第 2 章：责任和权限。
1.组织结构。
公司物业管理服务组织架构如图所示
责任和权力。
2.责任和权限。
2.总经理1名。
2.1.1.总经理职责。
1）负责根据国家政策、法规及董事长相关决议，制定、实施、实施并持续完善公司管理层的整体经营计划。
2）根据董事长下达的经济指标，组织制定公司年度经营收支预算，经董事长批准后实施。
3）制定物业公司目标责任书的经济目标和服务质量目标条款，并报董事长批准，并严格监督组织实施。
4）将公司目标责任分解到各部门、各岗位，审批各部门、各项目的目标责任书并监督实施，确保公司总体目标的完成。
5）每月定期组织人员对目标进行检查、分析和评估，及时果断地处理影响目标实现的因素，确保目标的完成。
6）如目标责任书目标不符合机制和管理需要的，应及时修改目标的相关内容，并报董事长审核。
7）负责监控公司的管理费等杂项收入及收款手续。
8）负责物业管理相关合同、协议的谈判和审查，报董事长批准，并监督执行。
9）经董事长授权，根据管理收支预算审批物业工作费用，控制公司支出，对未能完成公司经济指标负责。
10）负责公司人员的招聘、考核、招聘和人员调整，监督安排培训课程，确保公司的人力资源。
11）负责公司相关部门的协调工作，处理在建物业与新接管物业基础工作的衔接沟通。
12）协调影响公司发展和服务质量活动的重大公关，处理重大突发事件，并向公司报告备案。
13）负责监督和监控下属管理员工的工作绩效，协调各部门的工作配合，定期召开部门负责人工作会议，传达公司政策，制定工作计划。
14）负责监控公司各部门的资产管理和部署，防止公司资产的损失。
15）接受并组织完成董事长下达的其他工作指示。
2.1.2.总经理权限。
1）有权对公司员工进行招聘、调动、降职、晋升和解雇。
2）有权批准在批准额度内转移资金。
3）经董事长授权，代表公司与主管部门及其他相关部门联系业务，并有权对内对外签订合同和协议。
2.2. 质量运营经理。
2.2.1、质量运营经理的职责。
1）主持质量运营部各项工作;
2）负责公司质量运营管理体系的建立和运行;
3）参与公司的经营管理，对公司的经营管理提出意见和建议;
4）负责公司各部门、项目的质量检验、考核和评分工作，为公司的经营管理提供支持;
5）完成上级交办的其他工作。
2.2.1、质量运营经理权限。
1）质量运营部的全部工作管理权;
2）部门重要工作的最终决策权;
3）质量运营部员工的任免权;
4）公司的质量检查、考核、考核、奖惩权、制度管理权;
5）参与和建议公司业务活动的权利，6）批准部门的材料和费用的权利。
2.3、增值业务部经理。
2.3.1、增值业务部经理的职责。
1）增值业务项目的策划与开发;
2）团队管理与协作，分解与完成增值目标;
3）增值项目的培训和推广;
4）增值项目的管理和数据分析;
5）项目谈判、成本和利润分析、招投标、合同起草。
6） 开发增值业务的管理制度和流程。
7）负责公司品牌推广计划的制定，并跟踪计划实施效果;
2.3.2、增值业务部经理权限。
1）根据公司年度增值业务目标进行合理分解;
2）监督部门和各项目分解后完成增值业务目标并进行考核;
3）审查与增值服务相关的各类申请。
2.4、市场开发部经理。
2.4.1、市场开发部经理的职责。
1）负责物业管理市场信息的收集;
2）负责有计划地加强公关，与目标客户建立广泛稳定的关系，促进项目合作;
3）负责指定管理项目的谈判、招投标、合同评审和签订、跟进的组织和监督工作;
4）负责物业开发项目的招投标策划、管理计划及招投标准备工作;
5）负责参与接待重要客户来访;
（六）制定并实施物业管理市场发展及其研究活动的计划和方案;
7）部门管理制度和流程的制定和修改;
