物业管理招标常见注意事项

物业管理招标常见注意事项

一、物业管理的目标

它是为了保持和增加财产的价值，以及提高财产的使用价值，有三个具体目标：

1）质量目标：

1、硬件质量目标：主要是保证和维持物业的物理功能：结构功能、建筑功能、机电设备功能等功能;

2、软件质量目标：主要指服务的完整性、服务的时效性、服务的客户满意度等;

2）安全目标：

1.物业使用环境的安全，如维护公共秩序、公共秩序的预防和管理、防火、防盗等环节;

2、财产安全：指财产主体安全、结构安全、设备运行管理安全等。

3、物业使用者安全：指对物业使用者人身安全和财产安全采取的预防措施。

在安全目标方面，物业管理公司应保存各种记录和资料，以证明其已按照合同做好了各项服务。

3）物业管理成本目标：各项费用的最终收支应能保证物业企业有适当的利润。

2.几个术语的解释：

1、物业管理的本质：是物业管理服务企业以房地产为依托，以业主或客户需求为导向，以管理为手段，以准公共服务为核心产品从事的商品服务活动。

2.业主：指财产的业主;

3、物业使用人：指物业的承租人（客户）或实际合法使用物业的人;

4、暂行管理规定：开发商、物业管理公司制定的既有约束条件;

管理章程：指经业主大会讨论通过的临时管理章程或其修订草案;

物业的业主和使用人违反管理协议的，业主委员会可以向法院提起诉讼，法院予以支持;

5、物业管理服务收费 物业管理服务费（基本物业管理服务费、机电设备设施日常运维费）、专项服务费、代理服务费。

6、客户手册：指客户入住时发放的小册子，以管理协议、物业使用说明、物业管理相关协议为主要内容，引导客户更好地使用物业，享受物业服务。

7.机动车用地占用费：俗称停车费，应收取，不讨论要不收的问题，只讨论收多少的问题，业主可以决定，无需价格局批准，市内没有统一的账单，（写字楼面积）业主同意不收取。 除物业必要的管理费用外，该费用由物业管理公司与业主协商后使用。 请注意，此费用不包括监护责任。

8. 几个主管部门：

民营建城管;

未按照城市管理规定从事销售、加工经营活动的;

占用和破坏绿地城市管理;

房地产管理局执法司承重结构的拆除和改建及使用职能;

3. 社区车辆管理

1、业主在签订协议时提出两种方案，一是场地占用费，二是车辆存放费; 场地占用费低，车辆存放费不以营利为目的，但对于车辆的全额保险，每天的平均费用是车辆存放费。 这两种费用都是由业主选择的。

2、小区停车费是必然趋势，也是管理小区车辆的必要手段。

3.在此阶段，停车费可以凭收据开具，并盖上物业公司的印章。 不需要发票。 如果停车费用于发出特别标书，则应在背面附上“此费用为物业管理公司收取的车辆场地占用费”字样。

4、除物业管理公司必要费用外，剩余的车辆场地占用费可作为社区维修的应急维修资金。

从表面上看，物业公司看似没有什么好处，但实际上，一方面是做好社区车辆的管理工作，二是增加一些人手，三是用于社区维护，这其实是变相为物业公司节省了可观的成本。

5. 写字楼停车场也是如此。 这些费用应由维修基金补充。 此外，这应该与保安人员协调。

四、规避物业管理风险的几种方法：

1、与公共责任保险相比，物业管理责任险的保费相对较高，但能较好地规避因管理不善或物业管理不足而带来的风险。

2、日常工作，特别是巡检、日常维护等工作，根据物业管理合同和设备设施的特点，事先制定管理计划，严格明确地提出管理要求，并在日常工作中，以记录的形式做好记录，并向负责人贯彻执行。

3、质量与价格相符的原则，不同的标准，对应不同的服务标准，如四级标准，走廊每天打扫一次，即打扫一次，不打扫两次，不保证走廊干净整洁; 只要每天清洁一次，物业公司概不负责。

4、物业管理公司不承担全部责任，行政部门承担的责任不应由物业管理公司承担，如邢氏案。

五、在装修阶段，如何做好成品的保护工作：

1、对施工单位进行前端控制：登记、签署装修责任书、消防责任书、违约责任书、缴纳压费，必要时提供用人单位背书担保;

2、在录入材料的过程中，要采取标人的方式;

3、禁止结构、功能拆除和改建：实行日常检查;

4、对于写字楼，密切联系业主，在业主与租户之间的协议中增加装修约束条款，并将业主引入监管机制;

