总结：：2023年营收小幅下滑（欢迎关注杠杆游戏）。
作者 |张银茵&编辑|高兴
于2024年1月30日，恒隆集团及恒隆地产发表联合公告，宣布陈启宗将于4月26日举行的股东周年大会结束后退任本集团主席、执行董事及执行委员会主席一职。 退任后，陈启宗将不再担任董事会非执行董事。
恒隆集团董事会宣布选举本集团副主席、执行董事兼执行委员会成员陈文波为董事会主席及执行委员会主席，自2024年股东周年大会结束之日起生效。
根据公告，陈启宗于1972年加入恒隆集团，自1991年起担任董事会主席，领导集团业务，其远见卓识及领导能力为恒隆集团的发展奠定了坚实基础。 该公司董事会表示，在他退休后，它将继续担任“名誉主席”的头衔。
陈文宝为陈文宗之子及恒隆集团非执行董事，陈乐忠（陈荣宗的兄弟）及陈阳忠（陈文宗的表弟）分别为陈文宝的叔叔及表弟。 陈文波，41岁，于2010年加入恒隆集团，并于2016年获委任为执行董事，并于2020年获委任为集团副主席。 彼亦为集团可持续发展督导委员会主席及恒隆集团多间附属公司之董事。
陈启宗和他的恒隆家族是香港房地产和商业界的传奇人物之一。
陈启宗及陈文波均为恒隆信托的受益人，并透过该信托持有恒隆的大量股份。 陈氏家族回馈社会，善用恒隆所赚的财源，其对财富和家庭教育的积极态度堪称典范。
今天，在一代教父即将退休之际，Leveraged Games借此机会谈谈恒隆集团。
年营收略有下降
根据恒隆集团最新的盈利披露，2023年收入按年增加**1%至108港元81亿美元。
其中，物业租金收入增长2%，10879亿港元，物业销售收入200万港元（2022年为3。16亿港元）。
有趣的是，Leveraged Games指出，2023年，恒隆集团从其内地物业组合中获得的租赁收入以人民币计算增长了7%，以港元计算增长了3%。
香港物业组合的租赁收入录得2%的增长。
整体营业利润增长1%至7794亿港元。
由于净利息支出增加，股东应占基本净利润为2%**2931亿港元，每股基本盈利降至2港元15 美元。
归属于股东的净利润为2811亿港元，而2022年为27港元18亿港元，相当于每股盈利206港币，2022年的数字是200 港元。
2023年末期股息为每股6 5港元，与2022年相同; 2023年中期股息为每股2焦1港元，与2022年同期持平。 2023年全年股息为每股8港元，与2022年完全相同。 3
内地方面，随着业务从低位回升，整体租户销售及租赁收入于2023年上半年分别上升。 市场继续重回正轨，全年租户销售额和租赁收入按人民币计算分别较2022年增长23%和7%。
在香港，2023年的租赁收入增长了2%，而租户销售额也录得13%的增长。
整体来看，近年恒隆集团营收稳定在**亿元左右，除少数年份（2020年）亏损外，主要年份均保持较好的盈利能力。
2. 内地及香港物业的表现如何？
1）如下图所示，按人民币计算，商场租赁收入增长8%，写字楼增长3%，住宅公寓下降1%，酒店表现最佳90%。
内地商场组合方面，高端商场的租赁收入上升9%，次高端商场的租金与2022年持平。 杠杆游戏认为这是一个非常有趣的现象。
如下图所示，例如，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的高端商场租赁收入分别增长了%; 沈阳市政府恒隆跌1%; 无锡和大连恒隆的租金收入增幅高达%，当然，绝对数额无法与上海相提并论; 昆明和武汉恒隆也表现良好，分别录得租金收入增长。
次高端沈阳皇城恒隆、天津恒隆租金收入分别下降%; 济南恒隆依旧不错，涨幅达4%。
如上图所示，上海恒隆广场出租率为100%，上海港汇恒隆广场出租率为99%，2022年保持不变; 沈阳市政府恒隆、无锡恒隆、武汉恒隆入住率下降; 2022年大连恒隆出租率由89%小幅上升至90%，昆明恒隆由95%上升至98%，沈阳皇城恒隆、天津恒隆、济南恒隆均表现良好，入住率有所提升。