2.4.2.市场开发部经理的权限。
1）根据公司年度市场开拓业务目标进行合理分解;
2）监督部门及各项目分解后完成市场开拓业务目标并进行考核;
3）提交和审查与市场开发业务相关的各种申请。
2.5.项目经理。
2.5.1. 项目经理职责。
1）对所管理项目日常事务有决策权和指导权，带领员工完成公司交办的职责目标;
2）执行国家和地方物业管理法律、规范性文件和行业管理要求，协调与业务委员会及相关职能部门的公共关系;
3）执行公司各项规章制度，负责制定项目工作计划并报公司审批。按照物业管理委托合同的要求开展工作;
4）以身作则，关爱员工，明确奖惩，提高自身素质和成就，使项目具有高度的凝聚力，最大限度地调动和调动全体员工的工作积极性和责任感;
5）负责所辖物业的装修审批、违规投诉的处理;
6）负责项目管理下社区的整体服务质量;
7）负责监督项目所属社区的财务状况;
8）制定并实施项目的年度工作计划和年度成本预算;
9）完成总经理交办的其他工作。
2.5.2. 项目经理的权限
1）有权对项目部主管级员工提出人事建议，有权对主管级以下员工进行人事决策;
2）对管理处下属各部门员工进行考核，按奖惩制度进行考核;
3）提交和审查项目材料采购和费用申请;
2.6.客户服务主管。
2.6.1、客服部负责人的职责。
1）在项目经理的直接监督下工作;
2）负责该地区物业的工作质量;
3）制定部门工作计划和目标，并组织实施;
4）负责社区文化活动在社区的有效开展和各类档案资料的管理工作;
5）负责部门和项目的培训与考核的组织工作;
6）组织定期和不定期的业主和用户意见调查分析，确保业主和用户的满意率达到95%以上;
7）负责与业主、用户的沟通协调，处理日常投诉;
8）做好物业收费、维修跟进反馈工作。
9）完成项目经理交办的其他工作。
2.6.2、客户部门负责人的权限。
1）部门员工对使用提出建议的权利;
2）对部门员工的奖惩权和根据授权提出建议的权利;
3）有权申请部门的材料和费用。
2.7、工程部主任。
2.7.1、工程部主管的职责。
1）制定部门工作计划，组织具体实施;
2）负责制定设施设备的运行维护计划，并报项目经理批准实施;
3）及时处理业主和用户的维修服务需求和公共部分的维修，对维修服务的质量负责，确保公共设施设备的完整性;
4）负责组织区域内物业的及时维修;
5）负责设备技术资料的收集、整理和保存，并监督各岗位的记录;
6）负责部门所需维修材料及设备备品备件的采购计划及采购流程;负责采购材料、设备、备品备件，组织人员检验检测是否合格;
7）负责组织部门业务培训与考核工作;
8）负责相关项目分包、外包质量的监督检查;
9）完成项目经理交办的其他工作。
2.7.2.工程部负责人的权限。
1）有权建议部门内员工的使用;
2）根据授权对本部门员工进行奖惩或推荐;
3）有权申请部门的材料和费用。
2.8.安全部主管。
2.8.1.安全部门负责人的职责。
1）负责部门工作计划的编制和组织具体实施;
2）负责开展安全消防宣传工作;
3）负责辖区消防系统的日常巡查，跟踪相关部门对巡查中发现的火灾问题进行处理，负责组织辖区内志愿消防员进行消防演练;
4）检查和监督各岗位值班人员的工作，负责处理班组成员在工作中遇到的疑难问题;
5）负责区域内车辆的管理工作;
6）负责本地区的紧急情况;
7）负责部门业务技能培训计划的制定、培训和评估;
8）做好防盗、防火、防破坏、防自然灾害等工作;
9）完成项目经理交办的其他工作。
2.8.2.安全部门负责人的权限。
1）有权建议部门内员工的使用;
2）根据授权对本部门员工进行奖惩或推荐;
3）有权申请部门的材料和费用。
2.9.清洁主管。
2.9.1.清洁主管的职责。
