作者 |郑丽.
* |独角兽金融。
2024年，以产业园区和物流园区为底层资产的REITs中，公开REITs（即“房地产投资信托**”市场**）持续波动尤为剧烈。 其中，原华张江光大园REIT项目更名为华张江产业园REIT，也遭遇了“多事之秋”。
先是经历了2024年的“突然投降事件”，随后在年内第一周连续三个交易日累计涨幅超过14%，自1月5日上交所开盘起暂停交易1小时。
净值意味着持有人的账户已经缩水。 华安**管理***（以下简称“华安**”）作为发起人和管理人，提醒投资者注意交易的波动风险，理性投资，并表示**基建项目运行稳定，投资运行正常，不存在应披露但未披露的重大信息，未发现对**有重大影响的舆情信息。
从公告来看，华安**无疑给了投资者继续持有**的“保证”，但真相是什么？
华张江工业园REIT成立于2024年6月7日，项目公司为上海张润置业***，以下简称“上海张润置业”），项目基础资产为上海浦东张江光大园及张润大厦，可分配收入及现金主要以租赁收入为主， 即 3049亿元。
根据华张江产业园REIT公告，截至2024年12月31日，**整体承包率及出租率为8277%和72%，较2024年第三季度末分别上升约14个百分点和4个百分点。
资料来源：公告。
从标的资产出租率来看，截至2024年12月26日，张润大厦日出租率为6099%，张江光大会园日入住率为8068%；两个项目的签约率为8486% 和 8068%。
然而，近年来兼具股票和固定收益属性的REITs的表现并不让投资者满意。
在经历了2024年租约交还后，华张江产业园REIT后续项目的租赁并不顺利。 例如，2024年底，华张江光大园REIT基础设施项目出租率同比下降2225%。这意味着越来越多的空间没有被出租，这反过来又影响了年收入。
独角兽金融梳理了华张江产业园REIT2024年净值，发现截至2024年12月29日，**净值为269元，较2024年底减少34元4%。
来源：风电
新闻方面，自2024年5月以来，**一直笼罩在“哲库科技投降”的风暴中，事件将从2024年5月13日开始。 彼时，华张江产业园REIT公告称，针对“OPPO决定关闭子公司浙酷科技”事件，原业主及**管理人向浙酷科技、OPPO获悉，其中浙酷科技于2024年4月与上海张润地产签订续租合同，续租面积不变。
2024年5月中旬，浙酷科技通知原业主拟从张润大厦退租，根据华张江工业园REIT公告，“为应对突发退租事件，保护投资者利益”，张润地产没收浙酷科技租赁保证金约10399万元作为违约金，募集资金将扩大。
然而，2024年12月8日，由于扩容期间部分配股迎来解禁，进一步冲击了华张江产业园REIT的二级市场**。
除上述REITs外，华安**还拥有华安百联消费REITs，该REITs于2024年12月29日获上海证券交易所受理。
有业内人士告诉经济观察报，与以产业园区、物流园区为底层资产的公募REITs不同，消费型公募REITs的底层资产租户相对分散，集中的大规模租赁退租较少。
从公募REITs的配置价值来看，主要包括多元化投资、现金流稳定、易于管理、增加投资组合多元化。
对于投资者来说，无论他们投资什么样的公开发售产品，他们仍然要看回报，如果回报无法弥补成本，投资者的资金可能会流失，并可能出现后续的抛售。
为了提高管理规模，华安**还发行了10只养老金FOF，总规模为26只43亿元，含5项养老目标风险FOF（3 个稳定中的 1 个，1 个平衡和 1 个积极）。5 养老金目标日期FOF，其中6款产品入选首批个人养老金**产品清单。
数据显示，华安的10项个人养老金在过去一年中呈现回流趋势。其中，华安的主动养老金目标5年期（FOF）A收益率近一年跌幅最为严重，达到-1306%；华安养老金目标2040三年期混合型和华安养老金目标2045五年期混合型收益率在过去一年中也下跌了10%以上，均为-1022%、-10.12%。
值得注意的是，华安养老金2040三年期持仓混合型（FOF）A型Y在2024年三季度末自有**重仓较多，该产品前十持仓合计占比为4007%，其中华安纯债A、华安信用四季红债A、华安动态灵活、华安天心短期债券A均为华安**产品，4**合计持仓占1604%，占前10大控股产品40%以上。
资料来源：每日**.com。
华安**的7个养老金均由何一志管理，算上，这位**经理自2024年9月加入华安**至今已有13年，历任华安**企业发展部高级总监、风险管理部高级总监、华安（香港）资产管理执行董事兼持牌负责人（RO）、专户量化部投资经理、 专户投资决策委员会委员。
2024年4月起，何一志担任华养老金目标日期2030三年期FOF的**管理人，算得上是一位拥有丰富养老管理经验的管理人，总资产规模达13亿元48%，成立4年零45天，规模为751亿元，仅低于养老金产品最高规模的“华安闽向稳定养老目标一年（FOF）A”，其规模为1051亿元。
