大家好，我是青岛大海，做地产从业十余年，平时喜欢发一些与青岛楼市或者房产相关的**，希望大家能点赞。
首先，我要声明，我只是做了十几年的房地产从业者，我不是房地产市场的专家，我认为没有所谓的房地产专家。
其次，我不是中间人，不是开发商的代言人，所以不要以为我是来骗你买房的，如果你有买房的需要，你不需要别人来骗你，你自己买，如果你没有买房的需要， 你不可能买房，因为别人愚弄了你。
我只是客观、真实、理性、不带感情地分析房产，希望能帮助更多有买房需求的人。 好了，八卦太多了，现在就开始吧：
给那些正在卖房或打算卖房的人提供我们今天的第一条建议，我的建议是，如果你现在不是特别急于使用这笔钱，房子就不应该再卖了！ 因为现在已经是楼市最糟糕的时候了，如果不是最坏的时候，也基本接近最坏的时候了，所以现在房子的流动性基本已经锁定了。
如果你现在卖房，就算不是最低价，也基本接近最低价，因为现在很多正在考虑买二手房的人，基本上都是抱着捡漏的心理出来看房的，而他们现在买房的决定性因素不是你的房子是否足够好， 但你的**是否足够低。
所以，如果你现在把房子卖掉，要么你卖不出去，要么你就得远低于市场价格，让买家觉得自己错过了，说不定你就有机会把房子卖掉。
除非有可以出售的情况，即置换，房子被卖掉了，这套房子的钱用来换取更好的位置、更完善的设施，或者更大的面积，在这种情况下，还是有可能卖掉房子的，因为虽然卖得很便宜，但买起来也更便宜， 而且对自己没有损失。
其次，买卖房子要有自己的主见，而且要从自己的实际情况出发，尤其是那些房产经纪人，你只能听一半。 因为他们不以你的利益为出发点，他们只会从自己的利益出发，当你卖房子时，他们会希望你卖得越低越低，因为你卖的房子越低，就越容易成交。
你的房子卖多还是少卖，都没什么关系，因为只要关门，就能赚钱，所以当你卖房子的时候，他们会告诉你现在的市场有多糟糕，你的社区和你的房型有什么缺点，甚至告诉你你小区里谁卖得便宜， 如果你也想早点把房子卖掉，你就得卖什么价位，这一切的目的就是为了无限减小你预期的差价，卖出一个相对较低的**，这有利于他们的交易赚钱。
而当你买房的时候，他们会说小区有多好，房型有多好，未来房价会涨。 所以，不管是买房还是卖房，都要有主见，听房中介的话一半就好了。
第三，2024年是否买房，记住有一件事是最重要的，那就是看买房是否会降低家庭的生活质量，当家庭收入不稳定时，不要增加买房的杠杆。
因为花钱买房是为了提高你的生活质量，改善你的生活环境，如果买房不仅不提高生活质量，反而降低了生活质量，那么在现在的房地产市场，我不建议你买房！ 因为先上车再换车的想法已经不符合现在的房地产市场，加杠杆到极限买房的时代已经一去不复返了。
以前讲究先上车再换车，不管大小，先买房再谈，还要把杠杆提高到最大，买房的时候可以多借，多贷款， 这些想法已经过时了！
因为之前房地产市场处于卖方市场，所以房地产市场的发展处于上升期，房价也处于第一阶段。 在这样的市场里，只要买了房子，你就会赚，你买的越大，借的越多，你赚的就越多，因为这个市场的房价一直都是**，绝大多数人的工资都不如房价快。
就算有紧急情况，你卖了房子，不但可以安全下车，还能赚到一部分差价，而且因为工资也是最好的，时间越长，还贷压力越小。
不过，在目前的楼市之下，房价不仅不一定，还可能下跌，房价涨不涨都无所谓，毕竟买的房子是用来住的，反正也卖不出去，但谁敢保证现在的工作和收入都能稳定呢！ 如果家庭的工作和收入受到影响，并且必须偿还抵押贷款，生活可能会变得更加紧张。
