案情简介
刘先生订购了A公司开发建造的高端社区商品房，并于2018年3月9日支付了5万元定金，A公司向刘先生出具了“收据”。 由于持有刘某100%股份的C公司与A公司、B公司、陈某公司有合同往来，经对账协商，刘某购买A公司开发的物业所需支付的购价款由刘某与A某在612665元范围内抵销， A公司分别于2019年2月14日和5月28日向刘某开具了512665元和10万元的收据。
2019年7月28日，刘先生与A公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。 2020年12月6日，A公司向刘某出具了热力开户费、天然气开户费、专项维修**等费用的收据。 刘先生于2020年12月6日至2021年12月6日期间支付了物业管理费和垃圾处理费。
刘某与A公司结算后，刘某仍欠A公司共计99,945元的购房款和共计113565元的房地产**押金、装修押金、垃圾清运费等，刘某于11月4日将113565元汇入A公司职工赖某的账户， 2021年，涉案商品房暂未初步登记。
在B公司与A公司之间关于执行建设合同的纠纷案件中，法院扣押了涉案商品房。 刘某提出异议，法院驳回了刘某的异议。 刘某不服判决，提起本案诉讼，请求法院停止执行涉案房产，解除扣押。
由法院审理
B公司申请扣押和执行的案件中涉及的房屋是被执行人A公司开发建造的房产。 根据本案查明的事实，2019年7月28日，A公司与刘某签订《商品房买卖合同》，将房屋以762,610元**的价格赠予刘某，刘某于2018年3月9日、2021年2月24日、5月28日、11月4日向A公司支付了5万元、512665元、10万元。 2021年，并将剩余的购置价款99,945元交付给专户，用于法院执行此案。A公司还实际将房屋交付给刘某，刘某还实际支付了该房屋的有线电视费、物业管理费、基础设施建设费、水电费等相关费用。本案中，刘某与A公司签订的《商品房买卖合同》已基本履行。 A公司作为出卖人，不再对房屋享有任何法律上的实质性权利，仅承担协助刘某办理转让登记的义务。
据此，涉案房屋已超出甲公司的财产范围，且由于甲公司已收到刘某支付的购房价款的全部金额，其财产并未发生减值，甲公司不再有权使用该房屋清偿债务， 否则，将违反公平和诚实信用的法律原则。原则上，B公司作为A公司的债权人，不能要求将该房屋用于清偿A公司的欠款，除非B公司有证据证明刘先生与A公司恶意串通或有其他利益，影响了A公司责任财产范围的确定。 至于涉案房屋，由于二期尚未受理，无法受理，导致刘某未办理过户登记手续，不影响刘某对产权期待权的认定。
法院裁定，涉案的高端社区商品房在执行案件中不予执行。
用案例解释法律
法院在执行程序中对被执行人采取的强制执行措施，应当限于其财产。 有证据证明被执行的标的不属于被执行人财产的，应当停止执行。 民事主体以其财产为限承担外部法律责任。
法律条款链接
《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：在金钱债权的执行中，买受人对以被执行人名义登记的不动产提出异议，符合下列情形，可以排除其权利的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院盖章前已签订合法有效的书面销售合同;
（二）不动产在人民法院查封前已依法取得的;
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，并按照人民法院的要求交付执行剩余价款的;
4）买受人因不可归责于买受人的原因未完成所有权转让登记。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十条人民法院审理后，应当按照下列情形处理与案件无关的人提起的强制执行诉讼：
（一）非涉案人就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得强制执行;
（二）未涉案人员对执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。与案件无关的人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以结合判决作出判决。
*：朱诺法院。