首次上线：瑞联银行信用平台微信***
* 以下为节选，摘自相关平台2023年中国公共REITs市场年度报告
如果您想免费获得完整的报告，请联系我们的客户经理，或点击下面的图片留下您的***
前言
REITs市场的发展作为推进中国式现代化建设、促进经济社会发展的重要基础，将有效连接实体经济和资本市场，有助于形成既有资产和新投资的良性循环。 未来，中国REITs市场将持续提质、拓展版面，服务多层次资本市场建设和高水平对外开放。
瑞联银行平台价值研究所。
REITs项目基本情况
自2021年6月首批9只公募REITs上市以来，截至2024年2月5日，全市场共有公募基础设施REITs30只，总发行规模为985只4亿元，如果加上扩容，总发行规模将达到103568亿元，总市值8008亿元。 REITs产品的种类也在不断丰富。
REITs一级市场
截至2024年2月5日，累计发行上市公募REITs产品30只，均采用“公开发行**+ABS”的交易结构。 总发行规模达到9854亿元（不含扩产），募集份额达到186亿，加权平均发行**为739元。 其中，发行规模排名前三的REITs分别是中金安徽交通控股REIT、华夏中信建REIT和平安广州光和REIT，规模分别为10880亿元，9399亿和9114亿美元。 战略配售比例相对较高，除华安张江光大REIT的战略配售比例低于60%外，其他REITs均在60%以上。
REITs二级市场
2023年，REITs整体呈现领先趋势。 1-2月春节后新冠疫情消散，REITs**普遍上涨; 其后，由于部分产业园区及仓储物流租赁续租不及预期，以及流动性不足，REITs**走势低迷，成交率减弱; 7-8月，部分FOF**将公募REITs纳入投资范围，提振市场信心，REITs**走强，平均换手率升至094%；此后，由于FOF**实际投资进度相对较慢，流动性问题并未改善，12月首批扩产项目集中解体，REITS**再次走弱，9-11月平均换手率降至065%。
相关分析
REITs与**市场、债券市场和大宗商品市场的相关性较弱，但与**市场的相关性相对较强。
投资者结构
REITs项目以机构投资者为主，个人投资者占比不到25%。 环保型房地产投资信托基金在个人投资者中所占比例最大（在20%至25%之间）。 在机构投资者中，大多数是持有不可流通股票的战略投资者。
REITs经营业绩
得益于新冠疫情后复产复产，高速公路REITs项目基础资产的交通量和通行费收入均呈现正增长态势，高速公路REITs各项经营业绩指标完成较好。
环保型REITs所在的行业具有较强的周期性，受经济波动的影响较小。 富国银行的Capital Water REIT的经营业绩指标（不包括可供分配的金额）均实现同比增长。 中航首钢绿色能源REIT项目生产经营受暴雨、发电机故障影响，营业收入同比小幅下降。
在国内绿色转型发展步伐的带动下，燃气风能和太阳能基础设施REITs的经营业绩指标均达到甚至超出预期。
仓储物流REITs运行相对稳定，除少数指标外，大部分经营业绩指标均实现同比增长或基本达到甚至超预期值。 制造业、零售业和电子商务的发展壮大带动了仓储物流的需求，行业供不应求的趋势仍在继续。
由于北京工业园区整体租赁市场表现持续低迷，新增需求不足，建行中关村房托营业收入、净利润、EBITDA及可分派金额均出现负增长，项目所在区域空置率达32%，平均租金持续下降至每月143元/平方米。 其他产业园区REITs经营业绩指标实现同比正增长或达到预期值。
租赁住房项目稳步运营，项目的租户结构、出租率和租金水平保持稳定，因此租赁住房REITs很好地实现了年度经营业绩指标。
REITs股息
2023年，24只REITs将公布股息，股息比例从15%到98%不等。 除华夏交通建设REIT、建行中关村REIT、中金湖北科技投资光谷REIT外，其他REITs累计分派比例大于4%，可满足4%净现金流分派率的要求。 专营REITs的累计分派比例明显高于权益REITs，主要是由于专营REITs的到期价值归零，现金流稳定，股息率高，同时产权REITs更注重标的资产的未来升值，因此分红率较低。
REITs估值
