我再现“免费”送房
逻辑
避免坑
总结
从燕郊21年开始，就有房主无力借贷免费送房，如今到了2024年，全国各地的房主都承受不了了，纷纷效仿，早上在广东肇庆四惠市读到一则新闻，“我免费送房， 而且我已经5年了，按月交房，有没有人有兴趣“ 记者从一位房产经纪人口了解到，这种现象也不例外，经纪人自己手里有5-6套免费房产。
白白放弃的逻辑
免费送货的逻辑不难理解，当贷款金额超过房产的当前**时，此时不会收取首付"送餐服务"这对卖家有利。
举个简单的例子，李先生在2020年买了一套总价100万元的房子，首付30万元，贷款70万元，现在房地产低迷，这套房子的市场价格只有55万元，也就是45万元，比首付多了15万元。
在这种情况下，如果李先生自身的经济实力允许，则是继续偿还贷款的一种方式"牙齿碎了，吞进了他的肚子里"选择，但如果李先生想最大化利益，这房子会不会"发送出去"性价比高，因为李先生的贷款余额可能还有58万元（已经还了5年多），但在市场上只值55万元"免费送餐服务"相反，他赚了3万元。
然后有人可能会说，明白了，所有"免费送餐服务"如果贷款余额低于市场价格，仍然可以考虑，但这种**很少见。
或者就拿上面提到的案例来说，如果李先生买的房子没有跌到55万，跌到65万，而此时的贷款是61万，李总会因为完全失业和失去收入而不得不把房子卖掉，那么这个时候，如果房产本身在各个方面都值得考虑， 那你不妨理解一下，不过这种**难得，原因比较简单，既然房子可以直接还贷，为什么呢"免费送货"这？
然而，在现实生活中，我见过个别房屋的贷款余额低于市场价格"免费送货"因为房主已经走投无路，二手市场没有价格，别无选择，只能尝试各种渠道。
事实上，陆续传播“免费房”信息的城市，不仅仅是郑州。 2023年以来，有报道称，国内多个城市都愿意“免费赠送房屋”。
从本质上讲，这种趋势的核心原因是房价下跌，对未来的预期普遍不高。 在一些城市，很多二手房经常跌幅超过30%，这相当于一些高层业主的首付。 这个时候，如果丢了工作，失去了收入**，就连每月的房贷还款都会成为问题，所以与其苦恼纠结，不如断臂求生。
情境比人强，但人性中求利避弊的本能，注定了这些免费送房行为，房主有自己的小算盘。 网上有一种分析，就是从绝对理想状态出发，从绝对理性行动出发，当房价下跌的时候，是不是该白白送人了？ （偿还本金°房屋当前总价？ 很有意思，分享给大家; 或者按照上面的例子：
100万套房子，首付30万，商业贷款70万，有利率。
4.2%计算，假设房价**，在偿还房贷5年后，将等到下图（说幸运猫
如上图所示，当房价下跌36%左右时，一套总价100万的房子，在选择等本息并偿还抵押贷款5年后，剩余还款本金为63520,000; 当房价下跌43%左右时，一套总价100万的房屋，选择相同的本金并偿还抵押贷款5年后，剩余的还款本金为58330,000。 此时，还款本金几乎相当于房价后的二手房。 而相应的房价下跌，也就是所谓的"送房的关键点"
换句话说，当房价下跌35%-45%时，就是送房的门槛。 毕竟不能直接断掉抵押，如果房子被断了，拍卖的钱就不够还贷了，银行就要承担责任了。 送房也成为一种选择。
但不管是郑州还是深圳，这次的房屋免费送货，显然还没有达到这个门槛。 也就是说，真正意义上的负资产并不符合现实情况，当然，与过去一路上涨的房价相比，肯定不一样，一涨一跌，账面损失未必达不到送房的门槛， 而是心理账户。，这是正常情况的两倍。 这个世界的有趣之处在于，不同的人可能具有完全不同的心理素养和耐力。
压力测试是见证和测试性格水平的必要项目，反映了心理素质的差异，以及筛选水平的差异，这就是它的意义所在。 在压力之下，很明显，有些人已经失去了能力，选择了逃避，并试图逃避。 对于目前的中国楼市来说，这当然不是一个好信号：免费送房、割肉规避风险可能并不顺利和成功，但这样的趋势给市场释放了一个非常不好的信号。
人们的潜力和抗压能力与预期息息相关，选择免费送房转债，不愿意坚持，是对当前民众对楼市后续走向的预期不确定性的明确回应。 不用说，房价都在上涨，只要相对稳定，谁来做呢？ 有人做杀人的生意，没人问亏本的生意，就是这个意思。
当然，这也是对目前中国房地产市场下行压力的真正讽刺。 这个信号非常糟糕，也违背了国家对房地产市场和房地产行业的主要规划和思考。 理性预测，虽然仍有一场史诗般的救助仍沉迷于市场，在惊天动地的群盘预期中不会有大动作，但接下来，国家必然会更加关注和“特别关注”对楼市预期不足、信心不足的趋势。
