记者吴京上海报道。
我国住房租赁金融支持体系进一步完善。
2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），支持加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。 培育发展住房租赁市场，促进房地产市场稳定健康发展。《意见》自2024年2月5日起施行。
平安**房业首席分析师杨侃认为，《意见》共17条，分为基本原则和要求、加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和改进住房租赁财务管理四个部分围绕住房租赁供给侧结构性改革，重点支持自有物业专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房投资、开发、建设、运营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
某一线城市住房和城乡建设委员会住房市场管理科工作人员告诉第一财经日报记者，基层也一直在关注住房租赁的相关政策，但被困在目前的市场运行状态中，“重销售、轻租赁”仍是当前房地产市场的主流观点。 而房屋租赁工作的重要性远不及房屋销售。在传统文化、消费模式、投资需求、价值回报等因素的影响下，租赁住房市场的发展也出现了滞后。 但是，随着我国房地产市场供需关系的重大变化，发展住房租赁市场，建立租购结合的住房体系势在必行。
政策持续推进
2024年底召开的**经济工作会议提出，探索长租房市场建设;**金融工作会议提出，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产开发新模式。
住房租赁市场是除房屋销售市场外房地产盈利的主要市场。 随着全国人口流动性的增强，住房租赁市场在房地产市场的份额逐渐增加，与住房销售市场一起构成了房地产市场。 链家置业一位中介坦言，住房租赁市场，尤其是省会城市和一线城市，市场占有率较高，已成为房地产市场新的增长点。 国家大力支持住房租赁市场的发展，以合理配置住房资源，提高闲置房地产资源的利用率，降低房地产资源的浪费率。
但上述住房市场管理部门工作人员认为，从现行住房租赁市场法律法规来看，住房租赁服务相关法律文件过于规范，操作性较弱，暂时并未涵盖住房租赁服务涉及的所有环节。 针对住房租赁市场“高收低租”、“长收短租”等不规范的经营行为，住房租赁相关法律文献中缺乏明确的法律责任界定。 此外，随着租赁市场的发展，新型住房租赁方式不断涌现。 与此相关的是，新型房屋租赁案件不断涌现。 例如，在公共租赁住房的租赁中，由于非法转租、收租、维修、保养等原因，会出现一系列纠纷，这些纠纷中哪些是民事纠纷，哪些是行政纠纷，有待进一步研究。
令人欣慰的是，过去一段时间，包括金融在内的支持住房租赁市场的各项政策措施相继落地，力度不断加大。 2024年6月3日，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发2024年第39号）印发，指出到2024年，基本形成主体多元化、业务服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系2024年7月2日，**发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发2024年第22号），指出保障性租赁住房主要解决符合条件的新公民、青年等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主， 且租金低于同地点、同质量的市场租赁房屋租金2024年2月24日，中国人民银行、原中国银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》。2024年1月5日，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。
在申万宏源房地产行业首席分析师袁浩看来，2024年以来，“三大工程”的重要性在重要会议上多次得到强调，包括2024年4月28日的政治局会议、2024年7月24日的政治局会议、10月底召开的金融工作会议、 以及12月中旬召开的经济工作会议等，相关保障性住房政策的顶层设计也在不断完善。
需要注意的是，上述住房市场管理部门工作人员认为，住房租赁企业的资金链一旦断裂，将导致与企业法律责任不符的后果，进而无法保障房东和租客的合法权益。 此外，乱涨房租、不退房租金等住房租赁问题的频发，进一步阻碍了住房租赁行业的发展，使其在发展道路上难以前行。
值得一提的是，《意见》强调，要严格执行住房租赁金融业务边界。 住房租赁金融业务要严格定位，支持住房租赁市场发展，不得为短期投机提供融资。 住房租赁金融产品和服务要与其他住房金融产品和服务明确区分，严禁以配套住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁违规将住房租赁金融产品用于商业房地产开发。
全面拓宽投融资渠道
为进一步做强和完善住房租赁市场金融服务，《意见》重点鼓励金融机构加大产品创新力度，从住房租赁开发建设、企事业单位批量购置租赁住房、住房租赁运营等方面入手，探索加大信贷支持力度，覆盖租赁住房项目全周期。
平安**房业首席分析师杨侃认为，在开发建设过程中，《意见》支持商业银行对新建、改造长租房的各类主体发放住房租赁开发建设贷款，贷款期限为3年，最长为5年在大宗购房方面，《意见》鼓励商业银行向符合条件的主体发放购房租赁类贷款，贷款金额不超过房产评估价值的80%，期限不超过30年在经营方面，《意见》支持向拥有自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营贷款，允许置换开发贷款，贷款期限不超过20年，限额不超过房产评估价值的80%同时，《意见》支持向无产权的住房租赁企业发放经营性贷款，贷款期限不超过5年，期限不超过期限内应收租金总额的70%。
一位产业投资工作人员坦言，近年来，由于非标融资的限制、PPP（**及社会资本合作）项目仓储趋严、城投债逐步转型等原因，传统基础设施融资工具面临瓶颈，我国基础设施建设资金明显不足，基础设施建设对我国经济起着重要的支撑作用和社会发展。但保障性租赁住房基础设施REITs项目的申请要求原则上不低于一年，对于已经能够实现长期稳定收益的项目，可以适当降低运营期要求。 目前，保障性租赁住房国内存量主要是地方保障性住房中心持有的公共租赁住房，且大部分仍处于建设交付期，难以满足项目申报运营时间不少于一年的要求。 总之，保障性租赁住房项目建设起步较晚，运营周期较短，收入尚未企稳，严格意义上的保障性租赁住房REITs优质项目依然稀缺。
值得一提的是，《意见》提出，要稳步推进房地产投资信托试点工作，在控制风险的前提下，为住房租赁企业持有经营长租住房筹集资金。 支持房地产投资信托交易流通，促进住房租赁企业长期稳定运行，防止短期投机。 优先支持雄安新区、海南自由港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家重点政策扶持地区以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托试点，为使用各类建设用地（包括集体建设用地、 企事业单位所有闲置土地等）依法依规建设、持有、经营长租房。
编辑：孟庆伟 校对：翟军）。