回顾过去，学习新 丨专题研究 把握市场脉搏，挖掘增量机会

在过去的一年里，很荣幸能与业内所有同仁同行。 春节来临之际，中材智库精选过往精彩内容，以“高质量发展对话”、“专家讲座”、“行业专家观点”、“券商分析”、“热点评”、“专题调研”、“西硕地产”等主题，推出春节特别——“回顾过去，知新”系列文章， 推荐给大家，和你一起享受。

2024年，我们蓄势待发，继续前行，新的一年，新的机遇，新的挑战，中武智库秉承“与物业行业做时间的朋友”的初心，陪伴行业，见证物业服务企业的长青基础和业绩。

2023年8月10日，由中国材料智库、中国材料研究院主办的2023中国房地产综合实力百强企业研究会在昆明举行，会上发布了《2023中国房地产企业100强研究报告》和“2023中国物业服务综合实力百强企业”、“2023中国房地产国企50强”和“2023中国房地产品牌影响力百强企业”隆重亮相同时公布“2023中国物业优质服务百强企业”等一系列专题榜单。

本次百强企业调研，主要从回归服务本质、重塑竞争格局、提振发展信心三个篇章提出十大核心观点，全面解读行业发展方向，判断行业发展现状。 观点一：追求有效规模和合理利润，高质量发展成为行业主基调; 观点二：聚焦深化区域，提升管理密度，增加业务协同，提升核心竞争力; 观点三：夯实基础，谋求多元化发展，开拓业务发展新空间; 点四：回归服务本质，强化品牌，以高品质创造最佳价值; 观点五：中央国有企业在房地产方面仍有支撑，国资整合有潜力，国资和物业企业有足够的后力; 观点六：股票时代市场竞争激烈，与垫资的不良竞争仍将持续; 观点7：智慧科技推动物业转型，助力提质、提效、提服务质; 观点八：楼股处于低估值**，估值分化加剧，短期内难以重回高估值; 观点九：政策支持创造良好发展环境，党群共治创造共建共享新格局; 观点10：房地产行业有永续经营的基因，前景依然光明，长远发展需要耐心。

行业：该物业是否准备好迎接新时代的到来？

2023年，行业将发展到一个新的阶段。 从引导的角度来看，该政策更加垂直和精细化，要求企业更新服务能力; 从行业发展来看，市场空间趋于稳定，要求企业找到合适的企业长板; 从上下游动态来看，物业企业新业务与一些一流商同台竞争，折磨着物业企业的核心竞争力。

行业升级逐步完成，外部环境逐步稳定，市场格局初步确定，房地产行业正站在新时代的开端。 对于物业企业来说，机遇与挑战并存，在完成转型的基础上，提高企业经营的成熟度，找到企业在新环境下的核心业务逻辑，才能在下一阶段实现稳健优质的增长，实现属于自己的天地。

市场：相同的市场，不同的增长路径

当行业从规模竞赛转向质量发展时，企业规模扩张的首要目标不再是区域增长，而是业务永续发展。 因此，当企业的发展目标发生变化时，整个市场的表现也开始形成新的特征。

综上所述，目前不同的业务，不同的市场成熟度，不同发展阶段的企业在其中也扮演着不同的角色。 龙头企业着眼城市服务，大中型企业更注重非住房; 国有企业抓住机遇，扩大业务量。

此外，目前企业、市场、客户都呈现出较为明朗的局面，但目前与客户建立牢固联系的新产品仍然缺失。 因此，如何打造企业、市场、客户高效互动的产品和模型，成为企业新的发展要求。 以万武云、保利地产为代表的龙头企业一直在积极升级经营模式和服务产品，行业内企业也开始积极探索自己的道路，锚定自己的发展空间。

五大银行二季度业绩行业走势

2023年第二季度，国际形势依然严峻，五大银行整体业务面临较大下行压力。 中武智库持续跟踪研究各家银行的业绩，通过对五大银行二季度业绩的研究，发现了一些趋势。 一是设施管理业务成为五大国际银行的主要发展方向，通过并购进入市场的案例较多。 其次，物业管理业务确实具有较强的韧性，无论经济形势如何变化，业务收入都能保持稳定。 第三，与全球其他地区相比，亚太地区的业务相对稳定，增长空间广阔，未来五大银行将投入更多资源进入市场。

