最近几天，有粉丝问春节后深圳楼市暴涨的问题，也有专家出来**今年房价会涨，问我怎么看。
春节过后，深圳楼市确实有所回暖，但并不是季节性小阳春造成的，而是春节前深圳放宽了限购。 由于在深圳落户几乎没有门槛，因此本质上等同于放宽了购买限制。
至于深圳楼市复苏的成交能持续多久，我想可以参考去年10月中旬之后的杭州走势。 因为杭州在去年10月也出台了类似的政策。
根据杭州的经验，大约是15 2个月的交易高峰期，然后又回到低迷期。
限购的放开应该是深圳的最后一张牌，所以对于想在深圳卖房的学生来说，也可能是今年唯一的窗口期。
再来聊聊年后专家的看涨，比如中银国际首席经济学家徐高，他认为房价是由供需比例决定的，现在新建面积大幅下降，如果需求恢复，房价很有可能是**。
徐高还提醒，自2021年出台房地产融资紧缩政策以来，新屋开工面积下降了2 3个以上。 他**，中国即将迎来自90年代以来最严重的房地产市场供应收缩。 当当地房地产行业供给明显萎缩，市场企稳需求恢复时，房价是高概率事件，尤其是在一二线城市。你如何解释它？
正如我在上周的文章中提到的，你能看到的就是别人希望你看到的。 诚然，房价是由供求关系决定的，但他错了。
我们先来统计一下统计局去年全年的房地产开工和销售统计数据。
我们可以看到，在所有数据中，降幅最大的确实是新住宅开工面积，下降了209%，但这是因为所有数据中最多的是待售房屋面积，有 222%。
换言之，正是因为待售面积明显**，库存大幅增加，开发商的新建建筑才会下降。 以下是我从大流行前到 2023 年底的待售房屋面积数据。
销售的同比增长数据可能会更清晰一些。
可以看出，从2021年开始，销售面积大幅增加，同比增幅也在增加，所以从正常的商业逻辑来看，既然销售面积持续上升，也就是库存上升，那么开发商自然会减少新建面积。
这其实是一个非常自然的业务逻辑，结果呢？ 徐专家拉出新开工指标，却没有提及待售面积，从而得出供需失衡、房价会上涨的结论。
当然，我在这里的重点不是要指出徐专家的问题。 而且我也相信，以徐专家的水平，他不会犯这么低级的错误。
所以，我真正关心的是他为什么站出来发表这个声明，以及为什么我们可以看到它。
我不好赘述，但我想说的是，徐专家的这番话，对于我国房价软着陆具有积极意义。 市场需要判断背离，如果对预期达成共识，风险就会比较高。 因此，楼市的言论，无论其背后的逻辑是否可靠，都是对当前市场有利的。
接下来，我们再来讨论第二个问题，那就是，如果很多人都说房价要上涨，进一步影响大家的看涨情绪，楼市会不会被提振，变成**？
这取决于目前房地产市场的低迷，原因是什么。 是因为大家都觉得房价要下跌不敢买，还是真的没钱买。
如果是前者，有潜在的购买力，那么提振情绪可能是有用的，如果是后者，则完全无效。
对此，我去年做了一个判断，去年4月的**是看涨情绪**，也出现在放宽调控的预期下**。 这是二十年来的第一次。 所以这一次是基于基本面的。 这也符合我们高级管理层的判断。
即房地产市场供需关系发生重大变化的新形势。
基于此，我去年8月才得出结论，京沪协会将在房贷实施后推出新一轮**。 因为情绪无法改变基本面。
不过，有粉丝问我，说去年居民存款创下新高，专家也纷纷表示，要解决大家有钱不敢花的问题。 如果这笔钱进入楼市，会促进楼市吗？
对此，我的回答是：
居民买房的时候，定金不会进入楼市，定金也不会进入楼市，定金也不会减少，只要没有信用收缩，定金就永远不会熄灭。
如何理解？ 按照老百姓的思维，居民存钱太多是因为减少了消费。 如果居民增加消费或买房，他们的储蓄就会减少。
但这个是完全错误的。
原因很简单，存款在交易中是保守的。
例如，如果你买了一块猪肉，你的储蓄会因为你买猪肉而减少，但猪肉卖家的存款会因为你卖猪肉而增加。 也就是说，您的存款将转入猪肉贩子的账户。 但是，当算上居民存款的整体统计时，存款保持不变。
买房也一样，你付100万给卖家，卖家把房子交给你，你100万的定金转入卖家的账户。 那么，当是居民存款的整体统计时，存款保持不变。
也就是说，定金在交易中是守恒的，你买了房子**，没有钱进入楼市**，资金只在买卖双方之间转移。
那么存款与它有什么关系，信用。
当你付了30万的首付，向卖家贷款70万买房时，你只付了30万，但卖家却收到了100万。 其中，700,000是银行根据债务衍生的新货币。
