自我国提出“实施城市更新行动”以来，行业主要参与者积极发力，在投融资、平台合作、业务协同等方面不断探索，推动城市更新进入更加成熟的发展阶段。 本报告系统梳理了2024年城市更新领域各参与者的相关动态，并总结了九个方面的特点，为相关主体下一阶段参与城市更新业务提供参考。
特点一：城市更新投入加大，稳投资作用显现
据不完全统计，2024年共有2家30,000个城市更新项目，总投资高达：5.3万亿元。2024年共6家50,000个城市更新项目，总投资额高达50,000个5.8万亿元涉及既有建筑改造、老社区老街区改造、城市生态修复、新建城市建设等。 截至 2023 年 11 月底，共有约 6 家60,000。 其中，新建改造老旧城市社区5个30,000，惠及882万户;电梯的安装 320,000个单位，新增74个停车位60,000 和 140,000;改造城市燃气等各类管道约10万公里。 在全国范围内，2024年的城市更新项目将明显多于2024年，预计总投资也将高于2024年。 各地情况，城市更新项目中投资结构占比持续提升，部分地区城市更新项目占城市建设项目比重进一步提升。例如沈阳2024年，城市更新项目占全年城市建设项目比重的69%，形成央企、国企、民企多方投资的新局面。 重庆2024年11月，全市完成总投资4427项9亿元，其中城市更新升级投资2670亿元，同比增长195%。广州2024年，全市城市更新年度固定资产投资目标达到2000亿元，同比增长60%以上。 其中，拟推进的127个城中村改造项目，预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。 郑州2024年11月发布城市更新项目数据库，共有144个城市更新项目，总投资6987个21亿美元。 其中，全市五区总投资446683亿元，各开发区总投资1725元93亿元，各区县（市）总投资794个。45亿元。 天津2024年1、8月实现投资85亿元，即23次。 截至目前，全市已核准招标城市更新项目21个，总投资约1700亿元。 表：部分地区市区更新工程完成情况
数据**：中国手指研究所综合整理表：部分地区的市区更新计划
数据**：中国手指研究所综合整理
特点二：**企业积极发力超大城市城中村改造
2024年4月28日，**政治局会议提出，要积极稳妥推进超大城市城中村改造和“平时应急”公共基础设施建设。 7月21日，常务会议审议通过了《关于积极稳妥推进超大城市城中村改造的指导意见》。 7月28日，城中村改造部署视频会议在京召开。 在第一阶段的大力推进下，城中村改造将成为下一阶段特大城市实施城市更新行动的重要内容之一。 从整体投资规模来看，预计未来三年22个城市城中村改造直接投资将保持在每年1万亿元左右的水平。 根据第七次人口普查数据，目前有7个特大城市（城市常住人口1000万以上）和15个特大城市（城市常住人口500万至1000万）。 这七个特大城市是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津。 这15个特大城市是武汉、东莞、习、杭州、佛山、南京、苏州、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明和大连。 从城市投资规模的成效来看，一些城中村规模大、实践经验丰富、市场支持充足、资金实力雄厚的城市，更能顺利推进城中村改造。 例如，深圳、广州、佛山、东莞、上海等地，在原有较为成熟的改造模式支撑下，叠加城中村改造的自上而下的推力，有望带来更多项目向前推进。 从后续情况看，各地都把城中村改造作为重大民生工程推进，大力推进城中村调研、项目存放、政策制定、规划等工作。 调查12月8日，陕西省**采购网发布《习城中村（棚户区）改造事务中心（同级）习城市主要节点及重点区域城中村调查分析项目竞争性征求意见公告》。 