FM设施管理拥有万亿元的市场空间，已成为众多物业公司探索的热门方向。 2023年，中物智库线下线下，于8月在深圳启动“物业调频设施管理总裁座谈会”，邀请了绿城德宇企业管理服务董事总经理朱云飞，ISO TC267设施管理战略工作组专家、全国设施管理标准化技术委员会委员刘军，张怀斌， 中交物业服务集团商业写作事业部技术总监，从不同角度分析FM设施管理的发展和趋势。智库也发布了有关该赛道的相关专题研究报告。

格物业务 |FM设施管理总裁研讨会圆满结束

8月2日至4日，由中国智库、格物商学院主办的物业调频设施管理总裁研讨会在深圳成功举办。 与会人员参观了银河集团的明星项目“银河世界”，听取了中国智库专家库专家、ISO TC267设施管理战略工作组专家、国家设施管理标准化技术委员会委员刘军的发言，分享了《调频设施管理深度分析与商业战略》。 刘军先生的分享主要包括三个方面：一是设施管理的核心内涵; 二是设施管理服务外包; 第三，设施管理的战略价值。

此外，刘军老师带领同学们就“如何发展设施管理”展开了相互碰撞，共同探讨了现有条件下物业企业在FM设施管理领域的切入路径和机遇点。 瑞物百川联合创始人张一民带领大家从FM设施管理实案的角度回顾了我国FM设施管理的发展历程，对FM设施管理的现状做了更实际的分析。

朱云飞丨物业管理转型的核心关键

4月11日，物业企业设施管理领域核心专家、布道者、中武智库专家库专家、绿城德宇企业管理服务董事总经理朱云飞作为嘉宾，作为“专业成功——中武智库专家讲座”的嘉宾，带来了题为《物业管理企业设施管理转型的核心关键》的分享。 同时，宝华物业管理副总裁田伟、成都嘉诚信悦集团总工程师彭久民、世纪金源服务工程中心主任林寻泉等嘉宾作为互动嘉宾应邀出席。

他主要讲了FM的概述、FM与PM的异同、物业企业如何进入设施管理、如何理解服务需求中人的需求潜台词、FM项目运营案例分析等。 首先，他明确了FM设施管理的定义和核心价值，以及FM在中国的发展现状，并对FM与PM的异同进行了对比分析。 FM设施管理是一门多学科学科，通过人员、空间、流程和技术的整合，确保实现建筑环境工程。 更广泛地说，除企业非核心业务外的所有业务都可以称为设施管理。 其核心价值是提供和维护高质量的业务空间，整合和支持组织内所有与设施相关的业务，降低设施全生命周期的运营成本，支持组织的发展战略和核心业务。

刘军丨通过ISO国际标准**设施管理内涵

7月13日，中武智库专家库专家、ISO TC267设施管理战略工作组专家、国家设施管理标准化技术委员会委员刘军作为嘉宾出席了“专业成功——中武智库专家讲座”，带来了题为《ISO国际标准下的设施管理内涵》的分享。

他主要从设施管理的国际标准、设施管理的核心内涵、设施管理的战略价值三个方面讲解了设施管理的核心理念和应用，分析了设施管理对物业管理行业的战略价值。

中国国家标准将设施管理定义为将建筑环境中的人、场所和流程与组织功能相结合，以提高人们的生活质量和提高核心业务生产力。 刘军强调，设施管理以地为本，支持人员和业务流程。 与物业管理不同，对于设施管理来说，场所是非核心的，使用该场所的人员和业务流程是核心。

刘军指出，物业管理是房地产的配套服务; 设施管理是企业的组织职能，是企业的非核心业务职能之一。

张怀斌丨深耕永磁物业服务品质，满足客户对FM设施管理的需求

10月31日，中国物资智库专家库专家、中交物业服务集团商业写作事业部技术总监张怀斌作为嘉宾出席了“专业胜利——中国物资智库专家讲座”，带来了题为《深耕PM物业服务品质，探索客户FM设施管理需求》的分享。

在直播中，他结合自己丰富的物业管理实践经验，为我们详细介绍了PM物业服务在高质量开发环境下的具体服务升级，以及他在PM物业管理中FM ifm设施管理的探索成果，并结合常见场景指导分享了许多宝贵的经验。 为满足客户的新需求，他提出在四保一服务的基础上，打造三班，严选人才，组织专业培训，打造会议事务、礼宾、团餐饮专业团队，针对各项业务制定详细的服务流程和标准。

此外，在直播的第三部分，张怀斌分享了自己对IFMA核心竞争力的一些学习成果，包括：领导力与战略、设施信息管理与技术管理、房地产、设施管理核心价值观、国内IFM实践、IFM服务、IFM服务视角、IFM客户在服务过程中最关注的三个服务等级、 SOW 职位描述、SLA 服务水平协议、SOP 标准操作程序、KPI、关键绩效指标等。