1）熟悉清洗的专业知识和技术，解决相关技术问题。熟悉清洗工作流程和标准;
2）根据项目经理的要求，负责清扫工作计划的制定、实施和跟踪管理;
3）负责卫生质量和物资管理;
4）每天检查不少于2次，并做好相关记录;
5）负责本部门清洁工作的现场管理及专业人员的指导、培训和培训;
6）加强与业主的沟通，及时跟进业主的投诉并给予反馈;
7）负责清洗成本控制和核算，负责各类清洗料计划的申报、维护和监督;
8）每月检查一次清洗机械设备和材料;
9）经常与员工沟通，了解员工的思想动态，随时向项目经理汇报。
10）按时完成领导交办的其他工作。
2.9.2.清洁主管权限。
1）有权建议部门内员工的使用;
2）根据授权对本部门员工进行奖惩或推荐;
3）有权申请部门的材料和费用。
2.10名绿化监督员。
2.10.1.绿化监督员的职责。
1）熟悉整个社区的绿化部分;
2）根据公司管理目标，制定相应的工作计划并组织实施;
3）部门人员的合理调配;
4）制定和完善绿化人员的操作规程和工作标准;
5）根据植物物候特点制定植保计划，并组织实施;
6）对全社区的绿化状况和绿化人员进行有效监控;
7）制定绿化成本控制和绿化的各种应急和预防措施，并组织实施;
8）负责采购计划的编制;
9）制定年度培训计划，组织实施和评估培训效果;
10）做好部门建设工作，加强员工沟通交流，关爱员工;
11）负责检查、监督和评估员工的工作，遵守公司政策;
12）完成上级交办的其他工作。
2.10.2.绿化监督员的职权。
1）有权建议部门内员工的使用;
2）根据授权对本部门员工进行奖惩或推荐;
3）有权申请部门的材料和费用。
2.11、员工岗位职责。
2.11.1.物业经理的职责。
1）负责社区巡视、回访客户、开展客户咨询等活动;
2）物业管理费的收取及相关手续的办理;
3）负责项目的行政、人事、后勤工作;
4）熟悉社区和客户，掌握物业管理法律法规和行业规章制度;
5）负责客户来访、投诉、报修的登记、接待和处理;
6）负责各类公文及档案管理工作;
7）协助部门开展社区文化活动和宣传工作;
8）完成上级交办的其他工作。
2.11.2、工程维修人员岗位职责。
1）根据项目管理的需要，开展并完成相关维护工作;
2）熟悉项目内供水、供电、供气等设施设备的分布和位置;
3）熟悉交通管理系统、消防监控系统、水电系统的性能;
4）及时处理和修复项目内设施设备的故障，并进行定期的维护和保养;
5）定期、不定期地对公共设施设备进行检查，发现问题第一时间处理，及时报告;
6）做好巡检、巡检和维修记录，统一归档以备日后参考;
7）协助项目开展维护和多元化运营;
8）完成上级交办的其他工作。
2.11.3.安全岗位职责。
2.11.3.1.保安班长的职责。
1）贯彻执行公司关于安全保障的方针、政策及相关规定，协助主管建立健全管理区域内的安全保障工作制度，负责管理区域内的安全保障工作。
2）积极组织开展“五防”（防火、防盗、反流氓活动、反扰乱秩序、防灾防事故）、安全法法教育，采取切实措施防止各类事故的发生。
3）协助主管编制安全保卫工作计划，并组织具体实施，对管理区域内发生的重大火灾事故和治安、刑事案件负责。
4）协助主管对团队成员进行思想教育、业务培训和考核，提高安全管理员的政治素质和业务素质。
5）负责主持课前、课后会议，及时传达和执行上级指示。
6）对各岗位值班人员的工作进行检查和监督，协助主管处理安全管理员在值班中遇到的疑难问题。
7）在上级的指示下，负责调动班组成员配合其他部门的相关工作。
8）对团队成员的失职和非法操作，导致业主投诉或重大损失承担领导责任。
9）定期向上级领导汇报，按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。
