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随着城镇化进程的加快，城市更新成为存量时代的重要课题。
2022年，我国城镇化率将达到6522%，达到“十四五”规划设定的城镇化目标。
这一转变标志着城镇化进程正逐步从粗放扩张阶段过渡到内涵发展阶段，城市开始有序进入有机更新的行列。
与以往的城市发展模式相比，城市更新的底层逻辑发生了哪些变化？ 发展的驱动力是什么？ 思维方式将如何改变，主要从以下几个方面**。
一是发展势头从“土地+新建”转变为“空间+提质”。
随着城市发展进入新阶段，“土地+新建”的城市扩张模式面临瓶颈。 为了实现城市可持续发展，城市更新已成为一个重要的方向。
在相关政策的引导下，各地以多种方式开展城市更新行动，提升城市功能，提升空间质量和效率。
为了防止城市更新中的过度不动产，强调历史文化的保护和文化脉络的传承，以及城市更新中的公益属性。
在政策的引导下，城市更新项目的开发建设逻辑正在发生变化，从发展导向模式向运营管理模式转变，注重长期运营和长期效益回报，而不是短期效益回报。
开发实施主体需要持有全部或部分资产，综合考虑各类资源的整体运营，长期参与空间开发、升级改造、物业管理、投融资运营、业务内容更新、产品更新迭代等整体运营。
以确保持有的资产在未来长期持续增值，并适应不断变化的外部市场和消费环境。 同时，区域产业的孵化、人才和消费者的聚集促进、城市功能的有机增长也是城市更新的重要目标。
*、企业和社会各界都在积极探索适合当地的更新模式和路径。 通过精细化管理运营，以“空间”为效益，实现城市可持续发展和长效回报。
二是主体从“单一主体”向“多主体”实施。
过去房地产开发商主导的增量时代已经过去，现在包括投资人、房地产开发商、建设方、运营商和平台公司在内的许多实体都参与了城市更新项目。
在城市更新中仍发挥着重要作用，但随着更新模式的转变，责任逐渐减弱，市场化主体参与度增加。
特别是在区域类型项目中，**通过引入社会资本方（包括建设方、设计方、产业经营方等龙头企业组成的联合体），并成立项目公司，作为项目的整体投融资、开发建设和实施经营管理的主体。
该模式在合作过程中强调风险共担和“物有所值”原则，从而共同推动城市更新项目的实施。
未来，政企联动将成为城市更新发展的主流趋势。 社会资本和市场运作将成为加速器，在一流政策和多方参与的引导下，各地将进入城市更新快速发展期。
通过多元化主体的参与，融资渠道将进一步拓宽，城市更新项目将能够更好地应对财务问题，实现可持续发展。 多主体参与，有助于各方充分发挥优势，共同推动城市更新项目的实施。
三是投资驱动力由“投资驱动”向“运营驱动”转变。
随着城市更新的深入，通过销售实现投资回报不再是主要驱动力，通过资产管理和运营实现资产增值成为新的目标。
要加强产业协同，改善金融生态，提升城市服务水平，优化资产运营，实现城市更新可持续发展。
城市更新的本质是对城市资产的管理，通过资产的运营可以提高低效资产的价值，但核心是培养项目的运营能力，最终实现空间资产的升值。
城市更新不仅是对城市空间的改造、修复和重塑，更需要从运营角度激发区域发展活力，带动产业升级，促进城市可持续发展。
再现阶段，城市更新需要关注产业、城市空间、资本、服务等因素，平衡用户、投资者、资本等各方需求。
从城镇化和更新的角度来看，就是把“资产”转化为“资本”。 通过系统的资产更新、有针对性的场景转换、高效的内容运营策略，致力于实现资产价值最大化。
通过REITs、Qu-REITs、CMBS、资产并购等融资方式，明确资产退出路径，实现空间资产资本化。
这样，城市运营就反馈了城市建设，形成了可持续的城市有机更新模式。
城市更新的会计逻辑发生了变化，从快速销售周转到资产长期运营的重资产模式，再到资产增值模式。
在此背景下，运营能力要求成为城市更新是否可行的关键因素，城市更新的实施模式逐渐弱化了“项目”，利用“运营”的先导思维有效利用现有空间，从而促进资产增值，以城市运营推动城市建设。
四是融资模式由“前融资模式”向“产融模式”转变。
城市更新需要大量的资金支持，仅靠财政资金和债务融资已经无法满足需求。 要引入各类社会资本和市场化投资主体，形成“产+金融”融资模式，保障其高效运行，支撑城市更新长期运行。
在城市更新工作中，资金一直是一个特别难的问题。 然而，随着城市更新模式的转变，融资方式也需要相应调整和创新。
传统的融资方式，如财政基金、专项债券、PPP等，仍然可以使用，但主要用于传统的基础设施和房地产开发。
对于城市更新项目来说，更需要通过产业经营获得资产增值，因此需要寻找新的融资机会。
金融机构、社会资本、产业经营者、产业资本可以通过多元化渠道参与城市更新项目，拓宽城市更新项目的融资路径和渠道。
同时，通过引入新产业，才能真正激活和运营存量空间，通过资产增值逐步进入资本市场，获得更多资金。
此外，为了实现去房地产化和有机更新的目标，需要不断开拓新市场，促进产业发展，促进就业，增加税收。
这需要企业、企业和社会各界共同努力，探索适合城市更新项目的融资模式和路径。
五是引领模式由“计划引领”向“前期运营”转变。
在城市更新的背景下，运营前置思维已成为一种新趋势。
过去，城市规划和设计是项目主导的主要因素，但在当前城市存量的时代，仅靠空间和财政资源已不足以满足城市发展的需要。
因此运营、服务、资产管理等因素变得越来越重要。
前期运营模式强调在项目前期引入运营思维，从用户需求和市场的角度对项目的定位、功能、规模进行深入的分析和规划。
该模式将运营与设计和施工紧密结合，以确保项目从一开始就具有市场竞争力，从而实现资产价值的最大化。
具体来说，在前期操作中需要考虑以下几个方面：
用户需求：了解目标用户的需求和习惯，从用户的角度规划设计项目，确保项目能够满足市场需求。
资产管理与金融创新：使用资产管理和财务工具来维护和增加项目资产的价值。 这包括REITs和CMBS等融资方式，以及资产并购等资本运作方式。
产业协同与城市服务：通过产业协同与城市服务的融合，提升项目对城市发展的贡献。 这包括吸引人才、促进产业升级和提升城市形象。
可持续运营：为保证项目的长期可持续运营，需要制定合理的商业模式和运营策略，确保项目能够在市场竞争中实现长期稳定发展。
景德镇桃溪川项目就是一个成功案例，通过前期操作思维，实现了从单一设计路径到全流程实施的一流路径的转变。
在项目推进过程中，运营思维贯穿始终，确保项目的成功实施。
综上所述，前期运营在城市更新中起着至关重要的作用，强调在项目前期引入运营思维，以保证项目的市场竞争力。
城市更新项目可以通过用户需求、资产管理和金融创新、产业协同和城市服务、可持续运营等考虑来实现。
存量时代，城市更新的新逻辑、新思路需要关注发展动能、实施主体、投资驱动力、融资模式、空间运营等方面的创新转化。
只有通过这样的转型，才能更好地促进城市的可持续发展，实现城市更新的长效效益。
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