视觉中国。
近日，多家上市房企披露了2023年业绩预测，据法拉盛ifind统计，截至2024年2月4日，已有61家房企公布了业绩预告，预计全年盈利的公司只有25家，其中，虽然有10家房企盈利，但净利润同比下降34%至87%; 另有36家预计全年亏损换言之，2023年，约6%的上市房企将处于亏损状态。
数据：ifind，titanium 应用程序映射。
近两年来，房地产行业的深度调整，在告别了过去的快速增长之后，房地产企业的亏损已成为常态。 这种现象由来已久，2021年以来，房地产行业整体利润增速呈现负增长，2022年大型房企整体净利润首次出现净亏损。 现在看来，在刚刚过去的2023年，房企赚钱的形势似乎更加严峻。
（1）亏损规模远大于盈利规模
在已公布的61家房地产公司中，有25家盈利的房地产公司总净利润为304家76亿元至3480亿元8亿元，36家亏损房企合计亏损约545家38亿至73465亿元。 也就是说，2023年亏损的房地产企业数量和强度都会比较大，甚至盈利的房地产企业的利润率也在大幅缩水。
比如保利，2023年唯一一家销售额超过4000亿元的房地产公司，净利润为12037亿元，同比减少3442%，对此，保利发展表示，公司相关盈利指标同比下降，主要是由于项目结转毛利率下降，以及公司计划结合当前市场情况对部分项目进行资产减值准备。
作为国内龙头房地产公司，在楼市调整下，不仅归属于母公司的净利润连年下滑，更是自2018年以来首次出现季度亏损。 根据2023年第三季度报告，2023年前三季度营收和净利润仍将保持正增长，实现营收192555亿元，同比增长2309%，归属于母公司的净利润 13293亿元，同比增长133%。由此，保利发展出现了12亏损56亿美元。
（2）15家房企首次亏损，亏损最高90亿元
在2023年已公布净利润亏损的36家企业中，绿地控股、中交置业、京投发展、金融街、观城大同等15家房企出现近年首次亏损。
此外，ST世茂、华侨城A、华夏财富、金科股份、首凯控股、绿地控股6家房企公布净利润最大超50亿元，其中绿地控股预计2023年净亏损70亿至90亿元，成为目前公布业绩预测中亏损最大的房地产公司。
1月30日，绿地控股发布业绩预测，称公司实现营业收入约3600亿元，预计2023年净亏损70亿元至90亿元，与去年同期相比将出现亏损，预计归属于母公司所有者的净亏损在扣除非经常性损益后2023年为94亿元至74亿元。2022年，绿地控股仍录得归属于母公司所有者的净利润为101亿元; 归属于母公司所有者的净利润（扣除非经常性损益前）1852亿元。
绿地控股表示，报告期内业绩亏损受行业低迷等客观因素影响，主要原因包括：一是房地产市场持续低迷，导致资产基于审慎原则，公司拟作出110亿元至130亿元的资产减值准备; 这是其2023年归属于母公司所有者的净利润亏损的核心原因。二是房地产行业及基础设施等相关行业陷入深度低迷，持续三年的行业困难仍未得到有效改善，导致企业营业收入同比下滑，房地产结算毛利率同比下滑，业绩持续承压。
（3）毛利率下降和资产减值损失是造成亏损的主要原因
大部分房地产企业亏损主要由于结转收入下降、项目毛利率低、存货价格准备金下降等原因。
中国指数研究院企业研究主任刘水表示，近两年市场超出预期，给销售毛利率带来较大压力，毛利率下滑导致期内营业利润同比下滑，房企结转业绩短期承压。
他还表示，资产减值损失也对当前的利润水平产生了重大影响。 2023年，市场仍在触底反弹，现在回升还为时过早，尤其是一些房地产公司投资了其中一些。
在三四线城市、非核心区、非改善需求项目，部分房地产企业在土地市场景气期购置土地成本高，这些资产在当前市场下可能造成重大损失，企业需作出相应的减值准备。 部分中小地产企业受结转资源较少、转型业务仍处于培育期等因素，盈利能力较差。
（4）8家房企有望扭亏为盈
预计实现盈利的25家房地产公司中，有7家业绩有望同比增长：岳宏源A、金滨发展、沙河股份、建发股份、顺发恒业、瑞达、京基智农; 预计业绩同比下滑10家公司：保利发展、海南高速公路、海南机场、金地集团、香江控股、华联控股、光裕集团、南山控股、万业企业、合肥城建; 预计全年将有8家公司扭亏为盈：凤凰股份有限公司、*ST通达、北辰实业、莱茵体育、城市建设发展、荣盛发展、天津投资城市发展、*ST新联。
其中，建发预计2023年归属于母公司所有者的净利润为118亿元至142亿元，较上年同期增加约55亿元至79亿元，同比增长约88%至126%。 建发表示，大幅增长的主要原因是，2023年第三季度，红星美凯龙家居集团的股份被纳入公司合并报表，并确认了重组的好处。
至于后期行业能否扭亏为盈，CRIC认为，市场仍处于筑基、负清的过程中，叠加的低毛利销售资源仍在逐步进入完工交付阶段，房企盈利能力仍将持续承压。 从一些龙头房企的预测来看，情况并不明朗。
不过，也有业内人士认为，目前需求侧政策仍在逐步放开，尤其是近期广州、上海等地产市场政策进一步放宽，虽然政策效果尚待检验，但相信楼市将逐步企稳。 随着市场企稳，部分上市房企的利润亏损也将有所改善。
主要是由于当前行业利润已经触底反弹，是市场由上升趋势转为急剧下降趋势的结果。 盲目投资造成的损失，可能仍会使部分上市房地产公司的损益表恶化，无法通过市场复苏来弥补; 另一部分房地产企业，受益于“高能量水平、高信用、高质量”的模式，销售增长快，结转顺利完成，仍有可能率先修复损益表。
中信**表示，从中期来看，存货下降准备金仍是损益表的严峻挑战，龙头房地产企业年度报告盈利能力或将下降。 但公司业绩只是历史问题的体现，跨过信用分水岭后，公司的土地征售情况将明显改善。 不仅会迎来更加宽松的竞争格局，而且会赢得足够的时间消化存量问题，企业增量资产的质量也不低。 （本文首发于钛**app，作者：王健，编辑：刘阳雪）。
更多宏观研究干货，敬请关注钛**国际智库***