大家好，我是大厅的负责人。
今天的内容从一份国营报告开始。
2月21日，官方重要媒体发表文章。
标题的论据颇有力：中国房地产市场未来发展仍有坚实支撑！
内容中提出的论点也相当“实质性”：随着城市化的推进，每年将有1000多万农村居民进入城镇，这将成为房地产市场的重要推动力。
给出的结论的基调非常坚定：我们应该对房地产市场的稳定和复苏及其未来的发展充满信心。
果然，是农民默默地忍受了一切。
你说，这个招有效吗？
我们不能说，也不敢说。
但究其原因在于户籍制度。
户籍是一种独特的陆上人口管理系统，已经存在了数千年。
过去，由于农业社会，土地是朝代运转的基础。
农民耕种一亩三地，封建王朝在利益分工中结成帮派、派系，斗争无非就是两个字：土地。
在古代，整个社会的生产要素只有土地，可以说，谁控制了土地，谁就能成为皇帝。
然而，在21世纪，整个社会的生产要素不再只是土地，人口、技术、资本都是生产要素。
如果还是复制前一个，会有很多问题。
因为在城市化进程中，人口流动是大势所趋。
以农民工为例，河南这个劳动力人口众多的大省，常年有1000多万人在国外工作。
大城市的很多高层建筑都是这些农民工建造的，但由于户籍制度，他们的医疗服务一直没有得到保障。
也有在大城市打拼的年轻人，为什么这十年来，很多年轻人都宁愿提高杠杆率，哪怕是6.00点的房贷利率，也要咬紧牙关上车？
因为他们是外来者，在大城市没有户口，这意味着他们失去了所在大城市的医疗、教育等资源，买房成为享受这些资源的最佳方式之一。
但似乎忘记了现实情况：城市里没有就业保障，农村人进来后，会用什么收入来支撑买房？
房地产的问题，说白了，就是债务周期的问题。
简单来说，不管是什么时候，一旦借钱，就会形成一个循环。
比如，如果你打算买一部你目前买不起的手机，比如最新的苹果15，或者遥遥领先的那款，你发现**会超过10000元，而你的收入只有3000元，所以你的消费必然会超过你的收入。
所以你要借钱，不管是向朋友和家人借钱，还是在某个平台上刷脸，看似是在借别人的钱，其实你是在借未来的自己。
对于大多数农民工来说，一旦你完成了贷款并购买了手机，你将不得不在今年剩余的时间里降低你的支出水平来偿还债务。
这种先借消费再存钱的模式，其实就是一个循环。
对个人来说是这样，对一个国家的经济来说也是如此。
一些经济体的增长严重依赖借贷来投资固定资产，如房地产，如基础设施。
只要这个经济体产生借贷行为，就肯定逃不过债务循环。
在债务周期的早期，新兴经济体看到廉价劳动力和基础设施不足，因此它们朝着两个方向发展。
首先是利用廉价劳动力增加出口和赚取外汇。
二是热衷于基础设施建设，做大经济蛋糕，提高国民收入水平。
这个时候，借贷行为会越来越多，同时也会越来越大，整体经济也会向前迈进。
你借的越多，它的发展速度就越快，但是，很容易进入泡沫阶段。
在泡沫阶段，鲁莽的贷款和不切实际的期望会造成无法偿还的债务。
这时，银行会意识到并开始积极收缩泡沫。
例如，如果通过某种手段抑制资本和信贷的增长，那么债务偿还问题就会暴露出来。
这意味着过去依赖借贷的经济增长将放缓，在某个时候，累积的偿债问题将破裂，泡沫将破裂。
这是债务周期的一般演变。
那么，如何解决债务周期呢？ 其实就是如何解决前期借款产生的累积债务，换言之，就是去杠杆化的问题。
具体来说，我们有两个：
首先是消除房地产公司的杠杆作用。
其实我们在这方面已经看到了很多，最明显的就是央行有输血，或者说是地方救助。
例如，重启的廉价资金 psl
以及房地产企业“白名单”的落地。
截至2月20日，已有57个城市的162个项目获得银行融资，累计294个3亿元，较春节假期前增加113亿元。
再比如在重庆收购4207套，还是第一批**，背后的实力估计只会越来越大。
一方面会给房企输血送资金，另一方面解决房企卖不出去的库存。
在对房地产企业的支持方面，虽然不是生物的，但比生物的要好。
二是消除住宅部门的杠杆作用。
一个人借了钱，积累了债务，对于这个人来说，解决债务无非是两条路：
首先是提高个人收入，使收入增长超过债务增长。
二是适当减少债务，让这个人每个月少还钱。
哪个更好？ 移动你的脚趾知道你是第一个。
不知道大家有没有注意到，但2023年，其实很多国家都采取了同样的行动：加薪。
当然，他们工人加薪的主要原因之一是为了应对物价**。
也许这个时候，有朋友问，我们为什么没有加薪？
好吧，怎么说呢？
让我们这样回答你：
对不起，薪水不好，这些年不是这样吗？
有什么严肃的工作吗？ 有时，找到自己的理由。
别睁开眼睛胡说八道，老板不容易！
由于收入无法筹集，只能减少债务的偿还。
因此，我们可以看到，央行最近将五年期LPR（即抵押贷款利率）下调了25个基点至395%。
如果你买了房子，你背负着100万的30年期抵押贷款，减少了25个基点，也就是每个月少了大约145元。
从楼市债务来看，如果每年有1000万农村居民成为新的城镇居民并购房，将有助于化解楼市风险。
从居民债务的角度来看，在不增加收入的前提下，他们买房、拿30年房贷其实是相当困难的。
根据Founder Macro的数据，住宅部门的杠杆率目前接近70%。
并不是说如果抛出户籍福利，目前的楼市问题就可以轻松解决。
此外，“刺激消费”的旗帜一直高举，工人的钱不是随风飘来的，而是每天辛勤劳动赚来的。
钱来得越硬，你就越不敢乱花钱。
虽然我说了这么多，但农民成为城市新市民的大方向很有可能在未来发生。
2022年6月，国家印发《新型城镇化“十四五”规划》，其中提到推进农业转移人口城镇化将是新型城镇化的首要任务，并提出深化户籍制度改革。
因此，促进农民的“公民化”必将完成。
只不过，成为新市民的农民，进城后该怎么办？ 我能确保我的收入能买得起房子吗？ 这是一个必须面对的问题。
回到债务周期，借贷刺激经济增长的旧时代已经一去不复返了。
迟早应该面对什么。
该还的债，也该还。
归根结底，不是要不还的问题，而是什么时候还，谁来还。
像大多数戏剧一样，债务循环就像一部起起落落的戏剧，在历史上不断重复。
好了，到这里就到这里了，我们下期再见
鼓励农民进城买房能有效吗？