2.11.3.2.监控中心的职责。
1）控制人员进出监控中心;
2）熟练操作监控中心系统;
3）熟悉监控系统的报警和故障处理流程;
4）协助监控设备的维护和应急演练;
5）熟悉本区域消防安防设施、设备及地形布置;
6）熟悉应急响应程序和联系方式;
7）良好的组织沟通能力，反应迅速;
8）做好监控中心的相关记录并妥善保管;
9）上级安排的工作内容。
2.11.3.3.岗位职责。
1）维护门口人员、车辆出入秩序和区域公共秩序，注意礼仪礼节;
2）负责对进出大门的物品进行检查，防止物品和危险品丢失进入管理区域，对进入管理区域的套件装潢、装潢材料进行询问和控制;
3）负责车辆出入登记及车辆外观检查，严格执行公司车辆出入管理规定，认真核对车型和车牌号，避免出现错误;
4）负责及时办理车辆出入手续，根据当时停车场的容量和车流情况，以规范的手势、动作引导车辆进出，做好车辆进出的检查登记工作;
5）严格执行车辆管理收费制度，做到钱与罚单一致，当日清算，并负责收取临时停车车辆现场租赁费账单和费用;
6）防止运载易燃易爆、有毒有害物质的车辆进驻;
7）了解并掌握车主和物业使用人的车辆类型、车牌号、名称、积木号等情况;
8）负责外来人员进入管理区域、可疑人员、小商贩、销售人员、精神异常人员等的登记工作。
9、依法处理本区域纠纷和一般治安问题，及时向班长报告，并负责现场秩序的维护，负责岗位的安全防范工作，确保值班和对讲机不无故占用;
10）负责值班区域内公共设施的安全，维护岗位环境卫生，及时发现并制止不良行为，对造成影响和损失的当事人上级报告;
11）完成上级交办的其他工作。
2.11.3.4.巡岗岗位职责。
1）负责公安巡查、消防安全检查，维护管理项目的正常秩序，包括清洁卫生、园林绿化、公共场所、设施、设备等。
2）熟悉岗位任务和工作流程，在执勤过程中以敏锐的眼光注意发现可疑的人、物、事，防止案件和事故的发生，力求万无一失;
3）爱护设施设备和公共财产，不随便移动和使用管理项目内的所有设施、财产，熟悉管理项目的消防系统和消防设备的安装位置，熟练使用各种灭火设备，能正确处理突发事件;
4）坚守岗位，提高警惕性，认真处理岗位上发生的各种情况，并做好记录，对被发现的犯罪嫌疑人，坚决抓捕;
5）如遇紧急情况，尽快处理，并及时向领班、主管报告;
6）严格执行交付制度;
7）积极向客户宣传守法、消防安全等公共安全防范知识;
8）按时、按质、按量完成上级交办的其他工作。
2.11.4.清洁工的职责和责任。
1）负责走廊、道路、车库、办公区、绿化带等公共区域的清洁工作;
2）负责栏杆、门窗、消防设施、信箱、走廊道岔、电梯轿厢等公共设施的清洁工作;
3）负责生活垃圾、杂物的收集和运输，以及垃圾桶的清洁和消毒;
4）负责屋面、转换层、排水沟、采光口、消防逃生、景观等的清扫工作;
5）负责清洗工具、设备的清洗、保管、维护和统一堆放，在规定区域内，摆放整齐;
6）负责礼貌劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为;
7）协调处理管理范围内的各类矛盾、纠纷、投诉和突发事件;
8）完成上级交办的其他工作。
2.11.5.绿色环保的责任。
1）负责社区内树木的整形和修剪，保持树木和灌木无枯死的植物和枯枝;
2）负责草坪的修剪、重新种植和维护，保持草坪平整、绿化;
3）负责树篱的修剪、再植和养护;
4）负责绿地内杂草的清除工作;
5）负责时令花卉的布置和维护;
6）绿化植物的施肥浇水;
7）绿化改造工程的现场施工及施工后维护;
8）绿化作业必须及时清理，保持小区清洁美观，同时不能影响顾客的生活;
9）完成上级交办的其他工作。