项目名称为习重点节点、重点区域城中村调查分析项目。 采购要求为：对习城市发展边界内的城中村进行全面调查，确定城市发展边界内445个城中村的范围和位置，形成《习城市发展边界内城中村土地利用现状图》等文字、图形数据， 《习城市发展边界内城中村土地与空间规划图》、《习城市发展边界内城中村遥感影像图》等，为习市城中村改造政策与规划编制提供坚实的基础数据。项目仓储住建部数据显示，目前全国共有城中村改造项目406个，预计总投资1个8万亿元在地方政策出台方面，广东省《广东省进一步提振扩大消费的若干措施》提出，支持广州、深圳、佛山、东莞等特大城市积极稳妥推进城中村改造。 山东省10月，《山东省城市更新行动实施方案》印发，明确将稳步推进济南、青岛等城市城中村改造和保障性住房规划建设。 广州《关于积极稳中推进城中村改造的决定》印发《广州市城中村改造专项规划（2021-2024年）》获批《广州市城中村改造条例》已进入征求意见阶段;编制城市更新项目的年度计划;广州安居集团的成立，是将城中村改造作为筹建保障性住房的重要渠道。 合肥《合肥城区城中村改造三年行动实施方案（2023-2024年）》出台，提出推进城中村改造是一项重要的政治任务和重大民生工程。 沈阳将出台《沈阳市城中村改造实施方案》、《沈阳市集体征地补偿安置暂行办法》、《城中村三类改造指导意见》，明确城中村改造的工作程序、改造范围和补偿标准。 从企业跟进来看，在现有经验和集团业务资源优势下，积极布局大型综合央企和地方国企。 例如中国化工集团相关负责人在2024年业绩说明会上表示，城中村改造项目目前约占集团批复的城市更新项目的50%。 中国建筑并表示将继续发挥设计、投资、建设、运营全产业链优势，全面融入广州城中村改造领域。 中国海运在业绩发布会上，他还表示，公司参与了大量重点城市的城市更新项目，在北京、上海、济南等地都有大型项目正在实施，在项目实施方面也颇有经验。 越秀地产在最新的财报中，提出将继续加大城市更新项目的扩容布局，加强与第一城市更新平台的合作，聚焦老村改造项目，加强与国企的战略合作，密切关注市场上优质项目的并购机会。 此外，部分央企也深度参与城中村改造。 例如华润置地实施了深圳大冲村、罗湖湖北村等大型城中村改造项目。 聚广州琶洲项目、仙村项目实施。 整体来看，与以往各地开展的城中村改造相比，特大城市新一轮城中村改造更加注重实现经济、社会、人文、生态等多元化的转型目标，拥有多业务领域资源、前期丰富转型经验的综合性企业将更具优势。 表：部分特大城市城中村改造规模
数据**：中国手指研究所综合整理
特点三：老旧小区改造持续发力，部分地区提前完成任务
据住房和城乡建设部统计，2024年全年实际改造4个老城区030,000。 2024年，新建老城区实际数量达到5个560,000。 2024年，国家计划启动5个老城区改造1万户、840万户，实际新建全国改造老旧小区5个250,000 和 876 万户。 2024年，国家计划启动老城区改造 53万户、865万户，截至11月底，全国已实际启动5个老城区改造320,000 和 882 万户。 “十四五”期间的民生工程是老旧小区改造。 在低利润、可持续发展的原则下，企业可以把握市场机遇，优先选择老旧小区改造方案较多、政策市场化程度高的区域。 例如，四川、湖北、湖南、山东、河南等地近年来都有大量新开工的老社区。 图：2024年11月2024年全国老旧小区改造计划及实际完工情况
数据**：中国手指研究所综合整理图：2024年全国老城区新开工数量（截至2024年11月底）。
数据**：中国手指研究所综合整理
特点四：建设型央企加快布局区基城市更新业务
