编者按：
金融组合支持房地产。
近日，央行、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部均对房地产行业融资表示有力支持，包括可用于偿还房企存量贷款的经营性房产贷款、优化个人住房贷款、加快推进城镇房地产融资协调机制等。
随着城市房地产融资协调机制的建立，房地产融资管理正在进入更加精细化的时代。
近日，住房和城乡建设部、国家金融监管总局印发《关于建立城镇房地产融资协调机制的通知》，对建立城镇房地产融资协调机制、筛选确定支持对象、满足合理融资需求、做好融资担保工作作出安排。
1月26日，住房和城乡建设部召开城镇房地产融资协调机制部署会议，指出针对目前部分房地产项目融资问题，各地应以项目为对象，狠抓研究，提出可给予融资支持的房地产项目清单， 协调行政区域内金融机构发放贷款，准确有效支持合理融资需求。信贷资金要封闭使用，按规定使用，坚决防止挪用。 在省级层面，要跟踪监测落实情况，加强监督指导。 在国家层面，建立城市房地产融资协调机制项目信息平台，实行周调度、月报。
这也被认为是近期房地产行业最重要的政策措施。
近两年来，流动性不足一直是房地产行业的一大难题。 除了市场销售不佳，融资方无法实现供需精准对接，这也是一个重要原因。
分析人士认为，城市房地产融资协调机制的建立，意味着房地产融资管理的逻辑正在发生变化，精细化、制度化将是趋势。 这不仅是现阶段解决房地产问题的手段，也将成为长期机制的重要组成部分。
贷款是在“白名单”上发放的。
早在2023年10月，房地产融资政策的加强就开始显现。
2023年10月30日至31日，**金融工作会议在北京召开。 会议指出，要促进金融与房地产良性循环，完善房地产企业主体监管体系和资本监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
2023年11月，监管部门先后代表房地产企业、金融机构召开座谈会，调研了解行业风险缓解和高质量发展的主要金融需求。 其中，中国证监会11月19日表示，将坚持“一公司一策”，化解大型房地产企业债券违约风险。
2023年12月召开的**经济工作会议指出，要积极审慎化解房地产风险，一视同仁地满足不同所有制的房地产企业合理融资需求，促进房地产市场稳定健康发展。
监管部门密集表态的背景是，房地产行业风险持续蔓延，但在融资端难以实现精准对接，部分稳健房企也开始面临流动性压力。 2023年11月，金融业界与行业主管部门联合举办房地产企业代表性座谈会，万科、保利、华润、中海、龙湖、金地集团等稳定房企出席。
广东省住房政策研究中心副主任兼首席研究员李玉佳表示，从2022年的“三箭”到“16条财经条”，再到2023年底监管部门的密集表态，反映出监管部门更加重视房地产融资，但实施效果并不好。 他认为，主要原因是银行更担心风险，对房地产公司的信任度较低。
因此，问题的解决已开始转向协调机制，即通过城市房地产融资协调机制推动符合条件的贷款项目，金融机构对符合条件的项目进行套现，提供融资。
据中国建设报消息，住房和城乡建设部已大力落实该机制，本月底前，首批项目落地后可贷款使用。
换句话说，金融机构将根据“白名单”发放贷款。
中国指数研究院企业研究主任刘水对21世纪经济报道表示，我国房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险不同。 引导商业金融机构区分集团风险与项目风险，稀释集团情况，根据项目资金状况重点对不同情况下的项目进行分类和配套，是比较可行的方式，这也体现了更精细化的融资管理思路。
这种思路也体现在经营性房产贷款的管理上。 1月24日，中国人民银行和国家金融监督管理总局联合发布《关于经营性房地产贷款管理的通知》，细化了商业银行经营性贷款管理的等级、期限、额度、用途等要求。
前述通知还明确，“2024年底前，对于经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，国家商业银行还可以在风险可控、商业可持续性的基础上，发行经营性房地产贷款，以偿还企业及其集团控股公司（含合并子公司）在房地产领域的相关贷款和公开市场债券。 分析人士指出，根据这一规定，房企可以通过经营性房产贷款进一步盘活存量资产，提高流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。
预计它将被制度化。
融资和销售是房地产企业的主要资金。 近期，随着市场的深度调整，这两个**都受到了一定程度的影响。
据国家统计局统计，2023年，房地产开发企业将有12家7万亿元，同比下降136%。其中，销售端存款及预收及个人按揭贷款减少。1%;融资方面，国内贷款和自筹资金减少99% 和 191%。
分析人士指出，在市场信心尚未完全恢复、销售复苏需要时间的情况下，融资环境的改善有望缓解行业面临的短期流动性压力。
从中长期来看，以城市房地产融资协调机制为代表的精细化管理有望成为未来房地产融资管理的常态。
一位资深房地产从业者告诉21世纪经济报道，按照程序，金融机构向房地产项目发放贷款时，会经过一系列的审查。 不过，在过去，这种审查通常并不严格，项目公司只要有母公司担保，就很容易获得贷款。
母公司的认可很重要。 该人士表示，长期以来，规模效应在融资中起着决定性的作用。 销售规模高的大型房地产公司，以及区域市场占有率高的房地产公司，更有可能为其项目获得融资。
然而，近年来，房地产市场进入调整期，一些大型房地产企业出现债务违约，带来了一定的财务风险。 为了控制风险，金融机构大幅减少了房地产贷款。 如今，在发放项目贷款时，母公司的背书仍然很重要，但对价标准更“所有权”，国二央企比民营房企更容易获得融资，民营房企被认为“更稳定、更有偿付能力”。
该人士表示，在发放贷款方面，无论是过去根据企业规模来考虑，还是现在根据企业所有制的性质来考虑，都有广泛的一面。 随着市场红利的下降，房地产行业告别了快速增长的“第一时代”，市场参与者和产品业态趋于多样化，因此也需要新的评价体系。
在1月26日的城市房地产融资协调机制部署会议上，住房和城乡建设部强调，地级以上城市人民要有效发挥领导和协调作用，充分赋予城市房地产调控自主权。 住房和城乡建设部还要求各地研究提出一份以项目为标的可融资支持的房地产项目清单。
分析人士认为，此次调整更符合房企经营特点，也适合当下实际情况。 一方面，房地产的区域分化特征更加明显，应根据当地情况给予地方政府更多的自主权。 另一方面，项目公司制度的特点也决定了项目本身的质量应该是发放贷款的主要考虑因素，不应过度受母公司资金状况的影响。
一位来自中部城市某房地产公司的人士告诉21世纪经济报道记者，他目前还没有收到**部门对“白名单”项目的申报要求，但在之前的保障楼房交付、发放救助资金的工作中，**部门已经掌握了该项目在城市的基本状态。 考虑到这一点，这份清单并不是一项艰巨的任务。
该人士还表示，从近两年与**部门的沟通来看，资金的精细化管理将成为常态，有望制度化。 这不仅体现在融资过程中，也体现在资金使用的整个过程中。
受访业内专家还认为，作为“推进金融与房地产良性循环”的重要组成部分，房地产融资的精细化、制度化管理有望成为一项长期政策。