2024年1月的销售数据有点难以忍受，据CRIC监测数据显示，30个重点城市成交新房888万平方米，环比下降43%。 看来房地产市场更糟了！
没错，从表面上看。 但这是新的家居市场。
二手房市场明显好于新房市场。 二手房成交量同比增长**、环比**
购房市场正逐渐从新房转向二手房，这一趋势在2023年尤为明显，在大多数重点城市，二手房交易量超过了新房。
新房成交量的下降，一方面是由于新房增速放缓，房企推出市场的步伐有所放缓，也与年底冲刺提前消化部分新房需求有关。
另一方面，房企的财务压力也不同程度地减轻了，不再倾向于大刀阔斧地卖肉，之前也曾做出过较大的让步，进一步降价的空间非常有限。
同时，二手房数量不断增加，议价空间不断扩大，进一步转移了新房市场的客户来源。
越来越多的购房者正在考虑二手房，这不仅与新房供需的结构性错配有关，也与对新房缺乏信任的原因有关，也与二手房凸显的性价比优势有关。
因此，目前整体市场状态是新房市场低迷，二手房市场日趋活跃。
但这两个市场的共同点是它们仍处于下行趋势。
那么，楼市处于什么阶段呢？ 最困难的时期过去了吗？
经济发展、政策影响、人心因素等，都会对房地产的短期走势产生深远的影响。
在衰退、复苏、繁荣和衰退的循环中，最困难的时期不是在底部，而恰恰是在加速衰退中，在绝望的绝望局面下。
显然，目前的房地产形势不再是浩瀚无垠的黑暗，而是隐约察觉到，底部已经不远了。
从三个角度来看。
01 政策端
饱受诟病的滴灌救助措施，犹如泥牛入海，却实在是一步步行动起来。
“以时换空”的长期策略，最终将产生从量变到质变的效果。
从今年1月26日开始，进入了新的救助模式，即赋予地方政府完全的调控自主权。
随后，广州、上海、北京、深圳四大一线城市相继大规模放宽限购限。
其中，宽阔而深邃的几乎都向门槛敞开。 可以预见，北京和上海全面放松只是时间问题。
在这一轮楼市调整中，限购或将成为过去，首付比例和楼市交易税也有可能降至历史低位。
也就是说，消除房地产市场交易的所有障碍。
总理最近在一次重要会议上的讲话”。做有利于提振信心和期望的事，保持政策制定和执行的一致性和稳定性，采取务实有力的行动来提振全社会的信心。
在房地产中实施的一致性和稳定性，这意味着什么，是显而易见的。
我们来看看当地的拍卖情况。
过去一年，重点城市的土地拍卖逐渐向传统城区靠拢。
一方面，由于现在房企在收购土地方面比较保守，更愿意把有限的资金押在传统的核心区，郊区的地块很难溢价交易，核心区的土地仍然成为房企的竞争对象， 导致许多城市频繁出现高溢价土地国王。
在新的土地供应战略下，土地价格稳定，土地价格稳定，预期稳定，房价得到支撑。
另一个是三大工程建设加快您的努力。 它不仅将带动新一轮开发建设，助力建立双轨住房体系，而且将有效激发经济活力，促进就业，增加居民收入。
今年1月，PSL重新开放、租赁住房支持计划落地、城中村改造货币化和安置等一系列重磅举措，将进一步增加住房需求，减少物业库存。
这些积极影响将在未来 3-6 个月内显现出来。
02 财务方面
房地产市场的起起落落本质上是一种货币现象，与金融市场有着千丝万缕的联系。
金融对房地产的影响无非两点。
首先是房地产市场的信贷额度。
二是资金成本，即利率。
我们先来看看房地产企业的融资情况。
对于房地产企业贷款来说，目前最重要的是房地产项目“白名单”机制的落实。
200多个城市建立了房地产融资协调机制，分批梳理房地产项目“白名单”并推送至商业银行，共涉及5349个项目（据《中国房地产报》报道）。
白名单机制无疑将进一步落实，将有效缓解在建项目的资金压力，保障项目的建设和交付。
同时，也有利于减轻房企在销售端的压力，在一定程度上有助于稳定新房销售体制。
当然，此举也将提高购房者对房企交割能力的信心，促进新房市场的复苏。
让我们看看利率。
今年2月20日出人意料的降息，已经风靡全网，大部分房博主都会争先恐后地互相劝说。
本次不对称降息（MLF未变），1年期LPR维持不变，与住房贷款直接相关的5年期LPR由42%大幅下调25个基点至395%，创历史最大单跌幅，释放出支撑楼市的强烈信号。
客观来看，虽然降息超出预期，震动市场，但实际效果不应过于乐观。
毕竟，目前的房地产市场无法通过这种有限的降息来解决。 但这是一个明确的信号，龙年救助策略将进一步修正，规模和密度将大幅加强，利率将进一步下降。
保护楼市，稳住经济，双手抓，双手同力。
03 市场
春节期间，旅游业创下新高峰，大家都在玩，逛街，旅游，买房，看房，所以春节假期的行情数据乏善可陈。
节后，从一线市场的反应来看，出租房源较多，但看房的人也较多，网络上有关房产的信息关注度也大幅回升。
去年下半年，大部分抢跑**被清仓。
其中，有对房地产完全失去信心，害怕进一步发展的，有急需现金流的，有掏空国内资产用完的，有在大城市卖了房产回老家的。
这一批人先砸后卖，也是在买盘软件上成交价格比对方低。
这部分库存**正在逐步减少，虽然会出现新的低价**，但增速明显放缓。
当然，接下来可能会有一波上市。 2020年和2021年是楼市成交的大年，其中相当一部分将陆续接手房屋，满足限售条件。
不过，由于这段时间买房成本较高，再加上楼龄相对较新，业主可以割肉，但若不是不得已，也不会太狠，这也会给触底增加一定的支撑。
此外，在后口罩时代休养生息一年多后，虽然居民收入受到一定程度的影响，但支出也有所缩水，家庭储蓄仍在增长，杠杆率持续下降，被压抑了一年的刚性需求今年将进一步释放。
因此，今年的市场应该比去年好得多。
总结
楼市尚未触底，但似乎已经度过了最困难、最黑暗的时期。 纾困的方向和可持续性已经非常明确，供需关系正处于有效的市场自我调节过程中，期待已久的市场底部已经逼近。
买家们，请走走，多看看，拭目以待。
3月和4月的市场动态，首先是一个有经验的购房者，然后选择机会成为一个真正的购房者。
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