在征地问题上，我们经常听到“以租代征”一词。是指未经法律批准将农业用地转为建设用地，以及以农民集体土地出租方式进行非农业建设。 这种行为不仅跳过了农业用地转用和征地的法定审批程序，扩大了建设用地的规模，而且逃避了平衡相关税收和耕地占用补偿的法律义务。
北京中资律师事务所律师张洪佳提醒大家从本质上讲，“先租代征”是一种非法征地模式，是打着租地的幌子进行征地的事实。 在城镇化进程中，这种现象越来越普遍，导致农民耕地被强行占用或低价出租，严重侵犯了农民的合法权益。 因此，我们需要了解“租而不收”的套路，才能更好地保护我们的权益。
1、土地使用者直接与村委会签订租赁土地协议。 村委会以土地集体所有制为幌子，动员村民将土地转让或出租，然后以村委会的名义与使用者签订协议。
2、基层**直接租赁农村集体土地。 为加快经济建设，规避土地使用指标限制，一些地方以**的名义租赁土地用于公益性建设。
3.基层**参与农村集体土地的转租。 土地出租后，地方**将其转租给其他单位或个人，以营利或活化土地为目的。
四是基层**在集体土地租赁活动中作为中介，为土地租赁提供便利。 为促进GDP增长或重点项目实施，非法为用地单位或个人提供便利，充当中间人或担保人，给农民造成损失。
5.村民租赁自己的承包土地。 用地单位或者个人知悉土地被出租用于非农业建设，签订非法土地租赁协议以谋取眼前利益的，很难通过法律保障权利。
6、村委会出租农户承包土地用于非农业建设。 村委会为了规避农用地转用审批程序，直接将农户承包用地出租用于非农建设，违反了土地使用政策。
**《关于加强土地调控工作的通知》（国发2006年第31号）第六条明确规定：禁止擅自将农业用地转为建设用地 农业用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村镇规划、 列入年度土地利用计划，依法办理农业用地转制审批手续。禁止以“代租代征”等方式将农民集体拥有的农地用于非农建设，禁止擅自扩大建设用地规模。 农民集体拥有建设用地的使用权流转，必须符合规划，严格限制依法取得建设用地的范围。 农业用地转用未依法审批，国家机关工作人员以“租代征”等方式擅自建设占用土地，属于违法出让土地；单位和个人以“租代征”等方式擅自占用土地建设，属于非法占用土地的行为，依法追究有关人员的法律责任。
对于普通人来说，以租赁方式转让土地，不仅会损害自身利益，而且签订的租赁合同也极有可能无效合同，我国约定合同最长租期为20年，而代征合同的租赁期限远远超过了这个时间。 名义上是租赁的，但老百姓很难将土地归还或恢复到原状，也不是有利于农民和老百姓的生计。
对于国家来说，也严禁用地租代替征税，这不仅会造成国家税费的损失，还会影响国家对耕地的保护。
北京中资律师事务所律师张洪佳提醒大家，租房不征用是违法的，我们在征地过程中遇到这种情况，一定要采取措施保护自己的合法权益。 首先，一定要及时上报，要求有关部门对非法占用土地进行核查和处理。 此外，被征地的农民还可以进行非法征地拍摄照片和视频，有利于后续使用诉讼手段维权。 此外，如果您遇到非法占用土地，包括强行拆毁房屋等，我们也可以做到拨打 110 报警。
专业领域
土地征用拆迁、**及行政法律业务、民商事案件。
执业领域。
土地征用拆迁业务、**及行政法业务、民商事业务。 办理行政复议、行政诉讼案件近400件。 执业期间，曾进驻北京市朝阳区司法局、北京市房山区司法局，为行政机关解决和处理行政复议案件400余件、大量行政执法案件、信息公开等相关工作，为朝阳区各委局的行政合规工作提供意见和建议。
参与处理团队多家咨询公司的民商事案件及非诉讼项目。
参与朝阳区人民群众、房山区人民群众等行政机关研究，撰写《朝阳区行政执法职责履行复议案例分析》，撰写《民法典》中物业服务合同、租赁合同分析评注，撰写《疫情防控期间停工冲突纠纷法律准则》在房山区。
执业期间，他处理了多起全国各地的土地征用拆迁案件，为当事人解决了行政纠纷，并成功帮助当事人获得相应的赔偿。
工作经历
张洪佳律师，毕业于中国政法大学，毕业后一直从事律师工作，曾担任北京市朝阳区、北京市房山区人民法律顾问，处理过多起行政案件，包括征地拆迁、行政处罚、行政许可、环保关停等类型， 具有丰富的行政案件处理经验和优秀的专业能力。
代表性案例
贵州省黔南州林地权利确权案; 北京通州宋庄拆迁案; 北京房山企业拆迁案; 北京某公司行政处罚案。
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