避免坑
免费赠送，直接转给您，您只需直接支付抵押贷款即可。 从想接手的角度出发，我就谈几个法律问题，给想接手的人一点提示或反思。
首先，“免费礼物”的陷阱是什么？
从法律上讲，赠与其实是赠与，房地产的赠与只有在所有权转让后才能完成，否则即使双方签订了《赠与协议》，人们也可以要求取回。
除非，一种方式，经过公证的礼物。
否则，如果不懂法律的人向他人偿还贷款，另一方也可以要求撤销赠与。 但是，前提是你考虑好了，你接受了别人提出的条件，你来银行还贷款。
第二，“直接转账给您”。
2023年4月，市自然资源规划局会同市住房保障局、房地产管理局联合印发《郑州存量住房“按揭转让办理流程”。 这个处理二手房的过程在下图中详细描述，这里就不赘述了。
双方征信等贷款条件没有问题，基本可以进行，用抵押转让所有权确实是个好政策，解决了需要垫款才能解决问题的问题。 但是，这种抵押转让的前提是房屋的买卖之间存在真实关系，此外，买方和银行需要重新登记抵押等。 赠送房地产有两个主要问题：
首先，卖方没有卖房，而是实际上给了房子，只是想用受赠人代替银行的还款人，银行贷款与他无关。
其次，银行需要审查受赠人的信用和贷款条件，然后才能放贷。
因此，当捐赠人向你说“直接转账”时，第一个实际问题是，这个政策是否可以适用于没有房贷交易，但实际上是赠与贷款抵押房的行为？ 该操作可以遵循策略吗？
另外，银行对受赠人有什么要求吗？
这种直接转账给你，实际上，对于捐赠人来说，这可能是一个简单的想法，对于受赠人来说，可能有一家银行在那里对你进行审核。
第三，如果赠与人已经是被执行人或有债务诉讼纠纷，我该怎么办？
在现实中，这样的案例很多，房主已经成为被执行的人，或者被卷入诉讼，为了摆脱诉讼或逃避执行，甚至想解开套路，用货币兑换货币，方便财产的转移，很多房主都采取了这一招。
不明真相的人看到了好处，其实以后想成为法院的止赎房，怎么办？
总结
结合“止赎房”和“免费送房”趋势背后的逻辑差异，我们可以看到中国房地产市场的真实现状。
免费交付房屋的问题应该明确和明确。 说白了，其实并不复杂：为什么会出现“免费增房”的情况接二连三？主要有两个原因：一是目前房地产市场的变化，形势不容乐观; 二是业主面临失业或不可抗力等各种可能的风险，抱着“断臂”生存是无奈之举。
客观地说，这种趋势的问题和风险并不大，与止赎房屋的类似趋势不同。 查看一组数据：
2023年1-3月，全国共拍卖住宅70567套; 拍卖金额为63691亿美元; 成交量为21,953个单位，成交率为3111%;交易金额为324笔58亿美元; 平均交易贴现率为7904%。
与2022年1月至3月相比，全国挂牌拍卖的住宅止赎房屋数量为**3741%，成交量同比**5%，平均成交价格同比下降7倍79%，成交额同比下降1倍39%，平均交易贴现率下降154个百分点。
止赎房屋数量猛增，比免费送房的趋势更值得关注。 且不说有多少增长，有多少房子进入了止赎过程，光从止赎房的持续增长势头来看，就可以解释2023年中国楼市的很多真实情况。
止赎是房价下行阶段最糟糕的选择，但至少，绝大多数房屋被拍卖的人只是现金流破裂，而不是信心和预期的崩溃。
止赎房屋增加和免费交割趋势的叠加表明，中国目前的房地产市场可能非常接近临界状态。 基于上述逻辑分析，可以得出什么结论？ 不要看跌，不要低头，有一句话要说，有证据：一个不求增值，而是求稳，甚至比亏的买房时代，真的来了！
对于未来的房地产市场，不要抱有幻想，投资房地产赔钱的概率会远远大于赚钱的概率。 从行业整体逻辑来看，未来新房需求将逐渐萎缩（人口负增长，城镇化进程放缓），但住房绝对值将持续提升，供过于求将成为普遍现象，房价将难以维持**的趋势。
当然，不可否认的是，未来城市仍有一些地区房价会持续上涨，但如何找到如此优质的房产，需要深厚的专业知识、丰富的行业经验和雄厚的资金。 简单来说，它与绝大多数普通人无关。 就像这几年，一些一线城市的豪宅还是排在第一位的，但就算有这样的判断，也很难有这么充裕的资金去投资，未来投资房地产能够赚钱还是会成为少数人能玩的游戏， 而炒房赚钱的时代将永远一去不复返了。看清现实，把握主线，结合需求，引导行动，才是正确的方式。
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