当前，城市更新的目标更加多样化，系统性要求更高。 以建筑业为主的中央企业在参与城市综合开发运营方面优势明显。 在城市更新更加注重区域更新和基础设施升级的趋势下，建设型央企可以充分依托自身在整个业务板块上的资源，充分发挥投资、设计、建设、运营全产业链优势，顺利推进城市更新业务。 同时，通过城市更新项目，还可以带动工程建设，从而提升建筑央企传统主业的竞争力。 例如，中国铁建、中国建筑、中国交通建设、中国铁路等典型建筑型央企正在加速布局城市更新业务。 表：部分建筑类央企参与城市更新情况
数据**：中国手指研究所综合整理
特点五：“央地方合作”“国企民企合作”推动项目顺利开展
2024年企业间合作的特点，更多体现在一些企业为了进入城市更新领域或优势互补而开展的战略合作。 2024年房地产行业的调整对城市更新业务影响显著，各大房企纷纷调整战略，部分民营企业在困境下寻求与国企合作。 2024年企业间合作呈现出新的特点，中央与地方政府合作趋势明显，尤其是央企与城投公司合作。 中央和地方合作有两种表现形式一是央企与地方城市投资公司在城市更新领域的战略合作。例如，中国建设一局与天恒集团的合作，潍坊城投集团与中铁城建集团的合作，长沙实业投资集团与华润置地的合作。 二是地方市、区国有企业接手旧改项目后，为了推进项目，会引入央企合作伙伴。由于民营房地产企业风险接踵而至，退出项目大多由国有企业或区属城投公司接手，市级或区属国有企业难以全部承接，需要引进大型央企合作开发。 央企与国企在城市更新领域达成战略合作，通过央企与地方国企合作模式，有效推进区域内城市更新项目。 例如，中国建筑八局、中国建筑二局近期以股权收购方式参与了广州市两个大型城中村改造项目，中交四港务局收购珠江村项目。 表：近年来“中央与地方合作”
数据**：近年来，房地产市场发生深度调整，民营房企面临巨大的资金压力，不少民营房企开始放慢城市更新业务扩张速度。 从中长期来看，城市更新项目将更加公开，利润将在很大程度上被压缩，为了实现城市改造资源和利润的整体平衡，国有企业将成为分阶段解决问题的排头兵。 未来，民营房企在城市更新领域的投资转型将更加注重与央企的合作。 例如，佳兆业在半年报中提到，在全国领先的原则下，央企、国企日益成为城市更新市场的主力，不仅在保交楼中接手了多个项目的股权，还进一步拓展了全村统筹规划等新领域， 老旧小区改造，存量改造。未来，扩大与央企合作，将成为佳兆业开展城市更新投资和改造的重要路径。
专题六：“街企合作”探索城市更新可持续发展新模式
2024年部分企业与重庆江北区、长沙天心区、中国建筑集团、济南等地方政府达成了广泛的战略合作关系。 自 2022 年以来各地大力推进城市更新，大胆改革创新，更加积极探索新模式、新路径，“政企联动”成为推进城市更新的快车道。 2024年，政企合作维度不断深化，“街头企业合作”特征更加明显。 如青岛西海岸新区珠海街道与城市发展投资集团的合作，北京丰台坊庄街道与首开集团的街道企业合作经验，北京丰台东高地街道与中建第一局、北京丰台新村街道与华润置地、北京丰台太平桥街道与建设工程集团的合作。 为解决区域更新统筹规划、资金平衡困难、产业资源引进困难等问题，北京市丰台区结合区域发展特点和重点项目特点，不断探索城市更新可持续发展新模式，创造性地将街道与企业相结合，以街道与镇镇为实施单元， 以企业为实施主体，引入社会资金，获取专业技术，共同推动街道与企业的城市更新，走出了“街企结对、共建、共治共享”的城市更新新模式。表：近年来政企合作情况及街头企业
数据**：中国手指研究所综合整理
特点七：长租公寓、租赁住房与城中村改造较好结合