2024年4月21日，办公厅《关于促进个人养老金发展的意见》发布后，个人养老金制度正式实施。 同年11月，在个人养老金制度正式推出一年多后，个人养老金规模持续扩大。
但是，个人养老金产品对性能的稳定性要求相对较高。 面对华安旗下此类产品年内大幅回撤，虽然受制于整体资本市场波动，但个别产品表现弱于同类产品，如何提升投资者的持仓体验，考验**公司和**经理人的风险控制和投研水平。
华安**成立于2024年，也就是中国上市元年，也是“老五”**公司之一。
成立后，华安**股权经历了一系列变动，到2024年，上海电气（集团）总公司（以下简称“上海电气”）、上海国际信托公司（以下简称“上海信托”）、上海实业投资（集团）公司（以下简称“上海实业投资”）、上海广电（集团）公司（以下简称“上海广电”）五大股东电视“）和上海沸点投资开发公司（以下简称”上海沸点“）平均持有20%的股份。
2024年国泰君安收购上海沸点20%股权，首次进入华安**股东名单。
2024年，国泰君安通过其全资子公司国泰君安创新投资有限公司（以下简称“国泰君安创新”）收购了上海电气持有的华安20%股权。
然而，由于受到“一参一控”政策的影响，当时持有国联安防51%股权的国泰君安暂时搁置了对华安的收购计划。
直到三年后，2024年，国泰君安清算国联安股权**，在重新收购华安**之前。 2024年，国泰君安收购了其子公司国泰君安创新20%的股份。
2024年，国泰君安收购上海锦江国际投资管理***（以下简称“上海锦江国际”）持有的华安**8%股权，持股比例提升至28%，成为华安**第一大股东。
2024年，国泰君安先后收购了上海上国投资管理***（以下简称“上海上国投资”）持有的15%股权，以及上海实业所持8%的股权，总持股比例上升至51%。最终完成对华安**的控股，成为新公开发售条例实施后首家“一控一牌”券商。
目前，华安首批股东为国泰君安、国泰君安投资、上海实业投资、上海锦江国际、上海上国投资，持股比例为%。
资料来源：天眼查。
在“韩方河时代”的早期，华安**凭借先天的规模优势跻身前五。 然而，在2024年，韩方和因400多元和操纵股价而入狱，昔日的光环变成了阴影，此后，华安**的人事变动也相当频繁。
时光荏苒，星辰换了，华安董事长也换了不少人。 2024年、2024年、2024年、2024年，华**董事长分别变更为徐建国、于妙根、朱仲群、朱学华。 其中，朱学华担任董事长时间最长，自2024年9月12日起已超过8年。
在加入华**之前，朱雪华曾担任上海海基大和**党委书记、副董事长、副总经理、董事。
2024年和2024年，多家**公司借助大规模发行股票**，经营规模实现了快速增长，华安**就是其中之一。
截至2024年底，华安**管理436**，管理资产规模达590164亿元，较2024年末增加552亿元。 从产品类型来看，华安**货币**规模最大高达 260122亿元，债券规模**排名第二，14017亿元;混合**的比例为129144亿元，排名第3位。
还2024年混合产品业绩下滑较为严重，近一年良率下滑超过30%的产品有8款，其中跌幅最高的是华安沪港深机会灵活配置，喜忧参半，近一年业绩下跌42家87%，而同行平均水平为-1242%。从各阶段的表现排名来看，该产品被提示为“差”。
资料来源：每日**.com。
华安**还存在经理人才流失的问题。 比如2024年，华安**投资总监崔颖“转公转私”;2024年7月，被华安**包装成“平衡型全能型”的华安**经理张亮因“个人原因”辞职。
目前，华已形成老、中、青三代的梯队模式。 投资资深人士包括任职17年的徐志彦、15年的杨明、何涛、王淳等，以及饶晓鹏、孙丽娜、胡一斌等中生代经理人，以及刘长昌、林唐宇、刘宣子等迅速崛起的新生代。
热衷于成长股的胡一斌，有着“.高繁荣赛道的开拓者”。胡一斌本人也说过一句颇有哲理的话：“.晚上挖金子，不要等到太阳升起，因为它已经闪闪发光，已经被所有人看到。
大多数业绩突出的优秀管理人，都会因为一定的行业红利期而获得光环。 这还得得益于时代背景，让某批**管理人善于将投资风格发挥到极致：比如2024年以后，中小牛市对年化收益;例如，自2024年以来，蓝筹股的持续走强普遍为价值投资者的回报做出了贡献例如，2024年，**成长股迎来高光时刻，对盈利普遍贡献。 而投资者除了剥离的运气之外，还需要判断经理的真实水平。
根据海通《企业股权绝对回报率排名》，截至2024年第二季度末，华安近五年整体收益率为11218%，在12家股权大**公司中，近2年、近3年和近5年收益排名第一。
20多年的行业积累，或许是华安最大的底气。 你看好华安**吗？让我们在评论区谈谈。