乐居金融 李丽12月18日，开源发布了一份房地产行业研究报告。
事件：北京、上海下调购房首付比例和贷款利率，调整普通房屋认定标准
12月14日，北京、上海两地相继调整优化了多项楼市政策，包括降低购房首付比例、降低房贷利率、调整普通住宅楼房标识标准、延长贷款期限等。 此前，广州于9月8日下调了第二套住房首付比例，深圳于11月23日下调了第二套住房首付比例，优化了普通住房的认定标准，一线城市第二轮整体购房政策已经放宽。
京沪市场降温明显，二手房快速下跌
上半年以来，小春过后，京沪市场从三季度开始明显降温，整体成交量尚可，但二手房快速下滑，上海部分小区年内甚至经历了新房速度下降20%以上， 而郊区项目处于紧急状态，开启降价+分销模式。此次北京、上海将首轮首付比例下调至30%，第二套首付比例下调至核心区50%、非核心区首付比例下调至40%。 此次调整后，北京、上海两地居民增加杠杆的空间已经打开。 购买力=信心杠杆收入，此次政策调整有望缓解成交和**的下行压力，充分满足刚性及改善型住房需求。
普通住房标准放宽有利于二手房交易，税费大幅下降
此前，已出台居民换房个人所得税退税政策。 根据中国指数数据库，2021-2024年北京和上海商业住宅交易中普通房的占比分别提升至62%和80%，而根据京芳紫***的数据，北京的新标准可以覆盖目前住宅的70%。 北京普房与增值税有关，此次放宽后，只有两套+普通房将免征增值税;放宽后，二手房交易减半，满额免征增值税。
广深政策发布后，成交量增加
广州、深圳此前的放宽效应： （1）深圳：11月底第二套首付比例下调政策出台后，带看房的二手房数量增加，成交量略有**，仍需改造周期。 （2）广州：返抵押和降低首付比例双政策叠加，维持9-11月新房成交整体增长态势，10-11月二手房成交面积同比增长%。
投资建议
京沪购房政策的调整意味着一线城市房地产政策优化得以实施，房贷利率的下调节约了购房成本，首付比例的降低和普通住房标准的放宽降低了购房门槛， 而后续一线城市价格的稳定上涨，也有利于带动全国市场的企稳复苏。开元**继续看好信用强度大、区域布局优良、市场化机制强的房地产公司，提升市场份额。 受惠对象：（1）保利发展、招商蛇口、中海置地、华发股份、建发股份、越秀置业等优质央企（2）万科A、金地集团、新城控股、美的地产等财务状况良好的民营企业和混合所有制企业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大（2）监管政策变化超出预期，行业波动加剧。
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