近日，关于房地产行业的新闻不少，其中债务最多的恒大也被下达了清算令，虽然这里清算令的具体情况尚不清楚，但不可否认的是，房地产行业已经到了关键时刻。
然而，比起房地产开发商的债务问题，也许是房地产最大的问题，被看作是房间的大象，我们却置若罔闻，甚至很少有人谈论它。
房地产行业最大的问题是什么？ 事实上，这是一个房地产泡沫。
但奇怪的是，我们很少听到有人谈论我们房地产行业的泡沫，无论我们是学者还是行业从业者，至少不是特别，我们没有看到很多直接谈论房地产泡沫或其他任何事情的文章。
有房地产泡沫吗？
不谈房地产泡沫，中国房地产行业就没有泡沫吗？
这显然不符合客观现实。
一个资产有没有泡沫，其实就是资产的估值是否被夸大了，而从我们的房价来看，我们的房地产不仅有泡沫，而且非常大。
到现在为止，泡沫可能正处于破裂的边缘。
房地产泡沫并不是新的胡萝卜皮，早在2000年左右，就有经济学家对国内房地产行业可能出现泡沫发出了预警。
近年来，我们多次提到的房地产硬着陆和软着陆，其实是长期阵痛和短期阵痛的区别，目标是一样的，那就是给房地产行业去泡沫。
要么长期的阵痛胜过短期的阵痛，给处于危机中的房企一个短暂但极其痛苦的冲击**，要么让房企进入长期阵痛，经过长时间的休养，最终达到自我疗愈的目的。
从目前的情况来看，我们选择第二种选择，即让房地产泡沫泡沫自行冒泡，而不是主动吹泡泡。
因为一旦房地产行业主动冒泡，肯定会让中国的家族资产陷入**，并在极短的时间内，带来非常痛苦的**，虽然起效很快，但最终财富的蒸发可能还要高于十大负债。
因此，如今国内房地产行业面临的问题远非房地产开发商债务那么简单，而这背后更大的问题其实是如何解决如此高房价泡沫下的大问题。
但即使从中期来看，房价也是一剂非常痛苦的良药，中国人用几十年的积蓄买房，哪怕是房价是**20%，这很可能是几十年的收入浪费掉了。
但从长远来看，为了房地产行业的健康发展，还必须需要房价来让普通收入群体买得起房子，房地产行业才会健康长远地发展。
但是，如果从长期软着陆的角度来看，这一目标可能需要几十年才能实现。
我们的宏观经济能等得起几十年吗？ 这是一个问题。
很多人说中国的房价正常，没有泡沫，我觉得这个观点但任何有一点常识的人都不会得出这样的结论，要看一个经济体的房地产有没有泡沫，答案其实很简单，不看房地产的水平， 而是要看收入和租金的水平。
因此，房价水平可以通过两个指标来很好地观察，一个是房价收入比，另一个是租金与销售比率。
中国的房价收入比是多少？
在全国范围内，2021 年，全国平均房价收入比为 129岁左右，这个数字几乎是韩国和日本的两倍，所以很多人的印象是韩国年轻人很内卷，很努力，压力很大，但大家都知道，我们年轻人的压力可能是世界上最好的。
更何况，这些国家没有年轻人婚前买房的习惯。
具体到大城市，我们的房价收入比比较夸张，可以反映出中国房地产行业的泡沫。
根据2021年全国百强城市报告，中国一线城市房价收入比最高，达到惊人的50左右，这意味着普通人需要50年不吃不喝才能买房。
作为一个人口众多的国家，印度的房价收入比为615.这似乎比我们高很多，但印度的公安体系相对比我们好，印度的整体经济水平和我们还是有很大差距的。
衡量房地产泡沫的另一个指标是租售比，租金和房价可以反映整体的住房需求变化，而中国的租金可以更好地反映市场逻辑，由于收入之间的关系，中国的租金一般比房价便宜很多，一个好的房地产租售比值得投资的应该不超过1：200， 也就是说，200个月的租金是一栋房子。
但是，在国内一些城市，租售比超过1：600，房价过高，租金相对便宜，说明资产存在泡沫。
