李晓江，国家工程勘察设计硕士，曾任中国城市规划设计研究院院长。
“谈高质量发展、高质量生活，一定要研究中国人口结构的变化和人民的需求，否则就是一句空话。” ”《住屋报》记者 徐倩 北京报道
在做城市研究和规划的这些年里，我一直坚持以人为本的理念。 关注人的变化，关注人的需求，关注不同人群需求的差异化。 ”
城市化是不是新事物，关键要看家庭，能把家庭安置好的城市化，而不是身份的公民化。 ”
李晓江说，这几年他在做城市规划的时候发现，如果不能理解人的变化，进而不能理解城市发展逻辑的变化，怎么规划就错了。
李小江的身份并不简单。 国家工程勘察设计硕士、京津冀协调发展咨询委员会专家、中国环境与发展国际合作委员会特约顾问、中国城市规划设计研究院前院长。
1月24日，李晓江在由《中国房地产报》、中国房交会组委会、中国城市与区域治理研究院联合主办的“2024中国房地产年度趋势论坛——CIHAF第24届中国房地产博览会”上表示，几十年来，他一直关注“人”的需求，一直希望城市能够探索出对人更友好的发展模式和自然。
从上世纪80年代至今，主持和参与了珠三角、成渝、京津冀等重大区域规划，北京、广州、深圳等大城市的重要规划项目，北川主持灾后重建全过程。 他也是国内最早参与雄安新区规划设计的专家之一。
我可以放一个家庭
是最好的城市化
社会的主要矛盾是客观反映一个国家生产力发展水平和社会发展阶段的问题。 社会的主要矛盾随着生产力发展水平和社会经济发展阶段的变化而变化。
2017年，党的十九大报告对中国社会主要矛盾的表述做出了历史性的转变：中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转变为人民日益增长的美好生活需求与发展不平衡不充分的矛盾。
这两句话特别耐人寻味。 美好生活需要什么？ 谁有资格提出对美好生活的需求？ 这是中国社会近40年来最重要的变化，人的变化也发生了变化。 中国能否克服中等收入陷阱，中等收入群体能否翻番，居民收入能否翻番，是一个经济和政治问题。 李小江认为。
他指出，房地产已经从增量时代迈向存量时代，物质资本得到了极大的丰富。 反之，股票时代的内涵究竟是什么？ 存量时代是向中国式现代化迈进的美好生活时代，注重满足人民群众美好生活的需求，是所有供应商，尤其是房地产行业都应该关注的问题。
对于高质量发展，李晓江认为，高质量发展的核心是要了解当前发展阶段的特点和发展模式的转变方向，如果还是用过去30年的经验和判断去做今天的事情，就不可能实现高质量发展。 “谈高品质生活，一定要研究中国人口结构的变化和人民需求的变化，否则就是一句空话。” ”
立足于长期关注城市规划和城市发展研究，李晓江认为，我国城镇化已进入后半期，人口迁移的基本特征是人口集中在特大城市、中心城市、县县级城市两端。 城市化的过程是多样的、多方向的、多层次的移民——一个安定下来的过程。 对于许多农村家庭来说，城市化也是一个代际迁移的过程。 城市化是可以容纳家庭的最佳城市化。
过去，只要收入高，能找到工作，人就会流向城市; 今天的生活是划算的，生活环境好，公共服务好，人会流向世界。 “如果你的孩子能去雄安中国最好的学校，你会去吗？ 现在在这个“拼宝贝”的时代，有最好的学校，无惧招不到优秀的年轻人。 因此，他说，城市发展建设的核心任务是打造一个吸引人才、留住年轻人和农民工的城市生活环境、生活质量和公共服务体系。
他还提到，随着人们变得富有，一个突出的需求是从物质需求转向精神需求，转向文化需求，转向审美需求。 我们应该充分关注这些需求，“如今的年轻人更崇尚文化消费、审美体验、旅游度假、沟通、独处与隐私、健身等生活方式，如何满足这些需求是十分关键的。 “好房子”是城市生活和安家落户的基本物质保障。 但城市、社区和住房也需要更好地满足不同人群的心理和文化需求。 当经济发展达到一定阶段时，人们对生活环境的取向是精神取向、文化取向和审美取向的差异。 作为供给方，如果不考虑不同人群需求的差异和细分，供给可能是盲目的。 ”
新赛道焕发新活力
