我担心1月份的房地产交易，它是否验证了我之前的判断，即2024年（至少上半年）可能不会比2023年好，反而更糟。
究其原因，是所谓的“债务到S螺旋”会出现，还是已经出现。 由于我的水平有限，我无法回答这个问题。 不过，单看房地产，就不好看了，觉得更容易落入“多还债”的陷阱。 人们不敢消费，不敢投资——*整体水平下降——那么公司就没有收入了——然后他们又会继续裁员、减薪——然后人们就更不敢消费、不敢投资......过去几个季度的情况就是如此。 房地产现在纯粹靠刚性消费支撑，这就是他们现在担心的。
1月份的交易显示了去年12月放宽信贷政策的政策效果，尤其是今年1月的“超级周”，值得跟进。 但后续结论是：市场并不乐观。
纵观深圳，1月网上新房签约1788套，环比下降30%，同比增长10%; 二手房出户3463套，较上月微减少2套3%， 上涨 15次。
如果只看同比增长，很容易对市场有很好的了解。 但这要结合特殊因素，去年1月有春节因素，所以这次同比变化的表现意义不大——涨是正常的，下跌是不正常的，毕竟今年1月的交易日比去年1月多了不少。
从上图来看，去年9月政策大幅放宽后，深圳二手房成交量在四季度开始三连涨，距离2023年3949套的高点仅一步之遥，但1月份又有所回落。 自 9 月以来，新房也上涨了 3 倍，但自 12 月以来，它们也出现了下降。
这说明，最后一轮加药的效果已经到了弩的尽头政策的边际效应下降速度快于预期，每一项重大政策只需要一两个月。 如果下面没有更激烈的新药，那么一月份的市场就是证明——意思是市场停顿了一下。这是担心我们的第一个地方。
有一个“好消息”，家庭部门的杠杆率已经下降——这降低了金融体系的风险，但同时也表明每个人的消费意愿真的很低。
从上图来看，2023年深圳居民杠杆率已降至855%，这是“债务门槛”——2011年，根据18个经合组织国家1980-2010年金融流量表研究，家庭部门的债务门槛为85（债务GDP）。 这是至少自2000年代以来，深圳居民杠杆率连续第三年下降，三年内下降超过6个百分点
回顾历史，我们可以看到这一轮调整的不同特点：2015年，当货币补贴去库存时，深圳出现了居民快速杠杆的现象，历史上也是如此，货币释放=居民杠杆。 但 2022-2023 年不同，货币政策持续宽松，居民持续降低杠杆率的情况极为罕见。这是一个非常非常不同的观点，它再次证明货币政策在一般人的预期下是无效的。
杠杆率快速下降的背后，是深圳居民债务增速远低于GDP增速。 在上述深圳居民近3万亿元的债务中，以住房贷款为主的中长期债务占比高达845%（据说明，深圳居民的主要债务人是住房贷款）。 2018年至2023年此类贷款的增加值为：217482亿，1725年50亿，23162亿， 238563亿，82290亿， 26412亿......新增中长期贷款从2000多亿下降到200多亿，而且呈自由落体状态。
兄弟们，你们怕斑点豹吗？ 方与否？
让我们看看全国市场。
据嘉里统计，1月份房企100强销售额为2350家6亿，下降342%，下降 479%，月度销售额为疫情以来最低水平
这令人不安。 环比下降是可以理解的，但与去年1月春节相比，还是可以下降3%。 更重要的是，我们还在一月份发布了许多扬声器新一轮政策宽松显然正在进行中，依此类推**。 这就是我所说的市场危险。
看看我昨天发的图片，它是绿色的。
当时看到的时候，立刻想起了徐伟的那首歌《曾经的你》：绿色，绿色，......跌倒 跌倒 ......
以万科为例，万科1月销售额为193亿，较2023年同比下降30%6%，同比下降42%。 与2022年相比4%，比2021年同期下降了多少？ 72.5%。
夸张地说，更不用说，大多数房地产公司的经营现金流在1月份将是负的。 靠着这个，开发商肯定无法偿还外债。 正如我之前所强调的，我更关心的是当地的非上市民营房地产公司，他们的信息比较不透明，这使得风险更加隐蔽，几乎很难衡量水深。
综上所述，这一切意味着什么？ 我的观点有三点：
1）市场正在用脚投票。买家表达了对未来预期的焦虑，也表达了对政策磨砺和未达到预期的不满。 所以，我上次说过，降准有什么用，没有强效的药，还是会跌倒的。
2）二手房变得比新房更具成本效益。二手房交易的表现继续优于新房。 这在去年的全国市场，尤其是深圳市场，一直如此，说明：二手房价格的不断降价，使其整体上比新房更具性价比。虽然人们普遍选择产品迭代较好的新项目，但鉴于交割危机+**控制，“不是新房买不起，二手房性价比更高”。 因此，我个人预计，2024年，有必要尽快放开新的房价限制政策，将主导权还给企业。 否则，在**控制的条件下，企业是没有办法打二手房的。 该政策不能同时捏住开发商的脖子和喂药。
3）市场正在接近危险值。1月份的交易是在政策宽松的条件下进行的。 但这样的交易会导致两个结果：一是“白名单”会越来越长，房地产会持续陷入困境。 二是持续低迷，房企持续雷暴将不可避免。 房子卖不出去，谁也拦不住，单靠银行能攒一会儿，还能救一辈子吗？
2月，有必要给出“超级政策”。如果LPR下降，我什至不会剃光头。
改一首古歌，送给折磨中的农民工：寒风忧愁，出口也忧愁，入口也忧愁。 谁在这个房间里，谁不担心？ 这让我头白。