目前，长租公寓领域主要倾向于将整栋楼出租，根据目标客户的喜好进行装修，为住宅植入办公、娱乐、休闲等功能，再出租给客户。 由于城中村区位良好，长租公寓与租赁住房的结合与城中村改造近年来愈演愈烈。 租赁住房与城中村改造相结合《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》提出，“个人可以将自己的产权委托给专业的住房租赁机构，作为保障性租赁住房进行整体运营。 2024年，深圳计划通过城中村大规模品质改造升级提升保障性住房520000套（间），约占全市城中村出租住房总数的1%。 市场化长租公寓与城中村改造相结合万科此前曾实施过“万村计划”，对城中村进行改造。 在《关于积极稳妥推进超大城市城中村改造的指导意见》的新背景下，更多的长租公寓经营者将自身业务与本轮城中村改造相结合。 例如，上海宝佳集团是行业内专注于特大城市“城中村”改造的租赁住房运营服务商。 积极对接上海等特大城市“城中村”存量资产，将集体土地、农户宅基地改造成适合年轻人的出租住房。
特点八：金融实施持续加大对城市更新业务的支持力度
2024年，既有企业和地方政府与金融机构在城市更新业务方面开展了广泛合作。 2024年，金融机构继续加大对各类城市更新项目的信贷支持力度。 2024年，金融机构将优化审批流程，创新信贷产品，特别是近期国家提出“三大工程”后，体现出银团支持力度加大、国有各大银行分支机构加大力度、投资额度增加、各类城市更新业务配套较好等特点。 最近农业发展银行大连分行设立城中村改造专课，学习梳理《城中村改造专项贷款项目申请要点》和《城中村改造市场化融资项目应用要点》。 此前，中国农业银行、中国银行、中国工商银行、中国建设银行、上海浦东发展银行、中国农业发展银行成功设立总额达220亿元联合为上海青浦奉溪城中村改造项目提供融资支持。 根据上海浦东发展银行据外界宣传，先后参与上海市老区改造、城中村改造项目50余项，主导或参与重大城中村、旧区改造项目，总团资额超过5000亿元，签约银团金额超过1000亿元。 政策性银行贷款根据央行发布的2024年12月按揭补充贷款（PSL），2024年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行新增按揭补充贷款净额3500亿元。 预计新增抵押补充贷款将主要用于支持当前两用基础设施、城中村改造、保障性住房建设“三大工程”。 例如，长沙市望城区大泽湖地区城中村改造项目一期就获得国家开发银行湖南省分行配套贷款1000万元。 在支持其他金融工具方面，2024年将推出消费基础设施REITs公开发行，这将进一步有利于现有资产的盘活。 2024年获批的三个项目分别为中国金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金SCP消费REIT，底层资产均为购物中心。 同时，首批民营企业消费基础设施REITs也已正式获批。 2024年以来，多个项目获批，有利于进一步盘活优质消费基建存量资产，打通资本进入实体经济的渠道。 整体目前，相关金融支持力度加大落实，更加注重创新投贷联动机制，保障城市更新可持续发展。 未来，如何根据项目属性，在业务发展过程中积极配合金融机构获得合适的贷款，如何借助REITs等金融工具盘活资产，都有更清晰的路径和参考案例。 表：部分金融机构城市更新信贷配置趋势
数据**：中国手指研究所综合整理
特点九：各地更加重视城市更新的成效
城市更新**可以提高投融资结构的灵活性，引入相关项目资源和专业能力要素，满足城市更新项目实施和成功运营的需要。 因此，近年来，各地不断探索城市更新的模式。 2024年，北京、上海、无锡、天津、石家庄宣布建立城市更新**。 2024年，各地大力推进城市更新建设，更多企业也将参与到城市更新中来。 2024年，各地将更加重视城市更新的运行效果。 习城市更新的经验和做法被列入住房和城乡建设部实施城市更新行动的可复制经验和做法清单（第二批），充分体现了城市更新的重要作用。 