此时，当统计居民存款的整体统计数据时，增加了70万。
如果卖家也有100万的债务，他把你的30万和70万的贷款全部归还给他的100万债务，那么这100万就会从市场上消失。 也就是说，当统计居民存款的整体统计数据时，与房地产交易前相比减少了30万。
我们也可以说，卖家用你的30万还了30万的债务（居民存款减少了30万），然后把剩下的70万债务转移给你。
综上所述，居民存款的增加或减少与买房和消费的交易行为无关，而只与还贷有关。
如果居民增加新贷款的杠杆率，存款就会增加，如果居民偿还贷款去杠杆化，存款就会减少。
那么得出什么结论呢？
居民存款的增加反映了居民债务压力的增加。 而这限制了人口的购买力（严格来说，还有一部分**和企业部门的负债将转化为家庭存款，但这并不影响结论）。
当然，我们在衡量居民购买力的时候，一般不使用存款数据，而是直接使用居民负债数据。
这里的逻辑只是为了证明居民的储蓄量与居民的购买力没有正相关。
撇开逻辑不谈，让我们来看看真实的存款数据。
如上图所示，2014年是房地产熊市，而2015年和2016年是房地产牛市，2017年是房地产监管。
可以看出，无论是房地产牛市还是熊市，居民存款都在稳步增加。 2016年，居民买房最疯狂的时候，居民的存款不仅没有因为大量购房而减少，反而增幅最大。
也就是说，在2016年，由于买房杠杆大幅增加，居民的债务压力增加了，但与此同时，他们的存款也在增加。
如果我们更进一步，把居民、企业和**部门的存款加起来，加上现金，就是M2。
换句话说，M2的主要成分也是一种负债。 下图显示了过去一年的M2数据，以及债务与债务的比率。
看好房价的博主普遍表示，通胀，而通胀的基础是印钞票，而印钞票的依据是M2的大幅上升。
如果徐专家的言论在逻辑上可以反驳，那么一些博主其实根本不值得反驳，他们甚至可能不了解M2的组成。 大部分 M2 不是由中央银行印制的，而是由居民和参与市场的公司根据自己的需要放贷而创建的。
在任何国家和地区，M2总是在上升。 其底层逻辑是，劳动生产率总是会提高的。 增加需要相应的货币进行套期保值。 通货膨胀反映在劳动生产率过剩上。
正是因为世界上所有国家的M2总是会上升，但房价有涨跌周期，所以M2的涨并不一定与房价的涨跌有关。
只有M2的增长率与房价的涨跌有关。 而我们过去一年的M2增长率仍在下降。
因此，从货币的角度来看，不可能得出房价会上涨的结论。
而一些人提出的通过印钞放水来稀释债务的逻辑，是弄巧成拙的。 因为脱水是通过增加新债务来创造货币，所以放水只会让债务比率越来越高。
所以这个问题背后的真相是，别人增加了他们的债务，而我不增加他们，所以我的债务被稀释了，别人的债务被加重了。
这就是我们过去说过的，在别人扩大资产负债表之前扩大你的资产负债表，你可以通过债务吸收别人的财富。
目前居民都在稳杠杆去杠杆，如果增加债务，就是在通过增加自己的债务来帮助别人稀释债务，那么你就是活生生的雷锋。 既然愿意做雷锋的人很少，大家都希望国家加大债务。
在我国居民杠杆率停滞不前之后，行业杠杆率确实在提高以稳定经济。
但这仅用于稳定经济，距离提振房地产市场所需的规模还很遥远。 M2的整体增速仍在下降。
后记：从房价的下行趋势和高层的做法来看，高层并没有像2016年那样说他们希望居民增加杠杆和去库存。 相反，这意味着房地产市场的供需关系发生了重大变化，据说该行业应该升级。 一线城市的购贷限制也在慢慢放开市场，因此我们推断未来房地产软着陆应该仍是主旋律。 未来，重点仍应放在产业升级和新经济上。 我认为这也是对的，如果我们坚持产业升级，也将有利于中国经济的光明前景。
所以在这篇文章的后半部分，我本来打算谈谈产业升级，但是我写的时候发现篇幅不够，就留着留着下次再说。
最后，我们来谈谈对当前房地产市场的预测。 由于深圳放宽了购买限制，高成交量应该会维持一段时间，但香港突然开放争夺股票购买力确实在意料之中。 我们希望深圳还能挺进一段时间，提振信心。 因为北京和上海的春天很小，所以从目前来看，似乎比预期的要少一些。
如果北京和上海小阳春倒闭，深圳的高成交不强，那么预计它可能会再次向下倾斜，悲剧时刻已经不远了。 因此，也希望市场能够使楼市更加稳定平稳，实现软着陆。