近日，中国证监会发布《监管规则适用指引——会计第4号》（以下简称《新规》），指出，如果满足相关条件，REITs其他方持有的股份应当在合并财务报表层面作为权益列报。 就其他投资者在REITs中的会计处理而言，其持有的股份属于权益工具投资性质。 对此，中航工业**总经理刘健表示，REITs在会计处理中的权益属性已经明确，这对REITs的所有参与者都产生了很大的影响。 从长远来看，这将对引导市场回归长期价值投资的逻辑，改善整体市场生态大有裨益。
推动REITs市场加速扩张。
从融资角度来看，刘健认为，新规的实施可能会促进中国REITs市场的加速扩张。 在新规发布之前，合并报表的原始股东在合并财务报表层面将房地产投资信托基金其他各方持有的股份作为权益进行报告并无明确的法律依据。 新规出台后，可以消除原股东对REITs会计处理的分歧，明确列报为股权可以有效降低原股东的资产负债率，增加原股东发行公开REITs的积极性。
他表示，中国公募REITs市场近三年运行，首次发行和扩容总规模已超过1000亿元，与中国基础设施建设规模相比，市场提升空间巨大。 新规的出台有望进一步鼓励民营企业拓宽融资渠道，参与公募REITs的发行。
从投资角度来看，新规的实施将使REITs的长期配置价值更加凸显。 刘健表示，REITs作为权益工具投资的会计处理满足了其被认定为FVOCI的前提条件，这可能有利于REITs的长期投资者。 《企业会计准则第22号——金融工具的确认与计量》规定，企业在初始确认时，可以将非交易性权益工具的投资指定为以公允价值计量且变动于其他综合收益的金融资产。 可以看出，被指定为FVOCI的REITs必须满足两个条件：“权益工具”和“不可交易”。 准则中“交易性”的认定主要考虑了持有目的和盈利模式，表明以长期持有获得红利收益为主要目的的REITs投资者可以在后续投资中将REITs指定为FVOCI。
提升房地产投资信托基金的资产配置价值。
具体而言，刘健表示，新规实施的影响是：一是稳定REITs市场的投资逻辑，提升资产配置价值。 近期，REITs市场经历了较动，不少投资者损益表受到影响，被动交易行为被触发，长期价值投资的逻辑受到影响。 明确REITs的股权属性，将提高投资者对短期产品波动的承受能力，引导投资者向长期持有方向发展。 同时，长期投资者将在资本市场发挥压舱石作用，在稳定REITs**二级市场方面发挥积极作用，提升REITs资产的配置价值。
二是吸引更多潜在投资者进入市场，为市场注入流动性。 股权属性的明确不仅基于会计处理，而且在监管层面重新明确了REITs的特征，REITs被定义为特殊股权产品。 新规出台前，市场对REITs产品的定位存在争议，认为REITs产品兼具债权资产和权益资产的特点。 新规则发布后，可能会增强房地产投资信托基金对喜欢股票产品的投资者的吸引力。
三是完善REITs市场的投资者结构，促进市场的稳定和完善。 新规的出台可以减缓长期持资期的业绩波动，有利于追求产业投资、保险、社保**、经纪自营交易等长期稳定价值的非交易投资者。
同时，刘健认为，考虑到各类投资者解读新规和调整内部投资结构需要时间，投资者在本轮REITs市场应保持理性，更加关注标的资产的运行和REITs产品的表现， 避免上下追逐等偏离价值的短期投机。公募REITs管理者要加快投研体系建设，做好投资者的培育和引导工作，共同挖掘市场的合理投资价值。 相信监管机构也会密切关注新规的落实情况，并及时对分红方式给予指导。 同时，管理人也应不断提高信息披露质量，重视投资者关系，与各方共同努力，促进中国REITs市场健康有序发展。