黄启凡先生对中国房地产的评价具有权威性。
显然，黄先生拥有更可靠的数据**，观点清晰、务实、犀利，实事求是地面对问题，从不拖后腿。
事实上，在中国房地产的崛起时期，黄启帆已经做出了趋势判断，他的结论充满远见：中国的房地产公司是世界上最大的，总数超过9万家，超过了全球房地产公司的总数量; 即使是城市化程度高的美梅建，总共也只有500多家房地产企业。 这种畸形的经济本身就是一个巨大的风险。 中国房地产的未来是什么？ 因此，早在五年前，黄启凡就认为行业将出现大洗牌，90%的房地产企业将退出市场。
中国房地产的发展并不复杂，所有的恶果都是年复一年积累起来的，现在很多纠结的数据都是在多年的鲁莽非随便行为中积累起来的，大家都知道这是一个巨大的深渊，但让它掉下来，为什么？ 人们把这一切都归咎于许嘉音，其实他也是台前唱歌的皮影，无法决定中国房地产的命运。
在与王伯明的对话中，黄启凡一口气列举了当前房地产的十大指标，听到这些指标是天花板，让人心寒，这些数据的上市，对未来20年中国房地产市场的走势做出了最终结论。
第一个指标：一手房库存
开发商交付的房屋，一年多未售出，高达1亿平方米。
这是什么概念？
这意味着十几万亿的资金还没有被提取。 去年底，为支撑入不敷出的全国地方财政而发行的专项国债仅1万亿元; 过去一年规模较大的16篇财经文章，只筹集了6万亿元。 在销售额方面，年销售总额约为1亿平方米，1亿平方米相当于半年累计的总销售额。
如果新的一年销量不尽如人意，1亿平方米不能说是天花板，还会继续叠加。 因为开发商没有停止建楼，地方财政也没有停止一年三轮土地拍卖，还有大量的房产保底交割。 从市场经济的角度来看，中国房地产市场的干预之手太神奇了。
第二个数据：空置率
空置率意味着投资消费的比例已经很高了，无论是富人、中产阶级，还是拆迁户的老百姓，已经买了房子，却不需要自己使用，就构成了投资消费。
如果投资消费可以出租，那将是一个不错的收入，但如果完全空置，就意味着市场已经饱和，黄启帆说，这个比例已经很高了
这是什么概念？ 它对市场的影响有多大？
第三个数据：空置的房子有多少平方米？
中国现在有1亿平方米的房地产，老百姓有1亿平方米的房地产; 算了一下，这1亿平方米中有1亿平方米是闲置的; 1亿平方米相当于未来十年左右的销售量。 也就是说，如果十年不盖房子，只有空置的房子就足以满足市场需求。
如此扭曲的场面是谁的责任？
第四个数据：积压的空置到库存
黄启凡谈到空置率，就是要解释对新房的影响，也就是说，空置房在楼市的背景下往往是第一位的，很快就会变成积压的库存，这在趋势上，将是重力加速。
老百姓手里闲置的重资产那么多，那么未来楼市的走势会涨还是跌呢？ 它已成为**双重天堂。 如果楼市是**，闲置并不意味着闲置，业主也不需要急于套现，因为它的价值在增值，也许比通货膨胀还快; 相反，如果楼市**，空置房屋就会变成积压的库存，业主们就不得不考虑出售，那么肯定会影响市场对新房的需求。
未来，新房的销售压力只会恶化。
第五个数据：人均住房面积
据统计，中国城市的人均住房面积是平方米，这其实是很离谱的，因为中国不是高收入国家，但人均住房面积已经非常接近西方发达国家的水平; 新加坡的人均面积是我们六倍，人均住房面积只有一平方米。 从另一个角度来看，是不是也可以说楼市的虹吸太离谱了？
年人均住房面积持续上升，已达平方米; 黄先生认为，这是人均住房面积的上限。 几年前，中国的人均住房面积只有一平方米，像上海这样的城市更难找，人均住房面积只有一平方米。