我们使用内部收益率对房地产投资信托基金进行估值。 对于特许经营型房地产投资信托基金，我们以房地产投资信托基金的发行上市至特许经营到期日为计算周期，以房地产投资信托基金上市后一年的可分派金额为基数，估算可用于分派的房地产投资信托基金金额的年均增长率的内部收益率为%和5%， 分别。通过计算结果发现，能源基础设施REITs的内部收益率高于生态环境REITs和高速公路REITs。
追求长期可持续的价值创造
公募REITs作为注重长期投资回报的重要资产类型，更符合ESG可持续发展体系所强调的综合环境和社会价值。 自2020年4月公募REITs试点启动以来，国家先后出台了《关于进一步改善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》（法盖投资2022号1652号）、《投资项目可行性研究报告编制总纲（2023年版）》等政策文件; 以及《企业投资项目可行性研究报告编制参考大纲（2023年版）》，指导投资项目高质量发展。这些政策文件明确了REITs是项目完成后盘活现有资产和退出的可能路径，也强调项目需要进行生态环境影响分析、资源能源利用效果分析、碳达峰碳中和分析、社会影响分析和经济影响分析，作为项目投融资决策的重要参考标准。
目前，部分REITs正在披露ESG信息，并发布环境-社会-公司治理报告。
公共REITs市场的未来展望
拓宽资产类别。 2023年3月24日，国家发改委印发《国家发改委关于规范高效做好基础设施领域房地产投资信托（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资2023年第236号，以下简称“236号文”）， 旨在落实2022年底**经济工作会议提出的促进消费的要求，响应国家扩大内需战略的实施。消费基础设施行业在房地产投资信托基金发行方面具有巨大潜力。
积极扩大投资者基础，吸引长期资本进入市场。 2023年8月29日，上海证券交易所、深圳证券交易所发布《关于优化公开募集基础设施投资（REITs）发行交易机制工作安排的通知》。 2023年12月6日，财政部、人力资源和社会保障部联合印发《全国社会保障内资管理办法》（征求意见稿）。 社保**等长期机构投资者的入驻，将进一步提振市场信心，促进REITs市场健康稳定运行。
REITs赋能房屋租赁市场的发展。 租赁住房REITs的发行上市，有利于帮助建筑企业解决资产重行业周转率低的问题，打通租赁住房“集资、投资、建设、管理”闭环，共同加快项目建设进度，扩大优质住房供给，通过吸收各类社会资金，解决新市民和年轻人的住房难题。 通过REITs培育市场化住房租赁主体，助力保障性住房等“三大工程”建设，更好地实现“租售并蓄”、“住房不投机”，推动房地产市场发展模式转变。
REITs市场服务于“一带一路”建设。 中国企业在“一带一路”沿线积累了大量基础设施存量资产，为未来发行中国离岸REITs提供了充足的基础资产储备。 通过发行基础设施REITs，这些资产可以盘活，回收的资金可以用于新基建项目的建设，弥补不足，从而形成良好的投资周期。
瑞联银行平台房地产投资信托基金和基于资产的服务
瑞联银行拥有一支具有多年丰富经验的专业技术评估团队，曾为平安广州广河房托、中金安徽交控房托提供发行及年度资产评估服务，正在为浙沪杭甬房托提供年度资产评估服务，该房托基金项目涉及高速公路、工业园区、 物流仓储、景区、水电站、市政设施、环保、新能源和IDC等基础设施。我们致力于为REITs的发行、上市和年度评估提供优质服务。
end ┈相关平台由World Union Assets、World Link Appraisal、瑞联银行信用咨询、瑞联银行数字、广东瑞联资产、中瑞士联、华方数据等公司合资成立。 秉承专业互联，生态共赢服务宗旨是平台中间平台统一品牌管理、系统管理、专业研发、数据共享、资源共享。
平台总部位于深圳，拥有深圳、广州、东莞、佛山、厦门、武汉、成都、重庆、上海、杭州、南京、北京、青岛等13家分公司，服务网点覆盖120多个城市。 对于客户土地与房地产评估、资产评估、资产化、行业咨询、文化、商业和旅游运营咨询、工程咨询、财务咨询、资产管理咨询、企业战略服务、投后管理、股票运营监管、数据技术和咨询等服务，并提供承保项目全周期、全链条交易&财务咨询全场景服务