前言我看到他爬上了一座高楼，我看到他宴请客人，我看到他的建筑物倒塌了......
他从事房地产行业近20年，对房地产周期早已漠不关心。 虽然很难预测宏观经济趋势和全国房地产市场，但预测行业甚至城市市场的趋势要容易得多。
前几天和老朋友聊了聊，鲁南市最大的城市琅琊，最知名的数据和**公司已经裁员了7%，与巅峰时期相比，我不禁掀起了波澜，想和大家一起回顾这一轮楼市周期。 本文从琅琊市区实际案例出发，对房地产市场的周期性趋势进行还原和回顾，分析了影响其趋势周期的主要因素。 
单张光盘30亿！ 琅琊走出独立**。 在经历了2014年、2015年、2016年、2018年的市场低谷后，在经济快速增长的背景下，房地产政策环境多年宽松，去库存进程加快，房地产市场升温升温。
从2018年底到2019年，随着监管政策的收紧，以济南、青岛为龙头，山东大部分城市的房地产市场出现下滑，但也有部分城市走出独立，比如琅琊，人口红利巨大，天富青厚，眷顾了鲁南南部的这座大城市， 市场容量一度碾压烟台，仅次于青岛、济南，成为山东省第三大房地产市场实体。
中南庐尚岳公馆2018年开业6间，单笔销量超过22万套，销售额近30亿，高层建筑价格从9500套飙升至12500套，房屋数量从11500套飙升至15500套！ 2019年上半年，项目基本爆仓，年销售额超过20亿元/盘，高层建筑价格飙升至16500元，平房价格飙升至近2万元！
只有一个央企，在首局胜案后选择了理性克制——唐岳，虽然错过了牛尾，但他侥幸躲过了熊市，他就是保利。
7 分钟， 4088亿！ 最后的疯狂疯狂2019年底，琅琊北站开通，便捷的高铁交通加速了全县人口，巨大的需求保障让临沂房市持续火热。
除了如辰、太盛恒、地王、**致远等本土地产企业，旭银、中南等外来小龙头大赚一笔，年销售额30亿元，在众多城企中脱颖而出，成为星捧月之星，管理骨干也得到了火箭式的提升！
不过，2020年的单盘销售冠军并不是传统实力的地产企业，而是成投刘清溪月！
8月1日上午9时，北城新区刘青溪月上线选房，推出高层690户、小型高层408户、西式386户，共计1484套; 精装高层15500元，小高18000元，平房20650元，部分装订储藏室，7分钟后，1484套**售罄，销售4088亿！
对于琅琊来说，一线房企都垂涎三尺，而知名数据服务**城市入驻报告收到一手，乐观的断言加上投资者的“努力”，2019年，碧桂园、万科等先行者入驻并成功赚到了一桶金。
2020年上半年的轨迹一如既往，但下半年，随着最高领导人的更迭和执政思路的转变，土地市场如火如荼，交易再次井喷。
可惜的是，2020年驻扎琅琊，2021年进驻金科、融创的中海、中梁、绿地，一路跑进深坑。
即便如此，2021年另类琅琊楼市仍将疯狂如“重光”，碧桂园云顶单板39亿，碧桂园年销售额65亿甩开对手，加冕琅琊！ 本土明星地产公司——泰路以年销售额32亿元的太路时代城单板飙升至第二位！ 高端别墅项目——奥正雅园率先开盘3.1万元，逆市销售，以年销售额近20亿夺得豪宅销售冠军！
但这也是高速发展惯性之后强弩的终结，也是琅琊地产本轮牛市的最后残余，命运的齿轮已经转动，危机伴随着黯淡的金九银十如期而至！
当雪崩发生时，没有一片雪花是无辜的2020年下半年，琅琊高层更替，打破了多年来遵循的“以地市场调房市”铁律，无视十年前大供地的血泪教训，转而盘活土地，增加**，集中北城新区的土地供应， 这也向往琅琊的一线开发者敞开了怀抱。
虽然年底才集中供地，但2020年琅琊城区土地收入超过400亿，为26次！ 北城新区2020年土地收益为38次！ 
北城新区罗庄，这些曾经不想要的“优质土地”，犹如天而降的“馅饼”，击中了多年饥荒、觊觎贪婪的掠食者们！
2021年下半年，随着2020年下半年集中供地的转型上市，市场竞争逐渐白热化，突如其来的冷卖也让多家开发商吃亏。 
从恒大停产到中南降价，从公寓阁楼商业减半到住宅降价！ 开发商的恐慌也在琅琊百姓中迅速蔓延！ 从琅琊星板块——北城新区迅速席卷全城，市场一时间被谣言和冻结迅速！ 琅琊购房者一夜之间消失，城市楼市急转直下，库存飙升，去转换周期飙升至历史极致！
随着开发商降价升级和消费者信心的崩溃，琅琊楼市将在2022年加速下行，而在这个市场的冰点上，5月30日，琅琊市自2018年以来实施的“北城新区一二手房限购”政策解除，大量低价二手房**涌入市场， 让临沂楼市更是雪上加霜！
反手投资人勇牺牲旗，骨头冰冷，但深陷泥潭的开发商早已谈变色，避之不及。疫情解除后，琅琊土地市场仍是平台企业自娱自乐的舞台，楼市看涨后，黑暗无尽。
《桃花泉》到《深井冰》，掘墓“三部曲”？ 诚然，经济下行和疫情防控是影响本轮市场普遍低迷的重要客观因素，行政、金融等监管政策的持续作用不容忽视，但对于“桃花春”独立后如悬崖般坍塌，一直如“深井冰”的琅琊市场来说， 压垮骆驼的哪根稻草是压垮骆驼的稻草？2020年下半年的集中土地供应为2021年下半年的“恶性竞争”埋下了伏笔，而2021年下半年之后的自残恶意降价是本轮熊市的“导火索”，而2022年取消销售限制释放巨额低价**，也算是灾难性的自掘坟墓。 有同行将琅琊楼概括为“成人口、败地、崩塌降价、夭折于限转让”，作为昔日的标杆市场，本轮琅琊市场周期走势值得总结和回顾，这对统治者、开发商、从业者和购房者来说都是宝贵的。 历史没有假设，多种选择成倍增加结果，我们无意追究责任，我们想从地产从业者的角度回顾琅琊市场周期，为其他城市提供“玉石”。 在笔者看来，欢迎各类名人矫正。
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