FM设施管理，未来物业管理行业主旋律

FM设施管理拥有万亿级的市场空间，在行业变革的关键时期，这项业务成为众多物业公司探索的热点方向，是部分企业重点追逐的蓝海市场。 FM设施管理涉及的内容很多，范围很广，总之，我们可以把企业非核心业务的外包看作是FM设施管理。 目前，我国FM设施管理的发展如火如荼，但物业企业仍处于探索期。

2023年，由万物利昂兴、华为、阿里巴巴、联想等知名企业及知名企业行政部门联合举办的ifm论坛“设施管理融合，探索空间价值”将首次将ifm主题引入进博会。

根据Sullivan的研究，ifm在国际市场的平均渗透率约为50%，而中国市场仅为8%。 未来，随着市场对ifm接受度的不断提高，ifm在中国的市场规模将继续快速增长，广阔的发展空间仍有待探索。

打破障碍，推开FM的“看不见的门”。

FM是国内尚未得到有效开发的市场，但与传统的物业管理市场相比，它更加开放，服务要求更高，利润更丰厚，是一个可以持续耕耘的市场空间。 目前各业务都分拆出来，国内优质物业服务公司已经具备了可以匹配的服务能力，但FM的核心价值在于“整合”，而换视角的视角是从甲方客户的角度“整合”现有能力，实现甲方客户的核心业务目标， 让企业真正打开FM的市场空间。 综上所述，是做FM拆分外包市场，还是真正将广大的FM客户转化为自己的直接客户，就要看物业服务公司对FM的看法了。

城市服务，拓宽物业管理空间和业态的蓝海市场

城市服务业的快速发展是政策扶持和供需结合的结果。 城市服务极大地拓宽了物业管理的空间和业态，是近年来物业企业重点关注和布局的热点。 首先，物业企业发展城市服务，可以解决多线多部门因管理、部门间沟通成本高而分割的现象。 从企业来看，在新房增速放缓、存量入股困难、多元化经营发展受挫的背景下，城市服务业成为众多物业企业广泛认可和广泛部署的经营方向，成为部分企业发展的第二增长曲线。

春节当下：深圳“城市管家”深度调研报告。

截至2024年1月9日，深圳市街道数量增至44条，全市74条街道转化率达到59条5%，管理下的“城市管家”项目年化总规模达到49个3亿元。 从企业管理的街道数量来看，深业物业、万武云和北控水务城市服务分别以8个街道、7个街道和5个街道位列前三。 其他 24 个分区属于 13 家企业。 其中：盈峰环境3华润万象人寿、金地地产、天健城务各有5条街道，招商局济宇、龙城城服务、深圳能源环保各2条街道，中电物业、吉祥服务、龙华环境、启迪环境、玉和田各1条街道，05条街道。

从以上数据可以看出，龙头物业公司已经深度参与到深圳城市管家的改革中。 那么深圳各街道、各企业的详细布局和服务内容是怎样的呢？ 该项目有哪些创新之处？ 项目服务过程中遇到哪些问题？ 我们该如何看待深圳的城管改革？ 这些是我们报告的主要议题。

第一部分重点介绍龙岗区城市管家项目的细节。

春节当下：深圳“城市管家”深度调研报告（上） 第二部分重点介绍龙华区、坪山区城市管家项目细节。

春节当下：深圳“城市管家”深度调研报告（下）第三部分重点介绍其他地区城市管家项目的细节。

春节礼物：关于深圳“城市管家”的深度调研报告第四部分（3）主要针对每个项目推进过程中存在的问题和整体评价。

春节礼物：深圳“城市管家”深度调研报告（4）。唐启聪丨 食品

9月26日，中武智库专家库专家、雅人寿集团社会事业事业部非住宅增值业务副总经理、乐美山（广州）餐饮管理服务董事长邓·企空做客“专业成功——中武智库专家讲座”，带来题为《团餐——助力物业企业打造第二增长曲线》的分享。

他分享说，“大”、“稳定”、“快”是中国机构餐饮市场最显著的特征。 在我国餐饮业4万亿元以上，占比30%; 现金流稳定，疫情期间餐饮业整体营收有所下降，但仍能保持正增长; 行业发展迅速，2016-2022年年增长率约为14%，高于餐饮业平均水平，其餐饮业市场规模也从25个上升14%飙升至40%，机构餐饮市场正处于快速发展期。

