，就不会有太大的问题，规则对每个人都是一样的。 去库存更有趣，简单来说，就是尽可能多地卖掉房子来返还现金。 这个决定在当下当然是正确的决定，但当每个人都这么认为时，这很困难。
于是，房企纷纷降价、提提成、走渠道、进屋、赠送车位或精装修，甚至增加滞销单位或新建样板间。 当每个人都这样做时，就会出现结构性抛售，再加上二手房的高挂牌，股市将空前惨烈。
这些都使得房地产企业去库存更加困难，使问题变得紧迫。 指望所有城市都去库存好显然是不现实的，所以房企把重点放在一线城市，一线不缺购买力，只是政策松动到位，现金流也不是不可能恢复。
因此，我们只能看到深圳和广州在过去两个月迎来了一系列重磅调整，无论是“一般的房屋标准”还是贷款比例，这些都只是手段，而不是目标，什么时候中转应该调整。
不要像一些房地产公司一样，我既要现金流，又要高利润，要低库存，想那么多也没意义。 因为资本市场不再看你的营收和净利润率，数据再好，也很难募集到外部资金。 现在应该只有一个目标，那就是去库存，不惜一切代价完成，只有这样才能减少债务，不被市场拖死。
有朋友问总统是否值得关注，现阶段上海的情况更是雪上加霜。 嘉善，长三角一体化前两年官宣新房售罄，如今新开房疯狂，打折卖不出;杭州湾区，2024年将出售多个房地产项目30000米，现在一般已经下降到10000米以下，**还在增加;启东、恒大威尼斯直接打折，很多投资者甚至丢了首付，卖不出去只能放骨灰盒;太仓、火车南站超级文旅** 重游城市已从2日悄然改变50,000 m 至 2......30000元以下
房地产市场越是冷清，上海作为上海需求的第二选择就越黯淡。 如今，支持上海放宽限购政策的声音越来越多，以深圳以往的经验，上海放松也不是不可能。
11月28日，王石在《财富》全球论坛上发文炒房圈，他说;财产调整期为3-5年。 对于房地产从业者来说，三五年可能太长了，自己的房地产公司能不能活下来是两个字。
不过，在总裁看来，再过三到五年，可能就不可能回到过去12亿平方米的年销售额。 万科宇亮指出，今年新开工住宅数量仅为6个左右6亿平方米，目前我国城镇人口为92亿人，换算平均面积仅为07平方米。 0.7平方米的概念是什么？在美国，2024年城镇化率达到70%，此后二十年，人均新建住宅建筑面积为10平米，好一年可以达到1超过2平方米。 目前，我国城镇化率在65%左右，预计到2024年将达到70%，城镇人口将增加到9人约8亿人，即便保守估计，未来每年建设10-12亿平方米的新建住宅也是有保障的。
然而，近年来，出现了城市收缩的现象，例如将区转变为城镇和村庄，以及取消机构。 2024年，全国出生人口首次出现负增长，有20个省份人口自然增长率为负，比上年增加7个。 我们周围的情况是，幼儿园不满意，更多的学校关闭。
人口大幅下降的因素不容忽视，这些因素不仅与房地产市场有关，而且与国家的未来息息相关。 此外，城镇化率高并不意味着买房需求会很大，一二线城市的城镇化率平均在80%以上，而低线城市的城镇化率低却有很多自有房。
年轻人涌向一线，过去不可能，未来也不可能。 一线楼市可以松动，但不能无休止地上涨。 因此，监管机构正试图以另一种方式解决问题，例如促进长三角和珠三角城市圈的互联互通，请注意，这不是卫星城市，而是美国湾区的概念。 如果长三角能够实现社保和医保的互联互通，那么对于除了服务业之外还必须在大城市的人，在昆山、嘉善等其他城市做制造业等行业的人，在上海可以间接享受一些服务。 据总裁了解，目前，长三角地区的医保已经实现了互认和报销。 因此，不是每个人都要去第一线去争夺蛋糕，把蛋糕做大是可持续的理念。
如果未来年均销售增量只有8亿平方米甚至6亿平方米，那么房企将迎来一个更加内卷的市场，淘汰赛只会继续上演，而不是三五年后大家继续狂欢。 如今，居民们都在想方设法降低杠杆率，房地产公司更是如此。
房地产是一辆自行车，只要你一直踩着，你就能前进。 当房地产寄托在太多不切实际的希望上时，就会有一系列的悲剧吞噬我们每一个人。