那么，中国的房地产泡沫是如何形成的呢？
换句话说，房价是如何达到今天的水平的？ 事实上，这背后是非市场化的动力。
债务可以刺激经济发展，基于这个简单的因素，在婆婆的要求下，以及一大批勤劳的70后、80后多年的积蓄，中国房地产行业从08年开始就一路飙升。
此外，随着经济的快速增长，房地产投资使我国房地产市场一举超越第一，或大大超过第一，对凝聚全社会财富发挥了无可比拟的作用。
但是房地产市场的繁荣和繁荣有什么区别呢？
前者是赚钱的逻辑，你把投资放在第一位，上市公司用钱投资扩大生产规模，可以带动就业和经济增长，这是一个正向循环。
那么房地产市场呢？
你花了几十年的积蓄，实质上是买一个水泥箱，房子的价值在建成的那一刻就注定了，不管是未来值3000万还是100万，它的价值都是注定的，不会产生更多的正循环。
这就是区别。
* 经济越来越好，但房地产越来越好，这很可能是债务危机的前兆。
因为大量家庭借钱买房，一旦遇到经济不景气或收入损失，极有可能给自己带来债务危机，极有可能破产。
此外，地方收入的很大一部分来自卖地，在房价初期，地方政府会控制土地供应，希望通过减少土地供应来带动现有土地，从而获得更多的土地转让收入。
* 土地推动了高底价，而底价又反过来推动了房价**，依此类推。
为什么房价贵？
在水泥人工中可能并不昂贵，但在土地上却很昂贵。 而土地的高度，在某种程度上也具有“炸掉”的性质。
以厦门为例，厦门市统计局数据显示，厦门从2009年开始控制住宅用地开盘数量，从43块土地到2015年的8块土地，而厦门土地转让收入从2009年到2017年增长了225%，从137亿元增加到391亿元。
当供应增加时，它会稳定下来，但当供应开始减少时，那么商品自然会上涨，房地产也不例外。
截至今天，高房价推高了家庭负债率，大多数普通工薪家庭在买房时都会负债累累，看似只是居民的债务，但崩溃后爆发的问题是整个商界需要共同面对的。
这也可以解释为什么去年的消费量低于预期。
我们很难确切地说出我们的房价应该是合理的，因为它取决于市场的变化，取决于人们的需求。
但我们确实看到了我们的邻国日本的经历，那里的房地产泡沫破灭了。
当日本的房地产泡沫在90年代破裂时，住房**、土地**和商业价格**都**。
根据日本统计局的数据，从1992年到2015年，日本六个主要城市的住宅用地**下降了65%，所有城市的住宅用地下降了53%。
同时，日本的经济增长率和通货膨胀率也都是**，从1992年到2014年，日本的GDP平均增长率仅为08%，居民消费价格指数平均涨幅为02%，而危机前十年为4%6% 和 19%。
这对日本社会乃至家庭资产结构来说无疑是一场灾难。
人们往往在灾难发生后和灾难后迟到。
今天，我们的消费者价格指数和通货膨胀率与当时的日本一样好，这是一个令人担忧的时刻，经济增长率也差不多。
日本付出了惨重的代价。
目前，中国房地产是全球最大的资产类别，总市值约为65万亿美元，而美国**市场仅为60万亿美元左右。
我们不知道解药到底是什么，但也许房地产泡沫的破灭并不是一件坏事，无论哪种方式，软着陆和硬着陆都会落地。
经济不再高速增长，并不意味着我们的收入和生活质量不再改善，而是为公众提供更多福利，完善社会福利制度的保障，是我们休养生息的唯一选择。
同样，这是日本的经验。
end.作者：罗先生，职场参考新青年。 关注事物发展背后的逻辑，乐观悲观主义者。 跟着我，把知识磨给你。
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