6、物业区域内维护公共秩序及安全防范措施的几点注意事项：

1、物业公司管理公共公共财产，维护公共秩序，而自行车、电动车、机动车属于私有财产，不在物业公司管理范围内，其灭失和损坏不由物业公司负责，除非另有约定; 有些还取决于物业公司是否按照合同履行其职责。

2、负责维护社区生活秩序，而不是负责社保防治，下设行政主管和执法部门。

7. 对拖欠货款的业主的起诉和追究：

1、平就是要注意积累、掌握、保留相关记录和证据;

2、评价服务工作是否到位，主要看物业公司是否按照合同做了，主要看广大业主的意见;

3、不要一次起诉太多，太多容易跟着，法院也不容易支持;

4、物业费贴现的判断，要以理论，哪一个不合格，哪个费用打折，没有不合格，就没有折扣。

8. 关于特殊服务和财产创收：

1、对于特殊服务，提前设置服务项目，并公布服务内容、质量和收费标准，业主或租用人可以选择何时需要此类服务。 费用与公共服务费分开收取。

2、物业服务企业可根据自身实力和所管理区域特点，开展业主（或其他组织）委托的物业租赁、产品介绍等广告，以改善服务设施，增加企业收益。

9、物业企业内部管理的若干经验与实践：

1、业主的便利和尊重需求：在物业管理工作中，要记住，任何人，包括业主和租户，以及来访人员，都有相同的要求：即方便和尊重; 在制定任何与房东和房客打交道的制度时，都应实施这一原则。

2.日常监督应到位。 每个人都有惯性，任何人的工作都需要被监督，但监督的方式不同。 这在领导和主管的日常工作中要清楚，所有工作的日常监督必须到位。

3、在制定岗位职责和岗位描述时，要注意的是，任何人不仅要知道自己的岗位职责，而且要做到位;

4、做好客户管理和运营：要想方设法充分发挥客户资源优势，管理好客户：保管客户信息，开展租赁销售服务，设置报表，提供水、奶服务，利用客户关系资源，合理利用客户自身的业务和生产需求; 针对客户需求，可在适当范围内发布，或代他人联系，中标者（指中标或签订合同）将收取信息服务费（一般为合同金额的0.0）5%－2%）。

5、如何了解客户需求：做好物业管理，首先要了解业主和客户的需求，有三种方式：

在相应的管理阶段，作为物业经理，应该定期举行一次务虚会，进行几次“头脑风暴”，畅所欲言地畅所欲言;

问卷调查，设计问卷表，进行问卷调查，也可以在满意度调查中做;

定期与客户协调员和客户领导沟通;

6、如何在公司内部建立良好的沟通机制

每个部门的每周（或每天）晨会或例会;

公司每周管理会议;

每月或每两个月召开一次员工会议;

以上三次会议的主要内容：一是汇报工作，二是分析总结不足之处并提出改进办法，三是安排工作;

10、绩效考核的主要内容和目标：

1、绩效考核的目标是激励员工首先完成自己的工作，其次是激励员工站在公司的角度，做好超越自己工作的工作;

2、内容之一：管理，对承担经营项目的部门和个人，制定相应的激励措施; 对不承担业务项目的部门和个人，对提出并采纳的建议给予适当奖励;

3.第二空间：管理，对于管理人员来说，管理的内容必须有明确的管理目标; 对于操作人员来说，他们所负责的工作内容应设定明确的工作目标，客户满意度是考核的主要目标之一;

4、内容三：员工学习与发展，鼓励员工学习，为员工创造学习条件和发展条件，同时，学习与发展的机会也作为激励员工的奖励条件之一。

5、绩效考核结果的应用：一、奖励：晋升、加薪、考核、培训机会、不同场合的表扬; 二是惩罚：除名、减薪、点名批评、点名不点名;

需要注意的是，大部分处罚要公示，发挥有效作用，让员工知道哪里出了问题;

十。 一、新品检验的主要内容：

1、物业信息：主要是物业施工图纸的验收数据; 水、电、气、气供应合同等;

2、按设计检查设备设施的数量和配置，通过试运行和跟踪安装调试检查使用功能;

3、对建筑物的外墙、屋顶、地板进行目视检查; 聘请专业人员检查建筑物;

4、园林绿化工程巡查，一是绿植数量，二是洒水器是否足够;

5、对物业的水、电、供热管道及管线、构件等设备设施进行检查（特殊部件应留有部分材料，经监督和业主，以方便日后维护）;

6、检查配套设施;

7、检验方法有：

视觉：主要指外观、数量、完好程度;

用途：设备、设施、元器件、零件等用于验证其安装质量和使用功能。

检测：防雷、防电，通过检测或检测报告检查其完整性;