旧赛道开启新动能
目前，特大城市正在积极进行城市更新、老旧住宅楼和住宅小区改造、城中村改造，李晓江认为，当前城市已进入“存量利用、有机更新”的发展阶段，他结合京沪历史城区更新的经验和教训， 从人、地、住、钱、治理五个方面提出了独到的分析和建议。
人“，从”人走“到”留人”。 一方面，原住民有改善环境的需要，另一方面，一刀切的“人出家留”会对原有的社会网络和文化语境造成破坏。
他建议借鉴北京在城市更新方面的经验，并保证保证。 建议采取以申请为主的退租、换租、改善等方式，让居民自愿选择，留住部分原住民，吸引部分新居民，维护社会网络，实现老区社会共生。
钱“，从经济账户到合并账户。 居住空间的城市更新本质上是一个民生项目，而不是一个经济产品，其导向不应以超额利润为目标。 依托大规模拆迁土地的更新模式，地积率被推高，城市的规模和质感被破坏，国家城市文化保护等相关政策所允许的越来越少。
他建议，从民生账户的角度来看，在更新过程中应承担更多的文化保护与修复、节能减碳转型、基础设施和公共服务更新建设成本。 同时，要通过体制改革和创新，建立增量与质量、新城与旧城、市场与原住民参与共享的有机更新金融体系。
土地“，从土地转让到现场运营。 如果在更新过程中坚持传统的土地出让、卖房的房地产逻辑，必然会导致大量有价值的城市建筑文化资产的拆迁和流失。
时间换空间，他建议。 从征地拆迁的一次性开发利润，到长期持有经营实现盈利。 在老城区，尽量不采用或减少竞价、拍卖、挂牌的使用，鼓励将租赁交给功能性国有企业和市场主体经营，通过长期经营实现成本平衡。 一个地方，一个方案：老城区的特点差异很大，文化价值和需求的特点也大不相同，因此应制定差异化的更新和运营方案。
房间“，从保留纹理到保护建筑。 许多住宅历史建筑存在结构、功能和材料质量问题和安全风险。 是保留结构还是保留建筑一直是一个核心争论，而辩论的背后是截然不同的经济和文化价值观。 要兼顾住房使用、生活质量、安全、文化保护等要求。
他认为，要进行建筑物双重普查：在历史建筑普查的基础上，对破旧建筑进行全面调查，制定破旧建筑的修复和重建具体规则; 完善历史建筑闭环管理：出台历史建筑登记、挂牌、保护、修缮、运营全过程措施，制定建筑质量较差的老房子修复保护技术规程。
在治理方面，先要支持，居民要主动，市场要适度。
李晓江表示，不同城区的治理能力和方式存在较大差异，但多主体参与是城市更新的必然选择。 因此，有必要明确每个主体的共同底线和不同作用，并因地制宜地探索合适的治理模式。
他建议，要坚守底线，坚持注重历史特征的保护，社会网络的保存和政策制定。 居民主动参与，通过明确存量续约政策，将居民续约预期引导到合理区间，避免无限制讨价还价。 市场要适度，通过控股运营盈利模式的创新，吸引更多的开发商和运营商参与更新。 同时，完善责任规划师制度、企业与居民沟通机制，充分发挥“规划协调”与“社区协同”的双向双向协同作用。
存量时代的发展体制几乎是空白的，存量的利用和有机更新，需要对税收、财政、规划、建设等体制进行系统深入的改革创新。 它还需要大量的本地探索性实践。
对于房地产的未来前景，李晓江表示，房地产总供给已经饱和，中国人均住房面积已达到37平方米，但仍有结构调整的机会。 新的需求依然存在。 关键是如何向工业经济学习，向新经济学习，在新需求的新轨道上发挥新的活力，同时如何在现有需求的旧轨道上找到并启动新的动能。
近年来，我们观察到，大量沿海地区的大学生和农民工回流中西部地区，许多中等收入人群和年轻人从中小城市向大城市和中心城市迁移，迁移速度正在加快。 因此，不同区域之间、不同层次的城市之间、城市内部不同区位价值区域之间都存在着新的需求，需要进行调整。 此外，不同人群在对美好生活的渴望下，对住房和住区的升级迭代有不同的要求。 在补短方面，在医疗卫生、养老托儿、教育培训、生活服务等方面，均质化服务布局有优化的机会。 在创造新的生活场景方面，尤其是文化价值、审美体验、孤独交流空间，都是广义上房地产供应市场的机会。 “李小江说。