文：谢一峰年底（12月8日和12月11-12日），两场分析当前中国经济和房地产市场工作总结和形势判断，为2024年中国经济和房地产政策趋势定基的高级别会议已经结束，悬念留给市场。
最引人注目的是2024年政策基调表述的变化，“一删”“新增两个”，删去“稳先行”，新增“促稳，先立后破”，即“稳中求进，先稳前促”，由“稳先行”代替“稳先行”， 稳定与进步”。
在保持稳定中求进步是近10年的政策基调之一，表达以进促稳定的政策基调已不再是新词。 最早的是2024年7月中央政委关于“2024年12月中央经济会议政策调整改革，2022**低碳能源工作报告”的声明。 到2024年3月，《关于传统能源和新能源机制更替的表述》、2024年12月中央政协经济基调表述、2024年12月中央经济会议经济基调表述，先建立后破的表述，从政策调整发生了变化， 改革，以及能源产业向经济基调的机制。
在“稳中求进、以进促安、先立后破”的背景下，有什么特殊之处？
1.需要进一步巩固经济复苏。 11月PMI（制造业采购经理人指数）下降，低于扩张收缩的临界点。 在房地产销售市场下滑过程中，房地产开发投资额等供给侧指标普遍恶化。 综上所述，当前经济正在走出各种震荡和调整，逐步修复和蓄势待发，但复苏基础仍需夯实，尤其需要关注“复苏动能”问题。 2.房地产、地方债、中小银行三大风险进入“高危”阶段，风险防范进入新阶段。 3.政策、意图和方向的一致性需要加强，即稳增长、防范风险。 4.“力所能及”，强调实用性和效果。 先建立后瓦解，以进步促稳定是什么意思？1.这意味着发出更积极、更宽松的货币和财政政策信号。 2.这意味着要把重点放在已经出台的货币和财政政策的实施上，并增加新的政策工具。 3.这意味着总结和反思中国经济、金融业、房地产业、房地产企业债务和土地市场调控政策的影响。 4.它意味着新旧模式之间的连接和切换，避免了以前出现的盲目追求速度和一刀切的方法。 5.这意味着，在新机制正式形成和成熟之前，新旧经济动能、房地产开发模式（租购并举、住房双轨制）、原有的能源结构模式短期内不会被取消。 6.这意味着，未来将更加注重风险处置节奏和强度之间的宏观平衡，房地产市场的“软着陆”关系到经济企稳的大局。 7.只有稳总量，保增量，推进结构改革和存量调整，稳支柱产业，才能稳住经济。 基于中国经济运行面临的新困难，2024年需求收缩、供给冲击、预期减弱的“三重压力”仍将较大。 三年后，供给冲击问题逐渐淡出，但需求萎缩、消费投资低迷、预期减弱等问题依然存在。 1.钢铁等传统行业和光伏等新兴行业产能过剩。 2.房地产和其他建筑业的供需关系发生了重大变化，甚至出现了结构性过剩。 3.实体经济企业债务爆炸式增长，经营困难，毛利和净利润持续下滑。 4.金融、资本市场、房地产、地方债、中小金融机构三大风险。 5.企业中长期投资意愿低迷，居民中长期消费恢复缓慢。 6.居民收入恢复缓慢。 从中国经委经济形势判断，短期内，要攻克一些困难和挑战，进一步推动经济复苏，主要是由于有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期疲软，风险隐患还不多。 国内大循环受阻，外部环境复杂化、严峻性、不确定性上升。 从长期看，基本向好趋势没有改变，有利条件强于不利因素，经济正在回暖。 要坚定信心和信心。 适度加强积极的财政政策，提质增效，未来如何发力1.与2024年“加力效率提升”基本一致，体现政策延续性。 “加力”是指适度扩大财政政策，“提高效率”是指提高政策效率。 2.2024年财政赤字率将超过30%，总配额适度提高。 3.2024年，提高新增地方**专项债规模，加杠杆专项债。 4.2024年**，转移支付规模将进一步扩大。 5.免税减税规模适度扩大。 6.增发政府债券。 稳健的货币政策应该是灵活、适度、精准、有效的，未来将如何实施？1.降准、降息。 2.M2 加速（8% 或更高，如果 GDP 为 5，则 CPI 为 3%）。 3.MLF、PSL（抵押补充贷款）。 4.再贴现、再贷款、专项贷款（央行新创建了针对性再贴现、扶持小农户再贷款、碳减排扶持工具、科技创新再贷款、普惠养老专项再贷款、物流业再贷款、民航专项再贷款、房屋保交专项贷款等新的针对性支持工具、 以及用于保证交付建筑物的专项贷款）。5.房地产贷款是杠杆式的（开发贷款、个人首次和第二套住房贷款）。 6.优先考虑经济适用房、城中村改造和公共基础设施，用于普通和应急目的。 积极审慎化解房地产风险意味着什么？1.要继续加强风险防范工作，特别是房地产风险，综合化解房地产风险，首先，需求方要齐心协力，在首端，需求方的政策要加大力度。 2.去年，各方责任得到巩固，防止区域系统性金融风险的形成转化为风险最大的积极稳妥化解房地产风险，要积极、全面、有效地化解房地产风险。 3.去年的《防范化解龙头房企风险》改为“平等待遇”和“不同所有制”，重申为满足不同所有制房企的合理融资需求，房地产不能倒闭。 4.房屋交割担保改为房屋及主体交割担保，更多的房企不能脱离保险。 5.加快供给侧改革，保投资、保销售、保需求。 “三大工程”将加快保障性住房建设、城中村改造、普通和应急公共基础设施建设，稳定房地产投资，释放需求第一和改善。 “三大工程”是加快构建房地产开发新模式的主要抓手，是房地产稳中求进的重点，是经济增长5%的引擎。 它是稳定和增长房地产，解决结构性问题、供需错配和需求断层的关键。 6.将房地产开发新模式的构建转化为相关基础制度（人、住、地、货币，即户籍制度、住房制度、土地制度、金融制度、财税制度）的完善，加快构建房地产开发新模式。 如何从整体上化解房地产风险？1.在国家和地方层面，出台了金融监管风险控制制度和金融内部考核指标的政策调整，免除了银行工作人员的责任尽职调查。 2.在国家和地方层面，对房地产集中贷款制度的三道红线和规则进行了调整，或暂停实施三年。 3.落实16项财政措施和3支尖箭延期政策，在国家和地方层面出台配套措施和实施细则。 4.落实不少于50家房地产企业三个白名单，修订开发贷款、个人贷款、商业物业贷款等规定和政策，在国家和地方层面出台配套措施和实施细则。 5.落实房地产项目与良好AMC合并政策，在国家和地方层面出台配套措施和实施细则。 6.落实商品房预售资金以保函、房屋保交专项贷款、房屋保交专项贷款、房地产交割担保等政策，在国家层面出台配套措施和实施细则。 7.在国家层面，政府出台政策，取消所有限制性房地产市场政策，调整非普通住宅标准，首付低利率和一二套住房低税，购房补贴，将住房贷款期限延长至30-50年，地方购买商品房转为补贴租赁住房和公共租赁住房和共有产权住房， 将城市更新的移民安置货币化，并出台配套措施和实施细则。8.在国家层面，六大国有银行各发行1万亿元持有房地产企业债券，房地产项目资本占比下降，配套措施和实施细则出台。