测试：通过接水、密闭水压等方式测试完整性和质量;

查看施工验收测试报告：通过测试报告进行检查;

8、发现问题处理原则：把小问题写下来，填写验房记录表，并提出整改建议，并提交给建设单位，建设单位要求建设方对物业进行整改和跟踪; 进行整改验收，并办理检查手续。

对于重大问题，特别是结构性问题，向建设单位提交验房记录表以及物业管理公司的意见，如果业主要求接管，双方应明确问题的责任。

十。 二、关于物业管理招标：

1）在物业管理招标过程中，有几个常见的错误：

1、对投标反应不好;

2、新政策法规落实不力;

3、组织架构和人员配备与项目不符;

4、成本计算不精细; （需要注意的是，物业管理服务费由基本物业费和机电维修保养费组成）;

2）投标书的编制方法：

1、成立投标准备小组，招标内容广泛，不是一个人能完成的，所以必须成立一个小组负责招标文件的准备工作; 对编制小组成员的要求如下所述。

2、做好分工，明确职责：如商业标准的编制、信用能力的编制、技术标准的编制（技术标准的内容也可细分）; 每个人都有自己的责任;

3、在编制商业和技术标准之前，要先研究标书，熟悉现场和图纸，然后集体制定管理组织、人员组成和基本管理计划，然后在此基础上分工，保证招标各部分的有序衔接;

4、在编制招标文件之前，首先要掌握的是信息，包括：招标文件、现场调查、市场信息、政策法规、企业本身、网络;

5、公司应提供适当的车辆和财务担保;

3）编制标书的注意事项：

1. 投标编译者应熟悉五点：

熟悉物业管理相关政策法规（如电费、水价、最低工资、五险一金、税收政策、消防、加班管理规定等）;

熟悉各岗位工作操作规程;

熟悉企业大局;

熟悉招标文件的格式和内容：没有固定的格式，但有相对固定的基本格式，即习惯;

熟悉市场上的成本计算方法及相关资料**;

2、投标人应具备三项能力，一项负责

分析判断能力;

书面技巧;

计算机操作能力;

具有对企业负责、对企业管理者负责、对个人负责的意识和精神;

3、在编制招标文件时，必须注意十种报废投标;

4.有一点约定俗成：技术标记一般在100页左右;

5、招标文件中如有评分标准，必须按照评分标准编制，并在目录中明确标明评分标准的内容;

6、必须注意的是，技术标书中不能有与招标相关的经济内容;

7、投标书编制完成后，必须送交负责人审核;

8、注意相关页面上的红色印章，有的加盖骑行页;

9、注意按招标文件要求包装;

4）技术标准的基本格式：

1、项目管理服务的定位和统筹规划;

2、项目的基本分析及组织结构;

3、人员培养与考核机制;

4、管理服务的内容、标准和措施;

5、预属性复制蛾工作环节操作流程;

6、应急处置应急预案;

7、高层管理服务的承诺与保障措施;

8、设备、材料及办公用品;

9、物业管理服务相关制度;

10. 社区文化的构思与安排;

5）招标书编制完毕后，应做好六种外观：

1、看标准有无报废;

2、看招标文件是否对招标文件有积极回应;

3、看投标书的格式和要求有无瑕疵;

4、看相关材料是否符合政策法规;

5.看是否有太多的承诺;

6、看商业标的是否合理。

6）特别指出，物业管理合同签订后，必须向当地房地产主管部门办理备案手续;

十。 3、天津市现行物业管理相关法律法规：

做好物业管理工作，尤其是市场行为时，了解政策是非常必要的，以下是天津市现行物业管理相关法律法规的清单，建议物业管理从业人员认真学习，运用到实际工作中：

1.《天津物业管理条例：2008》12.01 修订;

2.《天津市住房安全使用条例》;

3、物业管理区域划分管理办法;

4、业主大会、业主委员会活动规则;

（五）物业管理住房管理办法;

6、天津市造纸工业企业退出管理办法;

7.商品房、住宅建筑维修经费管理办法;

8、非住宅项目专项维修资金管理办法（非住宅项目按100元平方米标准按现行要求交存）;

（九）维修资金使用管理办法;

10.住房应急救助专项资金管理办法;

11.老旧建筑区维修经费管理办法;

12、《天津物业管理招标管理办法》; （保障性住房物业管理企业可加分）。

13.天津物业管理费**指导价;

14. 还有7个申请程序和7个示范文本;

15.高级人民法院有《建筑物区别所有制管理办法》、《财产纠纷管理办法》等解释;

16、价格局水、电、供热相关行业及收费规定;