有别于其他地区传统的“带头”或“带头企业”的方式，习安市在成立之初就设计了“带路、带企业、参与社会、团结全区”的架构，通过构建“引领”的三层放大体系，引导社会资本和财力解决城市更新工程前期的资金筹集和后续融资问题城市 + 区域子 + 项目子”。截至2024年10月底，习城建已启动6个产业园区建设项目，预计带动项目投资超过290亿元。 在旧资产升级改造方面，已有5个项目投产，预计带动项目投资40亿元以上。 在区域综合开发方面，已有7个项目投产，带动项目总投资超过650亿元。 此外，子项目总投资规模达到2381个48亿元。 表：部分地区市区更新**
数据**：中国手指研究所综合整理-总结与展望-整体来看，近年来城市更新产业的发展正朝着更加成熟的阶段迈进。 2024年，城市更新行业可以用国企推进、组织平台赋能、合作共生、政策推动稳定等关键词来概括。 相关企业对内全面梳理组织资源，为城市更新业务提供组织保障，对外进一步加强与优势企业、金融机构、地方政府的常态化合作。
2024年，城市更新行业可以用政企协同、平台赋能、金融支持、行业流动性压力、国企等关键词来概括。 企业与企业之间的合作和企业之间的互动进一步加强。 各地大力做好城市更新准备工作，金融机构城市更新信贷也进入实质性落地阶段。 在房企流动性压力下，国有房企乘势而上，加大城市更新布局，地方政府也在积极组建专业的城市更新平台公司，以加快推进城市更新。
2024年，城市更新产业可以用加大投入、城中村改造、扩大金融支持工具、加快布局建设型央企、央街企业与地方街道企业多维度合作等关键词来概括。 随着更多城市更新项目的实施，部分地区城市更新项目在城市建设项目中的比重进一步提高，成为稳定增长的重要力量。 城中村改造已成为特大城市城市更新的重点方向，与我国住房保障体系建设更为密切相关。
展望未来，城市更新行业从探索初期开始，逐步进入更多类型项目真正落地阶段，行业可以不断丰富其可复制的经验和做法。 随着下一阶段城中村老旧社区改造的不断推进，未来城市更新仍将是扩大内需、促进投资、惠民生的重要抓手，更加有效的金融支持也将进一步加强。 同时，城市更新也将为更多房地产企业提供从单一的房地产开发向“建设、管理、服务”综合服务商转型的契机，向新的发展模式转变。 [中指有助于城市更新行动。
城市更新已成为新型城镇化实现高质量发展的重要途径，也将成为构建新一轮城市竞争力的关键。 2024年，研究院与美国哥伦比亚大学联合举办城市可持续发展论坛，对美国典型城市更新项目进行实地考察，2024年提出城市青年项目，构建城市更新相关早期研究理论体系。 基于前期开展的城市更新理论和实践，中国指数研究院还较早成立了城市更新研究小组，重点开展一系列与城市更新相关的专项研究和项目服务。
目前，中国指数研究院“城市更新研究组”已为中国海外、卓越等城市更新标杆企业提供定制化服务。 2024年，结合新时代中国城市更新需求，中国指数研究院联合广东省三旧改造协会、中国高校城市更新研究中心、卓越集团，首次联合发布《2020中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》， 推动中国城市更新进入指标评价时代。2024年，中国指数研究院主持撰写了《山城印记，万向更新——2022重庆城市更新发展报告》，并在“2022川渝住房城乡建设博览会暨城市更新论坛”上发布。
基于已有的理论和实践经验，中国指数研究院可以为各地城市更新服务商提供服务城市更新研究报告、企业城市更新发展、城市更新企业战略对标研究、城市更新月报、季度更新年报、城市更新项目评估等服务。此外，中国指数研究院积极发挥平台价值，组织举办年度城市更新论坛，为中国城市更新行业搭建交流平台和互动机制。
我们真诚欢迎广大城市更新“行动者”与中国指数研究院开展城市更新研究合作，共同推动更新产业高质量发展