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本文**：刘胜军整体观点（刘胜军小额供稿）。
文：刘胜军。
在三驾马车都面临下行压力的情况下，如何在突破中寻找新的增长动力，是稳住经济的重点任务。 2024年1-11月，全国固定资产投资增加29%，其中全国房地产开发投资同比下降9倍4%，成为拖累经济增长的最重要因素。
如何稳定房地产，避免重蹈覆辙？
近日，**会议上一个高频词揭晓了答案：三大项目。
2024年12月，**经济工作会议指出：“积极审慎化解房地产风险，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场稳定健康发展。 加快保障性住房建设，加快普通和应急公共基础设施建设，推进城中村改造。 完善相关基础制度，加快构建房地产开发新模式”。
此前10月的金融工作会议也指出，“更好支撑刚性改良住房需求，加快保障性住房等'三大工程'建设，打造房地产开发新模式。 ”
从高处看，“三大工程”被定位为“房地产开发新模式”的重要组成部分。 ** 何立峰副总理指出：
积极稳妥推进特大城市城中村改造，是郑同志以中国式现代化战略全局为核心、站在高度上作出的一项具有重大而深远意义的工作部署。 积极稳妥推进城中村改造，有利于消除城市建设和治理的短板，改善城乡居民的居住环境条件，扩大内需，优化房地产结构。
为什么要提出“三大工程”？
经过近20年的发展，中国房地产市场取得了惊人的发展。 但也存在几个主要问题：
1. 就总量而言，住房出现阶段性过剩。 因此，继续大规模建造新房，必然会导致资源浪费。 之所以说是阶段性盈余，是因为随着城市化的推进，长期是可以消化的。 中国65%的城市化率（占常住人口的48%）远低于发达国家80-90%的水平，但城镇化是一个缓慢的过程，需要几十年的时间。
根据《2024年中国人口普查年鉴》数据，中国家庭人均居住面积达到41户76平方米。 在德国、法国和英国，人均住房面积约为40平方米。 在人口密度较大的亚洲，日本为335平方米，新加坡30平方米，韩国28平方米。
根据西南财经大学住户金融调查研究中心2024年底发布的《中国城镇住房空置率分析》，我国城镇住房（二手房存量）空置率为214%，商品房空置率高达266% 。国家统计局原副局长何铿在2024年中国实体经济发展大会上表示，“现在房地产过剩，空置房有多少，各位专家估计的数字相差很大，14亿人可能住不住。 空置房屋如此之多，大力发展房地产是不明智的，所以在这种情况下，房企必须尽快转型，主动出击。 ”
2、从结构上看，商品房与保障性住房存在严重失衡。 长期以来，商品房和保障性住房的“两轮驱动”有长有短，保障性住房建设相对滞后，存在明显短板。
一二线城市尤为突出。 由于房价收入比高，中低收入阶层和新公民的刚性需求被高房价排除在外。一方面，房地产供给规模普遍大于需求规模，房地产去库存压力较大。 另一方面，中低收入群体有强烈改善住房条件的愿望，但商品房支付能力不足。
我国城镇居民房地产债务占家庭收入的比重达到1379%，高于美国的 90%。 同时，我国城镇居民支付利息的比例相当于收入的15%，而中国城镇居民支付的利息比例为78%，欧洲一般为8%-9%。 2024年 2024年，受住房贷款快速增长影响，我国住宅板块杠杆率累计上升338个百分点，是全球增幅最大的。 在此背景下，商品房市场将逐步走向“存量市场”，延续过去的快速发展是不现实的。
3、由于房地产发展迅速，项目前期在房型、质量、面积、装修、小区环境、停车位等方面普遍存在问题，因此改善需求成为主流。
因此，我国房地产目前主要面临结构性矛盾，核心问题是房价过高难以满足中低收入阶层的刚性需求。
在这种情况下，通过“三大工程”解决结构性矛盾的逻辑非常清晰：
1、通过保障性住房，为大量中低收入群体提供保障性住房解决方案。 在这方面，新加坡是最成功的，超过80%的新加坡人住在组屋，而组屋最大的吸引力就是价格便宜，只有商品房的1 3 1 2左右！
2、通过城中村改造，解决历史遗留问题，改善人居环境和城市面貌，还可以拉动投资，一石多鸟。 棚户区改造是解决群众住房困难的重要途径，是住房保障的形式之一，也是充分吸取拉美国家和印度将贫民窟做大为城市发展的肿瘤、扼杀城市发展活力、加剧社会分化的教训。
走访五大洲20多个国家和地区的加拿大著名记者、专栏作家道格·桑德斯（Doug Saunders）撰写了《到达城市》一书，他认为，如果认真和持续的投资能够产生长期且非侵蚀性的好处，那么最有希望的是城中村等过渡性空间。
城中村改造将带动建材、装饰、物流、基础设施、家电等众多行业发展，引导和释放内需，为工程建设和房地产市场注入新动能。
例如，在广州，200多个城中村中约有180个位于核心城市中心，影响了数百万人。
