房屋所有权份额通常是指购房者持有的所有权百分比。 当业主拥有房屋的所有所有权时，这个百分比是 100%。 如果有多个财产所有者，他们可以以不同的方式持有共同财产，这被称为共同所有权或共同所有权。 股份共有房屋，是指两个或两个以上单位或个人根据各自的份额，对共同拥有房屋的权利和义务。 这个份额并不意味着共有房屋被分成几个部分，每个部分都有单独部分的所有权，而是共有人对整个房屋有权利和义务。 首次登记产权时，需要指定共有人（股份或共同）的状态，每个共有人的份额，并记录这些信息。 这种记录将作为将来处理该财产的法律依据。
2月** 动态激励计划 房屋共有和共有房屋都是同一套房屋的共同所有权形式，但两者之间存在差异：共同所有权是基于共同关系的存在，例如家庭、夫妻等关系的存在是共同所有权的必要条件。 基于股份的所有权只需要根据共同所有者的意愿进行。 因此，两者的区别更多地体现在所享有的权利范围不同。 在共有制中，共有房屋不分割股份，共有财产的份额只有在共有关系存在的情况下才能分割，只有在共有关系终止时才能分割。 例如，甲和乙是夫妻，夫妻关系存续期间他们共同购买的房屋，不能分割哪一部分属于谁。 如果两人离婚，可以依法分割。 例如，如果 A 和 B 合租一套房子，并同意每人拥有一半的份额，则每人拥有 50% 的权利，并且不会因其他因素而发生变化。
出现共有产权房产的主要原因是：:(1）联合施工。 两人以上，应当按照约定，按照一定比例依法共同出资、出资、出资。 房屋完工后，按事先约定的比例分配。 （2）合资收购。 共同所有人按其贡献的比例分享房屋的所有权。 （3）共同继承。 遗产中有些房屋不能分割一人，不能分割时，只能将房屋分成若干部分，由继承人按份额继承，从而形成继承人之间的共同财产。 它可以是相等的，也可以是不平等的，但每个人的份额是明确的。 遗产分割前的共同所有权关系是共有所有权关系。 （4）联合捐赠。 指多人共同接受房屋的赠与或遗赠。
每个共有人都有权处分他或她的份额; 但是，在转让时，其他共有人在相同条件下拥有优先购买权。 由此可见，以股份方式处置财产不需要征得其他共有人的同意，但应将公共转让通知其他共有人。 涉及多人产权转让的，需由所有相关人员共同签署书面文件，并提交有关部门办理变更登记。 房屋所有权份额的变更是否应纳税？
1.增值税。 产权份额的变更也是不动产的出售。 个人出售自建不动产的，按照所得总价和脱价费用，按5%的税率计算应纳税额; 个人出售所购置（不含自建房）的，所取得的不动产（不含自建房）的总价和价外费用减去该不动产原购价或者购置不动产时的价格后的余额为销售金额，应纳税额按5%的税率计算。 对于个人出售购买的住房，除北京、上海、广州、深圳外，个人购买住房不足两年并对外销售的，按5%的税率全额缴纳增值税。
购买住房2年以上（含2年）对外出售的个人免征增值税。 北京、上海、广州、深圳：个人购买房龄不足2年，对外出售的，按5%的税率全额缴纳增值税; 个人购买非普通房屋2年以上（含2年）并向外界出售的，按5%的税率支付销售收入与房屋购买价款之间的差额; 个人购买普通房2年以上（含2年）对外出售的，免征增值税。
根据《营业税改增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号），个人有下列情形之一的，无偿赠与不动产或者土地使用权的，暂免征增值税：离婚财产分割; 送给配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、兄弟姐妹的礼物; 免费赠送给有义务直接支持或支持的照顾者或支持者; 在不动产所有人死亡的情况下，依法获得不动产的法定继承人、遗嘱继承人或受遗赠人。
2. 土地增值税。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易税收政策的通知》（财税2008年第137号）第3条规定，个人出售房屋暂免征增值税。 本通知自2008年11月1日起施行。 因此，个人出售房屋暂时免征土地增值税。 个人出售非住宅物业，依法缴纳增值税。
