很多人都有一种感觉，随着棚改的暂停，住建部早在2019年就宣布要告别大规模拆建，认为未来拆房的机会非常渺茫。 还有一种错觉，认为我们的人均住房面积已经很高了，拆迁后没有必要盖那么多房子。
从表面上看似乎是有道理的，但事实可能并非如此。 贝壳研究院对此做了研究，从人口、住宅面积、城镇化、房屋拆迁率、拆迁安置率等方面对比了日韩房地产的发展经验，虽然未来住房需求还不到2021年房地产市场发展高峰期的近19亿平方米， 但到2035年，平均每年将超过14亿平方米。这里需要注意的是，近两年，由于楼市“三条红线”的调控，只有12亿平方米成交明显异常，后期市场将在一定程度上恢复。 那么，每年14平方米的需求究竟是什么？
根据研究报告的数据，2035年之前，每年的刚需量将在2%左右。6亿平方米，改善需求约8亿平方米，老房拆迁带来的需求约42亿平方米。 三大需求比例是%。 而且，到2035年，需求占比将进一步调整，分别为31%和31%，可以看到没有，曾经占据全国刚性需求的一半，到那时只占百分之一，而变化最大的是拆迁需求，占比近3%。 换句话说，市场上每三个住房需求中就有一个来自拆迁。 为什么会这样？ 实际上，主要有两个原因：
首先，房地产市场需要拆除。
众所周知，本轮楼市政策优化已经连续两年进行，但结果并不像一些人想象的那样，无论是成交量还是成交量**，都出现了明显下滑，比如二手房已经连续20个月下滑，2022年新房销售面积将降至13个在5亿平方米左右之后，没想到2023年会下降10%左右，来到12亿平方米大关。 常规需求侧被刺激到无所事事的地步，那我们该怎么办呢？
俗话说，历史经验是无法复制的，但可以学习。 住房和城乡建设部在2024年的房地产工作中明确表示，将实施包括拆迁在内的“三大工程”。 在许多业内人士看来，从2024年开始，“拆迁潮”应该会再次到来，两类房屋都可能被列入拆迁名单。
第一种房屋是城中村改造中需要拆除的房屋。 其实这不只是提出，早在7月23日，国家就发布了关于特大特大城市城中村改造的指导意见，经过一番审议，住房和城乡建设部将这项工作列入2024年“三大工程”进行部署安排。 虽然表述与以往棚改不同，但做法还是相似的，要么拆迁，要么改，采取拆改相结合的方式。 根据该机构的计算，拆迁或数万亿的住房消费将直接带动房地产投资增长约5%，房地产销售增长约10%。 也可以看出，中央母亲在2023年最后一个月重启了PSL，国家开发银行等政策性银行运营的2015-2018年棚屋改造浪潮再度出现，毫无疑问，城中村改造中的拆迁工作已经到了实施阶段， 而2024年将是开始和力量的一年。
事实上，在我们的旧装修中，还有另一类破旧的房子和无法居住的房子。 很多人认为之前的棚屋改革没有停止？ 现在正在实施的旧社区改造不会被拆除。 这其实是一种误会，与实际情况不符。 比如深圳在“十四五”规划中发布了上千个城市更新项目，其中很大一部分房屋要拆除，而我们自己的城市最近也看到了更多的拆迁公告，说明拆迁工作仍在有序进行，但不像原来的棚改造那么明显。 值得一提的是，这些被纳入拆迁的房屋都有一些共同点，基本上都属于不适合居住、城市规划调整等的破旧房屋。
二是好房子的发展趋势需要拆除。
长期从事房地产的人应该知道，我们的住房取得了很大的成就，在不到25年的时间里，我们已经能够满足城镇化率从30%到60%的住房需求，城市人均建筑面积已达到40平方米。 不过，大多数时候，我们正处于高周转的建设模式，为了扩大规模，房地产公司不断拿地、盖房、卖房，在疯狂的时期，甚至只需要一张图纸出来卖，一个小区，一两年就建好了。
对此，中国社科学院大学城乡建设经济系教授陈淮直言不讳地表示，未来10-20年，我们现有的城市住房体系中一半以上的房屋将被拆除。 住房和城乡建设部原首席经济学家赵辉也坦言，中国住房与好住房目标差距较大，与日本相比，在建筑结构、设施设备、隔热、隔音、防水等质量方面存在较大差距。 看得出来，管理层自然也看到了这一点，住建部明确提到，在部署24年的房地产工作时，要开辟新轨道，建好房子。 但是原来的房子呢？ 正如之前的专家所说，会陆续拆掉，但现在的房子楼层较高，赚不了那么多钱。
综上所述，房地产开发形势并不像一些人认为的那样理所当然，现实和客观趋势决定了继续拆迁的意义和目标，不仅要拆迁，还要继续拆迁，但不会像过去那样出人意料地拆迁。 其实我们只需要明白，只要我们的经济在发展，有对住房改善的追求，拆迁就不会停止，否则，如果我们只建新房而不拆旧房，岂不是浪费了重复的建设和资源？ 因此，从改善居住条件、刺激内需、稳定房地产市场、促进经济发展等方面，房子变旧后，拆迁应该是首选，我们应该顺应这一发展趋势。