楼市新改革再现马光远用两句话解释清楚
房地产市场现状及优惠政策效果不佳的原因。
2024年初以来，各种国家救助政策层出不穷。如今，除一线城市外，大部分城市都放宽了限购限贷;银行还降低了抵押贷款利率和首付比率许多地方都加大了公积金贷款的力度。 最近，它也在一线城市落地"认房不认贷款"。然而，这些利好政策对楼市的影响并不明显，全国楼市持续出现"成交量和价格一起下跌"的情况。
今年1-11月，全国商品房销售面积约为12个12亿平方米，同比下降233%；商业楼宇销售量约118栋6亿元，同比减少266%。同时，11月，前100名城市二手住宅市场均价为15231平方米，同比下降062%，减少 029个百分点，二手房市场均价已连续9个月下跌。
那么，国内优惠政策效果不佳的主要原因是什么？
1.国内房屋已经供过于求：数据显示，中国有12亿套空置房屋，足够3-4亿人居住。 显然，我国房屋供过于求，而不是短缺。 然而，经过20多年的房地产扩张，目前有96%的家庭拥有房屋，其中41个5%的家庭拥有两套以上的房屋。 因此，房地产行业去投资、回归住宅属性后，未来房地产的刚性需求会越来越少。
此外，房地产市场的投资属性逐渐减弱，人们开始更加关注房屋的居住功能，而不是简单地将其作为投资工具。 这导致购房需求下降，限制了利好政策对房地产市场的刺激作用。
2.收入无法支撑高房价：虽然出台了一系列利好政策，但疫情三年多来，不少人收入减少或失业，购房能力严重减弱，无法支撑目前的高房价。 此外，在大流行之后，人们对未来收入增长的预期变得更加理性和谨慎。 大多数家庭会根据自己的现状来决定是否买房。
3）置房信心不足：随着恒大地产、碧桂园等大型房企债务违约，以及烂尾楼的出现，不少潜在购房者严重缺乏信心，纷纷在"走着瞧"州。 人们担心，赊购房屋后，最终会买到未完工的建筑。 同时，央行的三道红线政策以及过去房地产公司销售持续低迷，导致房地产公司资金链收紧，甚至减少商品房建设，进一步削弱了购房者的信心。 因此，购房者对购买的热情不像以前那样高。
住房部门新一轮改革的内容和影响。
近日，常务会议分析通过并印发了《关于规范保障性住房建设的指导意见》，明确提出要加快保障性住房规划发展。 目标是在未来五年内推出600万套经济适用房，以满足低收入群体的需求。 该项目将在上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、习、乌鲁木齐、哈尔滨、苏州、贵阳、昆明、佛山、福州、长春、南昌、常州、宁波、青岛和济南等35个人口超过300万的城市启动。
《经济观察报》称其为"新一轮房改"。与2024年第一次房改相比，这一轮房改有根本的不同。 98年的房改是市场分配体系的房地产，却忽略了底层的低收入群体。 这项住房改革的目的是弥补2024年的不足，并通过完全商品化的住房市场和提供负担得起的住房来满足低收入群体的基本住房需要。
马光远认为，这一轮房改将把未来的房地产市场分为两部分：40%是商品房市场，由市场决定，不再干预另外60%是经济适用房。 保障房的**会低于周边商品房，但购房者一旦购买了保障性住房，就无法在市场上交易。 这样一来，一部分住房需求就会流向保障房市场，商品房市场将逐步退出投资，回归住房。 因此，新一轮房企改革不仅不会带来目前房价的下跌，反而会在很大程度上加速商品房市场投资收缩的进程。
个人总结。 在当前楼市低迷的背景下，新一轮房改政策的到来，给人们带来了一线希望。 虽然短期内利好政策对住房市场的刺激作用有限，但本轮房改是调整住房市场结构、促进市场回归居住属性的有效手段。 新一轮房改将推动保障性住房建设，逐步减少商品房市场的投资属性，回归居住属性，有助于稳定房价，为低收入群体提供合适的住房选择。
不过，对于房价的担忧，经济学家马光远指出，房地产作为未来中国最佳投资的时代已经过去，房地产将逐步回归居住属性，因此新一轮房改不会造成当前房价持续下跌， 但将加速商品房市场去泡沫化进程。
总体来看，利好政策对房地产市场的刺激作用有限，主要是我国住房供大于求，民众购房能力减弱，购房信心不足。 新一轮房改将通过加大保障性住房建设力度，促进商品房市场回归自有，有利于稳定房价，改善低收入群体住房条件。