如果遇到紧急情况，需要卖房，房子可能还面临卖不出去的情况，这个时候的生活压力会更大！ 所以，以后买房这样的高消费行为，只能在自己的能力范围内，想放多少米就放多少米，不能增加杠杆，必须给自己留出空间。
第四，在大城市买房要看地理位置，在小城市买房要看配套设施，在一二线城市买房最重要的是位置，只要位置还可以，在自己的能力范围内买一套适合自己的房子。
如果你在小城市买房，你不仅要看位置，还要看配套设施，因为我们国家的城镇化率已经达到65%，已经过了发展最快的时期。 特别是很多小城市可能建了太多的房，出现了盈余，因为经济发展不是太快，不仅不能吸引太多的人口流入，甚至还要面临人口不断外流的压力。
因此，在房子多但人越来越少的情况下，在小城市买房一定要看位置和配套设施，因为这种地方能吸引人群，想卖房子就卖。大城市就不一样了，因为经济发展速度快，人口一直在流入，所以区位是最重要的。
第五，如果要买的房子是高层或小型高层产品，五楼以下的房子是买不到的，虽然便宜，但这种地板照明比较差，居住舒适度比较低，卖房子会比较困难。
最好不要买二楼的房子，因为一楼现在是独立的下水道，如果小区的排水不好，二楼容易积水，一旦出现这种情况，住起来还是比较麻烦的，所以二楼就不能考虑了。
买房的时候最好不要考虑低层的腰线层，因为低层本身的采光不是很好，如果还是腰线层，会导致采光效果较差，所以买房的时候尽量不要买腰线层，如果是期房， 销售人员在支付定金时一定要明确执行，一旦在后期发现是腰线层，维权可能非常困难，所以最好在买房阶段消除风险。
最好不要考虑槽钢层，因为虽然槽钢层在正常情况下可能没有任何问题，但随着时间的流逝，如果在建造建筑物时防水不到位，可能会出现漏水。
第六，如果你必须买二手房，一定要记住，如果能买到新房，就不应该买二手房，尤其是比较旧的二手房，如果一定要买二手房，那就买一套新房5年左右。
因为，技术在不断发展和完善，房屋也是如此，现在的房子比以前的房子盖得更好，房子类型也更合理。 比如以前的房子高度可能是两米八米或两米九米，但现在建的房子是三米一米、三米二米，那一定是楼层高度越高，居住舒适度越高。
过去很多房子都是用塑钢和双层空心窗建造的，但现在的房子都是用三浪两强隔音的铝合金建造的，隔热效果变得更好了。 现在开发商建造的房型比较合理，空间利用率也比较高，一般是房型的钢锭或者动静隔断的房型，不像以前很多奇怪的房型，所以以后能买新房的时候，就不买二手房了， 而且你可以买新房子而不买旧房子。
第七，现在买房，如果想省钱，那就多磨，现在楼市大，**比较差，很多售楼处的销售情况都不理想，所以很多售楼处可以商量，如果多跑几次磨**，说不定还有打折的余地。
不要冲动消费，今天不买房，明天就涨不起来，因为现在不是一天要价的时候。
不要让售楼处的营销行为扰乱你的购买行为，因为你今天想要的地板已经消失了，也许明天！ 所以，不要因为担心自己想要的房子会被买到而冲动买，也许一周后你就会发现有更好的楼层。
如果不想因为楼层而被别人牵着鼻子走，那么就应该学会在售楼处查房是怎么卖的，自己去网上房产查一下，只要是绿色的，就说明房子没有在网上签字，可能卖不出去。 这个询盘的名字**叫网上地产，如果是在青岛，叫青岛网上地产。
第八，如果要买的房子是新房，那么一定要看看这套房产的销售情况如何？ 如果房子卖了一半，那么我建议你最好不要买！ 因为这个房产很有可能在后期会有大幅降价或者大幅折扣。
我在2023年下半年看到了这种情况，当时在7月底推出了一处房产，销售情况并不理想，因此9月份房价进行了大幅调整。
其次，买房要看开发商，国企和央企是最好的，有实力的地方开发商也没问题，如果开发商最近一两年有资金的负面信息，那么最好不要去想，因为很多事情往往不是空穴来风。