第六个数据：房地产年度投资
房地产市场疯狂的时候，年销售量18亿平方米，1亿平方米无法满足中国人民日益增长的美好生活的向往。
这一年已经有点神奇了，达到1亿平方米，开始突破合理供需常数; 高达每年1亿平方米，住房投资面积在17年内增长了16倍，在20年内翻了两番，并创造了数据上限。
世界人口超过1亿，总投资面积仅20亿平方米，占人口比重，中国总投资面积与世界其他地区不相上下。 这种神奇发展的内在逻辑是什么？ 是张薇薇教授说的，是因为中国人有钱吗？
第七个数据：土地**和财产**
土地和财产在这一年也翻了两番。
当然，这也不平衡，城市之间差异很大，有的不到四倍，有的十倍以上，上海衡山路的房子从1平米涨到了1万元，涨了20倍，北京王府井片区的房价涨了16倍。 对此，黄先生只是笼统地说，我认为这比房价更离谱，因为中国房地产的最大原因就是土地**。
就像空置率的影响一样，趋势是确定的，如果是第一个趋势，股市就不会崩盘而急于抛售，如果是第一个趋势，那就是雪崩。 黄启帆认为，如果楼市继续大幅下滑，应多出纾困，收购国有资产; 这意味着，在黄先生的预测中，楼市有可能继续下去。
第八个数据：老房子改造
马光远最近想出了一个新招数，认为老百姓手中的房子有三分之二已经使用了20多年，需要翻新。 那么它就不再是供过于求，相反，房子已经成为一种稀缺商品。
黄启凡似乎认为这种需求不存在，已经达到了天花板; 其实，老房子的翻新从未停止过，现在的问题是股市太大，老房子的翻新消化不了库存。
第九个数据：城市学校和医院的房地产需求
实际情况是大学过剩，大学生人均面积为平方米，教育部制定了人均平方米制度，目前国内很多大学都达到了这个目标。 教育公共设施也即将结束。
第十个数据：房地产金融
中国房地产开发商的债务已经高到负债率提高，它将变成零资产，所谓的房地产金融杠杆，从负债率，到现在的负债率，依然势不可挡地叠加，十年后会是什么情况？
数据背后的逻辑
黄启帆和王伯明的对话，列举的十个数据，其实只是中国房地产海洋浩瀚数据的一小部分，中国楼市的深渊，都是由写字精英和专家一路形成的，实在值得思考; 所有的数据上限都堆积如山; 明天已经供过于求了，为什么还在大规模建设，国企也纷纷加入，谁是真正的推动者？ 显然，股市已经影响了新楼盘的销售，为什么一年还有三轮以上的土地拍卖？ 民营企业已经无法征地，城投面临恒大债务的巨额，还是叠加债务，继续征地？ 这是什么样的权力，价值取向是什么？ 是为了人民对美好生活的向往吗？ 为什么**与居民的收入比远远超过世界发达国家，都说好房子是用来住的，为什么会有下限下降顺序？
中国楼市已经走到这一步，无法重回天际，黄启帆的十大数据只是为了展示一个现实，中国楼市一直难以软着陆。
更值得深思的是，我们已经成为一个建立在房屋、房地产及相关产业链上的经济体，影响超过一个百分点，完全绑架了中国经济，只要房地产不好，整体经济就难以健康发展，这样畸形的经济结构， 谁造成的？
事实上，房地产是中国经济更本质的体现，经济中所有深层矛盾和底层逻辑，都生动地体现在房地产行业，市场经济被看得见的手扭曲，在房地产行业是无可争辩的，然而，它也无可争辩地证明了一个经济学原理：回家的路是年，看得见的手可以定义第一个终点， 但不是需求端，无论写字楼精英多么自信，行政干预、非市场行为，都只能改变楼市的斜率，趋势是无法改变的。该来的会来的。