去年9月20日，广州退出外围地区——番禺、黄浦、花都、从化、白云北部四个镇——限购房4个月，2024年1月27日，广州发布新一轮楼市新政，其核心内容是不再限购建筑面积超过120平方米的房屋。 也就是说，广州主城区的大房子，不管户口还是非户口，社保缴纳与否，都可以买到。
而且，这一次，广州还提出“卖一买一”（获取**信息码和上市计划**）租一买一“（取得房屋租赁登记备案）**，并未纳入限购。
广州的市政战略超出了预期。 一方面，中部地区放宽限购具有较强的信号意义。 广州作为一线城市，这一举措更受关注。 另一方面，在北京、上海、深圳政策相对平静的情况下，广州在去年9月20日大动作，退出了外围的限购限制，覆盖了广州新人购房的重点区域——黄埔区、番禺区、白云区和花都区，这四个区域约占广州新房交易量的一半。 四个月后，广州再次出台了重磅政策。
从本质上讲，放宽购置限制有两个目的：一是加快中心区新房搬迁，尤其是大型户型; 二是为进一步释放土地供应创造空间。 2022年 2023年广州市土地供应结构将发生重大变化，中心区住宅用地与周边住宅用地比例发生逆转，过去周边土地供应占比约为65%，现为中心区土地供应约占65。 究其原因，是近年来广州的改善需求呈爆炸式增长，开发商也顺应了这一趋势，收购土地，供应当地土地。 但与此同时，不可否认的是，这也导致了中心地区的大规模新项目。
以中心区土地供应量大、也是广州CBD的天河区为例，2022年和2023年的供需比为197 和 175，** 明显大于需求。 2023年，天河区新建房屋成交量中，面积在120平方米以上的单位将占56个7％。
大房子和许多**的格局与中心地区的其他地区相似。 随着2022年和2023年广州连续两年大规模供地，新房**陆续到来。 例如，目前天河区有17个新项目待售，2024年将有10个新项目挂牌。 目前，这些地区的新屋销售已显示出疲软的迹象。
总之，广州新政的目的是鼓励需求改善，特别是购买多套房的需求，加快中心区新房销售，为土地供应腾出空间。 在我看来，最新的政策有利于大型新房的销售。
据中介反馈的数据显示，新政出台后的这几天，中心区新来房产探访量翻了一番，一些外省人士前来做决定。 但与此同时，二手房市场平静，上市和交易没有明显变化。 在我看来，近期国家在房地产企业项目白名单和城中村改造的利好政策仍在继续，一季度将出台稳增长、稳就业、稳预期措施，预计广州新房市场将在2024年一季度迎来成交小高峰。
不过，限购等简单需求侧激励措施的退出，只是企稳楼市的必要条件，不是充分条件，关键在于基本面的修复。 以广州为例，要看外贸、电子、汽车、物流、零售等涉及居民就业、收入、预期等经济领域能否稳步回升。 此外，就房地产而言，还包括融资对接机制能否阻断风险传导，二手房挂牌和降价挂牌数量能否减少，房贷利率能否继续下调。
房地产的稳定是行业和宏观、供求等一揽子政策共同作用的结果。 1月26日，住房和城乡建设部会议明确，调控政策的主导权将交给城市。 不排除北京、上海、深圳也将跟进，退出限购。 即使北京、上海、深圳等地的后续限购政策放宽，政策的首选也是缩小限购范围，比如退出外围地区的限购，1月30日，上海宣布有条件放宽外环（崇明区除外）限购政策。 目前和广州一样，北京、上海、深圳等外围地区的新房分散化也非常困难，库存压力也比较大，比如上海五大新城和深圳坪山大鹏。 限购区域缩小后，下一步就是考虑如何调整中心区的限购政策。
广州市的第一项新政策是加大住房保障力度。 根据近期广州“两会”报告披露的数据**，2024年，广州计划建设保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放租金补贴1套80,000户家庭。 这一保障水平是以往最大的，也说明广州正在大力匹配新市民和人才群体的住房需求，打造新模式，促进置业，推动行业顺利转型。 作为一线城市，广州也是年轻人和新公民人数最多的城市之一，外来人口近900万，常住住房拥有率不到70。
（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）。
作者：李玉佳。