漏水是建筑物居住者的常见问题。 楼上的漏水给楼下的居民带来财产损失，双方往往一言两得，在赔偿问题上难以达成一致。 近日，徐州市铜山区人民法院审结了一起因漏水造成财产损失赔偿纠纷，裁定开发商、物业公司、楼上居民应依法承担连带赔偿责任。
楼上漏水，楼下居民损失近20万元。
原告张某于2021年在某小区1502室购置房屋，装修后于2022年5月搬入。 2022年8月，物业公司在日常巡查空置房屋时发现1602名居民的房间漏水，经检查后，厨房堵塞漏水，导致张某家房被水浸泡，屋顶漏水，房屋内墙、地板、橱柜均受到不同程度的损坏。
在多次就赔偿问题进行谈判均未成功后，张某向法院提起诉讼，要求开发商、物业公司和1602号房的业主王某共同赔偿房屋维修、货物等财产损失。
诉讼期间，张某向法院申请对其房屋的维修费用和物品损失进行鉴定，经专业机构评估鉴定后，张某房屋漏水造成的损失超过17万元，张某支付了6000元的鉴定费。
楼上房屋在保修期内空置，三方均有过错。
经审理，铜山院认为，本案争议的焦点是被告是否应当对原告的房屋维修损失承担责任。
《中华人民共和国民法典》第一百一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，造成损害的，应当承担侵权责任。 依照法律规定推定行为人有过错，不能证明其有过错的，应当承担侵权责任。 本案中，根据开发商与王某签订的房屋买卖合同的规定以及开发商向王某交付的住宅质量保证证书的规定，保修期自收货通知书上注明的收货之日起计算，安装电气管道的保修期为保修期， 给排水管道和设备为2年。根据查明的事实，漏水的1602号房屋是由于厨房管道上的插头漏水而损坏的。 1602号房屋上房不到两年，漏水部分仍在保修期内，明显不超过房屋相关部位的保修期和合理使用期限，开发商仍应承担因房屋质量原因造成的损失赔偿责任。
作为1602号房屋的业主，王某在收到房屋后对其房屋负有法定的管理义务，虽然房屋空置，但其管理义务不能免除。 根据王某“一年没来过房子”等陈述，可以看出他在房屋空置期间没有履行充分合理的管理和维护义务，漏水点是厨房的堵线，正常情况下应关闭室内水阀， 事发时阀门打开，王某作为房屋所有人有过错，应承担部分赔偿责任。
物业管理公司知道1602号房屋长期空置，且王某已支付物业管理费，因此有义务对空置房屋进行定期检查和维护，但物业管理公司的工作人员在告知王某将定期检查房屋后，并没有按照承诺“每月检查一次”， 但“每季度一次”，而且检查的频率显然太长，不足以达到“定期检查和维护”的水平。
同时，物业管理公司在检查过程中应检查井箱内的水阀是否关闭，房屋内的水阀是否关闭，但从查明的事实和物业公司“不知道水电开关”的陈述来看，物业管理公司并未履行相关职责。 1602号屋外的水阀安装在井箱内，井箱位于室外公共区域，应属于物业管理公司的管理范围，物业管理公司负有检查管理的法定义务，其以井箱内钥匙为通用钥匙，可能由其他业主或装修工人持有为由要求豁免， 缺乏依据。因此，物业管理公司对房屋漏水给张某造成的损失也负有过错。
综上所述，综合考虑漏水原因、各方过错等因素，法院判决开发商应承担张某房屋损失的60%赔偿责任，物业管理公司应承担25%的赔偿责任，王某应承担15%的赔偿责任。
法官说，邻里之间应本着互助互让的原则解决纠纷。
本案主审法官刘丽萍表示，日常生活中因漏水而产生的纠纷并不少见，遇到类似情况时，应及时查明原因，并联系物业服务公司进行协调。 楼上业主也应积极协助和配合现场的检查。 如果漏水的原因很容易找到，而且确实是上层排水漏水造成的，则应及时修复。 如果漏水原因不易查明，应联合委托第三方合格鉴定机构进行专业鉴定，确定楼上房屋有漏水后，应进行进一步的沟通和维修，并委托鉴定机构评估维修方案和维修费用。 在这个过程中，邻里之间应相互感同身受，通过友好协商进行处理，避免损失进一步扩大，保持邻里友好关系。
对于漏水造成的损失，如果房屋仍在保修期内，并且确定不是人为损坏，则应及时联系开发商进行维修。 当开发商根据业主要求派人维修，但漏水问题仍未解决或维修不到位时，重复两次后，业主可自行找人维修，并注意保管相关证据，以便向开发商索偿维修费用。 如果开发商拒绝付款，业主可以向质监部门投诉或通过司法途径寻求解决方案。
通讯员：李梦瑶，长江晚报，紫牛新闻记者，马志雅。
校对：盛媛媛。