“住房银行是社会保障体系，为不同收入和住房需求的人提供住房融资。 ”
文霸九玲
2024年的房地产市场有点大：
广州扔出第一张房票; 深圳已启动城中村改造，涉及全市60%的居民; 棚户区改造专项债券升级版——发行3500亿元抵押补充贷款（PSL）; 1000亿元住房租赁集团住房贷款在路上; 住房和城乡建设部更是“惊艳”，提出各地可以设计自己的房地产政策......因地制宜
这些政策都与一个词有关：去库存。
据统计，2024年1月，白城商品房库存量将高达5套2亿平方米，远高于峰值库存47亿平方米。
如果说2015年的“去库存”是通过棚改的涨价来去库存，那么2024年将面临更加两难的境地。
就在这时，一个沉寂了许久的声音突然浮现：建立国家住房银行。
前段时间，重庆市原市长黄启凡在三亚的一个论坛上提到：**尽快建立房库拿出50万亿到70万亿元集中购买空置库存房屋，并利用这个时间窗口建造组屋或类似于新加坡的低成本出租房屋。
同时，任泽平团队还发表了一篇题为《建立房库的理念》的文章。 毕竟，是“政策”到“制度”才是中国房地产市场健康发展的基础。
那么，什么是国家住房银行？
众所周知，世界上有三种主要类型的住房金融系统：
住房抵押制度、公积金制度和住房储蓄制度。
住宅抵押贷款更注重商业和资本，对借款人有收入要求。 公积金主要面向有稳定工作的城镇居民，是强制性的。 住房储蓄体系是支持低收入或无家可归者的公益性融资体系，主要为低收入或无家可归者提供低息贷款，用于购买商品房或保障性住房。
一些学者将这种住房储蓄系统称为“住房银行”。 从本质上讲，住房银行是社会保障系统，为具有不同收入和住房需求的人提供融资。
可以说，住房银行既能保障民生，又能刺激购房，是发达经济体常见的住房金融体系。
在全球范围内，住房银行业务主要有三种模式。
第一种是美国的“两室”模式。 “两栋房子”指的是美国最大的两家住房抵押贷款公司房利美和房地美。 “两房”模式最大的特点是“次贷+**自下而上”。
简单来说，就是在美国的授权下，“两房”可以将优质房贷打包成金融资产（如债券）并在市场上流通，收回资金后再放贷，在市场上被称为“ABS资产-**”。
这种模式的优点是有信用背书，抵押贷款的流动性大大提高。 由于政策性金融属性，“两房”可以为低收入群体和少数民族提供抵押贷款。 当然，也有“失控”的时候，就是2007年的“次贷危机”。
第二种是法德储蓄银行模式。 除了为储户提供超低息贷款外，房银还有社会住房、城市更新项目等公益性投资，资金基本只在机构与储户之间流动，很少受到外资干预。
例如，德国最大的住房储蓄机构 Schweibbihauer 银行的抵押贷款利率为 215%，存款和贷款之间的利差长期稳定在2%，这使得超过三分之一的德国居民参与该项目。
第三种是新加坡**公积金模式。 1955年，新加坡建立了**公积金制度，并于1968年用于住房。 与法德储蓄模式的“自愿”性质相比，其特点是“强迫”。 由居民及其雇主的强制性供款形成的大部分资金池用于建造经济适用房 （HDB） 组屋和为购房者提供贷款。
组屋只适用于低收入和中等收入者，公积金的10%下降，剩余的贷款用公积金偿还。 在“公积金制度+组屋”的住房银行模式下，新加坡公民的住房拥有率高达90%，实现“置业”。
虽然没有严格意义上的房库，但早在2009年，业内学者就提出了类似的想法。 五年后，国开行成立住房金融部门，发行专项住宅融资债券，支持棚户区改革和城市基础设施建设，这被视为住房银行的首次尝试。
2015年，住房和城乡建设部有人撰文称，“建立国家住房银行的条件基本成熟”，一度引发热议。 在随后的几年里，偶尔会有建议和支持文件，但大多数都丢失了。
无论是之前的讨论还是现在的声音，大多是针对现行的住房公积金制度，而这个制度是以新加坡的**公积金制度为基础的。 自1991年在上海试点以来，住房公积金在中国已经存在了近40年。
在业内人士看来，将现有的住房公积金体系改造成住房银行是可行的，至少在资金方面——目前公积金存量已经超过9万亿元。
然而，关于这个“新物种”是否有更多的积极或消极因素，至少有四个问题需要讨论和解决。