此外，邓启聪认为，对于房地产行业来说，团餐饮业务可谓“贴水”。 物业企业作为“物流”服务，自然具有开展团餐业务的先天互动优势。 对于顾客来说，一次好的团餐可以提高员工的满意度、归属感和企业形象。 对于物业企业本身来说，发展团餐可以进一步整合资源，提高服务效率; 集团餐饮业务与物业服务相辅相成，进一步深深绑定客户; 在竞争方面，物业+团餐饮物流一体化服务，便于物业企业打造独特优势和核心竞争力，开辟增值业务规模新赛道。

酒店尽头有团体餐吗？

近两年来，机构餐饮成为物业行业的高频词之一，多家龙头物业公司纷纷布局机构餐饮赛道，甚至投入数亿现金收购机构餐饮企业。 虽然团餐赛道的准入门槛不高，但要经营好、赚钱确实不容易。 首先，团体餐饮是一项非常薄弱的业务。 其次，第一链是核心竞争力，建设有一定的门槛。 此外，机构餐饮业务也面临挑战，如：食品安全风险、利润进一步减少、纯劳务输出模式蔓延等。

团餐不亚于楼业市场空间的专业赛道

团餐业务是政策扶持的方向，是物业企业值得开拓的蓝海市场。 近年来，机构餐饮业务的兴起得到了政策支持和广泛关注。 颁布了《国家营养计划印发总局关于印发全国营养计划（2017-2030年）〉、机构餐饮企业作业规范》等法律法规和标准，并不断修订完善。 2022年10月，住房和城乡建设部、民政部联合印发《关于开展社区全面建设试点工作的通知》，提出社区要规划建设食堂等一系列便利性商业服务设施。 体现了相关部门对民生和社区食堂建设的重要性。 此外，餐饮服务食品安全相关政策频频出台，如《中华人民共和国食品安全法》、《餐饮服务食品安全操作规范》，为机构餐饮业的发展创造了健康有序的发展环境。

机构餐饮市场规模近2万亿元，不亚于房地产行业的赛道。 但目前，中国机构餐饮行业百强市场占有率仍不足10%，市场集中度低，尚未形成垄断龙头企业。 除了传统餐饮业原有的布局外，集团餐饮业务也成为众多物业企业积极探索和跨界布局的新业务方向。 一些物业公司正在积极探索和跨界布局机构餐饮业务，并逐渐在这一领域崭露头角。

物业跨境养老不亏本赚钱

根据官方数据，截至 2022 年底，该国 60 岁及以上的老年人口为 28亿，占总人口的19%8%，其中2人为65岁及以上长者1亿，占总人口的14%9%。按照国际标准，65岁以上的人口占14%，即进入深度老龄化社会。 受1963年出生高峰的影响，2023年将是老年人口增幅最大的一年。 而且，从2023年开始，我国将进入人口快速老龄化时期，老年人口将继续保持净增长。 在这种养老服务体系中，物业服务企业发挥着重要作用，为此，国家也出台了多项政策，调动物业企业参与养老服务的积极性。 但是，物业养老的前提是，基本的物业服务首先要到位，才能让业主满意。 没有这个前提，你什么都做不了。 此外，物业养老也存在痛点，例如，养老服务对专业性要求高，前期需要自有资金投入，老年人不愿意支付。

26条银发经济，老年人有钱不消费？

近日，**办公厅印发了《关于发展银发经济、增进老年人福祉的意见》。 目前，大部分实质性扶持政策仍是针对养老机构和养老服务设施，主要是因为投资建设成本相对较高。 大多数与家庭和社区护理有关的政策仍然基于口头支持，例如“支持和鼓励”。 因此，当很多物业企业涉足养老业务时，大多还是趁机购买服务，或者利用场地资源投资建设养老服务设施，获得相关的建设运营补贴。 这一次的“银发经济26条”，对于物业企业来说，确实更多的是一种口头鼓励。

实地考察丨万物云蝴蝶城，行业变革风暴的起点

2023年10月，中国智库走进深圳坂田街蝴蝶城落地项目，也为“蝴蝶城”开辟了一些实用视角。 在一个服务场景中，是企业项目现场的“人+机+标准”，生产出“服务产品”，提供给“业主”。 从这个环节拆分，蝴蝶城主要是在保证或提高“服务产品”质量的前提下，改变“人+机”的配置。 从街道布局角度看，万物云以整体思维投入智能装备，重构服务流程，实现企业管理效率转型，构建项目“增效”转型框架和模板，可供业内同行借鉴本土理念。