内地写字楼总收入同比增长3%至人民币14元11亿元，增长主要由于上海恒隆广场表现强劲，以及昆明和武汉新写字楼的增长。
关于每栋写字楼的具体数据杠杆游戏，我就不多说了，见下图。 值得注意的是，其中一些写字楼的出租率有所下降，而出租率并没有增加太多。
内地住宅及服务式住宅方面，上海港汇恒隆广场住宅及服务式住宅收入保持稳定。 平均房价**带动收入增加，但入住率略有上升**，但涨幅略有抵销。
内地酒店收入攀升90%。 其中，客房收入录得1大幅增长1倍，餐饮收入也增长了68%。
2） 香港零售物业组合收入增加4%至20港元27亿元。 整体入住率略低**至95%。
整体租赁收入方面，位于主要商业及旅游区的零售物业增长6%。 受惠于访港旅客回升，旺角、铜锣湾及山顶的零售物业表现良好。 整体出租率保持在95%的高位。
社区商场组合保持韧性，整体收入按年增长2%。 截至结算日，港岛东康怡广场的出租率维持在98%的高位，而九龙东淘大广场的出租率在优化租户组合后上升至89%。
写字楼和工业写字楼租赁收入增长了1%，而出租率保持在89%的高位，同比下降了1个百分点。
恒隆集团2023年的物业销售收入并不多，我就不多说了。
3、资产负债率有一定提高
截至2023年底，恒隆集团供出租及出售的物业发展项目总值为236港元10亿，98港元66亿元，包括位于武汉、无锡、昆明、杭州和沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。
2023年，公司投资物业发展项目的总资本投入为150亿港元。
2023年，恒隆集团发行了价值4亿港元的绿色债券，并获得了5亿元人民币的绿色贷款和63亿港元的可持续发展表现挂钩贷款。 这些统称为可持续金融，占总债务和可用信贷额度的55%。
截至2023年底，杠杆游戏指出，恒隆集团的借款总额为506笔93亿港元，2022年底为459港元53亿港元。 其中，29%以人民币计价，作为对内地净投资的天然对冲。
截至2023年底，主要由中期票据和银行贷款组成的固定利率债务占总债务的比例降至37%。 不包括在岸浮动利率债务，固定利率债务占离岸债务总额的50%，而2022年底为52%。
截至2023年底，恒隆集团的债务结余净额为44350亿港元，2022年为401港元68亿港元。 净负债权益比率为286%，而 2022 年为 259%；负债权益比率为327%，而 2022 年为 29 人6%。净负债权益比率上升主要由于内地及香港的资本开支所致。
无论如何，杠杆游戏认为这个资产负债率确实很低。
撇除恒隆地产***及其附属公司的结余，恒隆集团及其附属公司的现金结余净额为102亿港元， 127亿港元。
整体债务组合的平均期限为30 年，2022 年底为 3 年1年）。大约 63% 的贷款在 2 年后偿还。
如下图所示，短期债务，尤其是一年期债务，压力不大，只有44亿港元。
截至2023年底，恒隆集团备用银行承诺信贷额的未提取余额为18567亿港元，而2022年底为247港元89亿港元。 40亿美元中期票据的未动用余额为2251亿美元，相当于175港元84亿元，2022年同期为183元43亿港元。
截至2023年底，恒隆集团平均有效贷款利率为43%，而 2022 年为 35%，加上资本支出债务的增加，导致总财务费用增加29%，达到19项87亿港元。
损益表中包含的净额（扣除资本化金额后）相应增加到720亿港元。
2023年利息覆盖率为38次， 2022年4次8次。
截至2023年底，以人民币计价的资产净值约占资产净值总额的71%。 由于人民币兑港元较2022年底贬值14%，因此，按报告日的汇率将资产净值从人民币兑换成港元所产生的转换损失为16港元93亿元，2022年为103元亏损20亿港元。
于2023年底，恒隆集团的资产并无质押予第三者，亦无重大或有负债。
本文未注明的财务图表均基于恒隆集团相关公告，特此解释及确认
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