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税字1995年第48号），不动产所有人、土地使用权人将产权、土地使用权转让给直系亲属或者负有直接赡养义务的，不征收土地增值税。因此，无偿赠与直系亲属或负有直接赡养义务的人，无论是住宅还是非住宅，均无需征收土地增值税。
3.个人所得税。 《中华人民共和国个人所得税法》第三条规定了个人所得税的税率：“（三）利息、红利所得、财产租赁所得、财产转让所得、附带所得，按比例税率税率20%。 ”
《国家税务总局关于调整个人住房转让所得个人所得税有关问题的通知》（国税发2006年第108号）规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的， 税务机关可以依照《中华人民共和国税收征管法》第三十五条的规定对纳税人实行核定征税，即应缴纳的个人所得税按纳税人住房转让所得的一定比例（1%-3%）确定。《财政部、国家税务总局、建设部关于对个人住房收入征收个人所得税有关问题的通知》规定，个人转让自用住房5年以上，作为家庭唯一居住住房所得的，继续免征个人所得税。
《财政部、国家税务总局关于个人取得的有关所得适用个人所得税应纳税所得额项目的公告》（财政部、国家税务总局公告2019年第74号）规定，房屋产权人无偿将产权赠与他人的， 受赠人因赠与房屋而取得的捐赠所得，按“意外所得”项目计算支付。同时，根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿赠与房屋个人所得税问题的通知》（CS 2009年第78号）第一条的规定，符合下列情形的，双方不征收个人所得税： 房屋产权人将产权赠与配偶、父母、子女、祖父母、孙子女、孙子女、兄弟姐妹;房屋产权人将房屋产权无偿赠予负有直接赡养或者赡养义务的监护人、赡养人; 房屋产权所有人去世后依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4.印花税。 《民法典》第657条规定，赠与合同是指赠与人将其财产无偿赠与受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。印花税法列举的应税合同包括贷款合同、融资租赁合同、销售合同、合同合同、建设合同、运输合同、技术合同、租赁合同、保管合同、仓储合同、财产保险合同等。
由此可见，赠与合同不在印花税范围内。 但在《印花税项目及税率表》中，产权转让单据税目中的“转让”包括买卖（**继承、赠与、交换、分割）。 产权出让文件包括土地使用权出让文件; 土地使用权、房屋等建筑物构筑物所有权转让文件（不含土地承包经营权、土地经营权转让）; 股权转让文件（不包括**交易应缴纳的印花税）; 转让商标、著作权、专利和专有技术专有权的文件。
因此，赠与合同属于产权转让文件印花税范围的，按产权转让文件相应税率计算缴纳印花税，税基确定可按照产权转让文件设立时的市场**或国家有关法规实施的**定价或指导价确定。 现行政策暂时免除个人买卖住房的印花税。
5. 受让人的契税。 根据《中华人民共和国契税法》，在中华人民共和国境内转让土地、房屋所有权的单位和个人为契税纳税人，应当按照本法的规定缴纳契税。 契税税率为3%-5%。 各省、自治区、直辖市人民可以根据本地区实际，按照程序确定不同主体、不同类型住房所有权转让的差别税率。 《契税法》第六条规定，合法继承人通过继承方式继承土地、房屋所有权的，免征契税。 《国家税务总局关于加强个人赠与房地产交易中赠与房地产税收管理有关问题的通知》（国税基金2006年第144号）规定，个人无偿赠与不动产的行为，对受赠人全额征收契税。 税率为3%。
《财政部、国家税务总局关于契税法实施后优惠政策趋同的公告》（财政部 国家税务总局公告2021年第29号）第一条规定，因离婚、分割共有财产，土地、房屋权属发生变更的， 夫妻双方免征契税。
*：中汇武汉税务代理事务所**办公室。
作者：姬宏奎。
*编辑：木林财经报