一、现行住房公积金制度有哪些不足？ 向住房银行过渡的短期利好是什么？
二是房银体系是否会在一定程度上带动商品房，尤其是2015年后房地产行业高周转期下建造的商品房，进而导致中国房地产市场进程出现转折点吗？
第三，是钱的问题。 为成立住房银行提供资金**？ 高达70万亿元的资金池将如何补充？
第四，有没有可能将发达国家的模式或经验，如“不太好”的口碑资产化，融入到中国特色国家住房银行的改革中？
国家住房银行的成立有利有弊，小巴邀请了四位房地产和宏观经济学的领袖，让我们来看看他们的看法。
国民住房银行是一家兼具市场运作机制和保障属性的非营利性金融机构，具有包容性，旨在为绝大多数中等收入人群提供与公积金相同的低利率住房贷款。
但现行的公积金制度存在哪些问题呢？ 比如，存在“孤岛现象”，国家公积金无法统一运作。 就像深圳公积金管理中心的存款资金一样，与上海无关。 再比如，普惠度极低，2021年公积金年贷款利率仅为189%，说白了，你的钱被少数人用了。
因此，如果公积金制度需要深度改革，国家住房银行是前进的方向。
但是，没有市场化的金融手段，房银不能像现在的公积金制度那样，否则就是水源，单靠金融投资无法支撑如此巨大的普惠性住房贷款需求，所以在资金方面是一个挑战。
美国的“两室”制度其实是一个很好的参考方向虽然它导致了次贷危机，但这不是系统本身的错，而是过度金融化和监管的丧失。 这个系统是好的，我们不应该被食物噎住，而应该从中吸取教训。
此外，我们是否应该借鉴“新加坡经验”，探索“公积金+组屋”模式，还有待考虑。 因为新加坡是一个城邦，很有可能成为中国落后的典范。
房库的设立具有一定的现实意义，特别是在新周期迈向双轨制的背景下，通过房库可以起到消化商品房库存、解决中低收入居民住房问题的作用。
新加坡本身也是一个双轨市场，组屋保险覆盖的人群范围很广，但为了更好的生活环境或更大的面积，仍然需要商品房。 商品房本身是以市场为导向的，房价明显高于组屋。
未来，中国大陆双轨制住房制度将回归商品房的商品属性，即市场化，取消对商品房的行政限制，如购买限制和贷款限制。 由于中国地理面积大，各地区收入差异大，不同地区商品房的差异会更加明显，这将与新加坡的商品房有很大不同。
因此，从未来趋势来看，在住房银行体系下，商品房不一定，很可能是保障性住房和商品房的区别。
解决房地产库存问题，是“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”或鼓励房地产企业“适当减少商品房”。
显然，商业银行和房地产企业都是市场化的主体，不能完全看政策的面子。 纵观其他国家解决住房问题的经验，中国目前最缺乏的就是国家住房金融体系。
房行不仅可以降低房贷成本，支持老百姓买房的合理需求，还可以解决当前的房地产库存。
国家住房银行可以在公积金中心的基础上进行改造，将原有的机构、人员和资金无缝衔接。
目前，国家住房公积金贷款风险准备金中还有500亿元的超额准备金，可直接折算为国家住房银行的注册资本。 过去，一些投资于基础设施、保障性住房等领域的资金可以使用，如PSL、专项债券、再贷款等。
之后，就可以按照金融机构的标准和模式运作，这些资金可以完全进入债券市场，也可以适当配置。
一方面，住房银行业务借鉴海外经验，提供低息贷款。
您如何确定贷款是否符合条件？ 购房者可以通过普通住房单元数、家庭人均住房面积、家庭人均住房量等标准分为基本住房信贷和住房投资信贷，前者为优惠利率; 后者由商业银行管理。
另一方面，住房银行从开发商那里获得土地和商业住房库存，用于经济适用房。
以“确保楼房交付”和“去库存”为短期目标，楼房交付是重中之重设立房库，设立开发商土地收购、商品房存量专项基金，开发商拿到资金后，限时保证楼房交付，防止未完工。
目前的做法是让当地政府保证大楼的交付，但地方政府有一定的财政压力。 如果房企收购，收款资金仍有盈余，可用于购地，土地融资恢复，地方债务压力得到缓解。
本文作者 |徐涛 |责任编辑 |何梦飞.
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