近三年来，上海中心城区共完成改造185项70,000平方米，惠及9名居民20,000户家庭。 从2024年到2024年，上海还计划启动30个新的“城中村”改造项目。
3、面对百年未有之大变局和防范自然灾害影响，要从底线思维出发，投入“和平时期应急两用基础设施”。 由于基础设施领域普遍过度投资，“级应急两用基础设施”为取代传统的“铁机”提供了新的思路。 这类设施通常具有旅游、卫生等功能，在发生重大突发公共事件时，可立即转为应急场所，从而打造出兼具日常运营功能和应急响应能力的基础设施体系。 这些设施可以有效弥补特大城市应急能力建设的短板，提高特大城市旅游和生活质量，更好地协调发展和安全问题。 以北京为例，围绕旅游和居住设施、医疗应急服务、物流枢纽、高速公路服务区和多功能公共服务设施五类设施，规划建设一批“平应急”项目，做好应急能力储备。 2024年4月，国家发改委“级应急两用”设施建设现场会议在北京平谷召开，指出建设“太后应急两用”型设施，用于旅游、医疗等，发生重大突发公共卫生事件时，将立即转为隔离治疗设施。 将“两用应急”理念融入城市整体规划，建设改造一批“两用”民宿、酒店，预留一批单体大型收容所医院，升级一批急救医疗服务点。
“三大工程”构思宏大，聚焦结构性矛盾，为传统房地产和钢铁机械提供了一条新出路。 在实践中，需要注意以下问题：
1、保障性住房应真正体现保障性住房的定位。 有人建议，购买滞销商品房作为保障性住房，这很难操作，因为商品房在位置、房型、小区设计、成本等方面都与保障性住房不同。
2、在保障性住房与商品房存在显著差异的情况下，如何防止腐败和寻租将是一个考验。 新一轮保障性住房规划建设将实行严格的封闭化管理，严禁以任何方式、违法违规将新建的“安置型保障性住房”改建为商品房进入市场。
3.保障性住房应规模适中、人性化、多元化，照顾中产阶级、农民工等不同群体的差异化需求。 新加坡在这一领域有着良好的记录。 黄启凡建议，“未来，中国至少30%的城镇居民可以住上保障性住房，主要是相对低收入人群或农村定居在城市就业的群体。 ”
4、要依靠市场的力量。 在创新方面，市场比第一者更有优势。 作为上海首批城中村改造项目之一，青浦盘龙城中村项目通过竞争性谈判引入瑞安集团，并签订合作协议。 2024年4月29日，进入市场后，“盘龙天地”迅速“出圈”，成为城中村改造的标杆项目。
上海盘龙世界。
5、以往棚户区改造全都涉及全国大、中、小城市，但这次城中村改造明显在超大城市推进。 根据住房和城乡建设部《2024年城市建设统计年鉴》和第七次人口普查，“特大城市”包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津等7个城市，而“特大城市”包括武汉、东莞和习等14个城市。 最近，苏州也宣布成为特大城市之一，到目前为止，中国有22个特大城市。
细节决定成败。 做好“三大工程”，必须着眼大局，从小处着手。
2024年，我国启动了一轮棚户区改造货币化和安置政策，全国三四线城市掀起了一波去库存浪潮。 2024年至2024年，全国改造棚户区2300多万套，帮助5000多万居民“走出棚户区，进楼”，完成投资约7万亿元，发放各类棚户区改造补贴资金约8000亿元。 不过，此前的“棚户区改革货币化”也推高了全国房价，尤其是三四线城市。
何立峰副总理强调：
从客观现实来看，现阶段推进城中村改造难度大，矛盾多，形势复杂，要坚持问题导向、目标导向，用新思路、新方法解决如何算账的难题， 城中村改造中如何运钱、如何征地、如何安置人、如何产业，为新形势下的城中村改造探索新路径。
城中村改造是一项复杂而艰巨的系统工程，需要从实际出发，采取拆迁新建、改造升级、拆整结合等不同方法。 落实全市改造资金和规划指标统筹规划和土地资源区域规划，促进资金综合动态平衡。 必须实行纯土地转让。 坚持以市场为导向，多种业态同时发展经营模式。 建设配套公共基础设施，做好历史文化遗产传承保护工作。
因此，本轮城中村改造，如“20版棚改“，预计不会采取大规模的变现支持，主要依靠地方**的探索和市场带动，在转型过程中需要找到资金和利润点的平衡点。 城中村改造将主要通过长期经营实现资金平衡，这与以往商品房涨价买单的方式完全不同，对地方创意思维和资源整合能力提出了更高的要求。
如果“三大工程”能够得到有效推进，再加上商品房市场的改善需求，我国房地产市场将发生重大结构调整，有望逐步形成新模式，为我国经济高质量发展贡献力量。
刘胜军
坚持说真话的经济学家。
政治经济学+大历史观。
2024年，他参加了总理经济研讨会。
刘胜军是小额信贷的创始人。
致公党上海市经济委员会委员。
山东省人力资源开发促进会首席专家。
他是《下一个十年》的作者。
山东菏泽丁涛人。