文丨秦佳丽
编辑丨李庄
继2023年10月公募REITs资产类型由公共基础设施拓展至消费基础设施后，商业地产融资端迎来了新的利好政策，近期经营性房地产贷款新规出台，预计新增融资额将超过5000亿元。
1月24日，人民银行办公厅、国家金融监督管理总局联合印发《关于经营性房地产贷款管理工作的通知》（以下简称《通知》），为住房企业解决融资困难提供了新的途径。 据信，未来商业地产经营者获得的经营性房地产贷款金额主要取决于未质押资产的规模。 相关房地产企业将用经营性房产贷款替代一些成本较高的开发贷款和债券，以降低融资成本。
经营性房产贷款新规出台
或发放5000亿元以上贷款
近日，经营性物业贷款新规对经营性房产贷款等提出了多项要求，包括管理能力、期限、金额和用途等。 虽然《通知》对贷款发放设置了较多的前提条件，包括“2024年底前”的实施期限，针对“规范经营、发展前景良好的房地产企业”、“风险可控、业务可持续”的依据、“首还款**应为借出房产本身的营业收入”等，但对商业银行的信用风险管理高度重视。 不过，在满足房地产企业融资需求方面，经营性房产贷款新规仍提供突破性支撑。
最显著的突破是，《通知》与传统指定用于特定用途的房地产项目贷款相比，《通知》允许经营性房地产贷款用于偿还房地产企业及其集团控股公司股票领域的相关贷款和公开市场债券。 华安**在报告中表示，此举有利于大型优质房企存量资产快速盘活，提升非违约企业偿债能力。
除了扩大贷款用途外，新规在贷款金额和还款期限方面也有很多亮点。 据了解，经营性房产贷款新规并非新型信贷，但以往执行比较严格，出于风险考虑，银行很少发放经营性房产贷款，但核心城市核心地段的房产除外。 GF**报告显示，国内上市公司投资地产平均质押率预计在45%左右，银行实施的估值率大多低于50%（万科37%、华润56%、龙湖42%、新城31%、招商蛇口50%）。
相反，《通知》明确，贷款金额原则上不得超过贷款房产评估价值的70%; 同时明确经营性房产贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年，以“以时换空”的方式减轻房地产企业债务负担。
然而，并非所有房地产公司都能从经营性房地产贷款中受益。 根据《通知》规定的经营管理水平，经营性房产贷款的发放主要面向以经营性房产为抵押、综合收益良好的商业地产企业，包括但不限于商业综合体、商场、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不含商品房和租赁住房。
在业内人士看来，后续商业地产企业主获得的经营性房产贷款金额主要取决于无抵押资产的大小。 广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳对本刊记者表示，经营性房产贷款旨在鼓励房地产企业长期经营自有房产，房地产企业以持有房产为抵押，获得低成本贷款。 不过，现在很多企业往往处于高杠杆状态，手头很多房产资产已经被抵押甚至超额抵押，剩余的贷款空间不一定多，“如果后续贷款利率足够低，可能会引导房企通过经营性房产贷款，以较高的利率置换部分开发贷款和债券， 从而降低融资成本。 ”
据华安**测算，新规出台后行业新增贷款融资规模或将超过5000亿元。 即目前持有规模较大的可经营物业的上市房地产企业中，未违约的房地产企业和央企投资房地产资产总规模为13万亿元，抵押资产规模约4800亿元，按70%的未质押资产可融资计算，新增融资总规模将超过5000亿元。
自有物业企业明显受益
龙湖有望获得900亿元贷款
从明确针对“综合效益较好的商业地产企业”的新规的商业规模来看，经营贷款对持有物业的房地产企业明显有利。 据国泰君安**报告，目前持有的房产很难变现，即使想通过清算还债，也会遇到很大的障碍。 对于拥有优质控股物业但对母公司经营有一定压力的房地产公司，本文件将有助于盘活存量，无需清算。
梳理目前行业内经营物业规模最大的顶级房企，以审评委发布的《2023中国房企营业收入排行榜》为参考，营业收入规模在前10名且未脱离险境的国内房企经营者，包括华润置地， 龙湖集团、万科地产、新城控股、招商蛇口、中海地产、大悦城，2023年前10名入围门槛超过55家7亿元。 如果放宽到TOP20，将包括合生创展、陆家嘴、保利发展、金地集团等10余家房地产企业，入围门槛为24家7亿元。
其中，华润置地、龙湖集团、万科地产、新城控股四家房企全年营业收入分别为252亿元、143亿元4亿元，1199亿元和105亿元，分别是控股物业领域有深度布局的房地产企业。
结合《中国银河研究报告》，截至2023年年中，香港境内房地产股华润置地、中国海外置地和龙湖集团的投资房地产资产占总资产的比例分别为。 86%，经营物业规模占比相当大。 龙头房企表现出优异的经营管理能力，供给侧政策的持续放宽或许对部分房企产生较大的边际影响。
事实上，一些领先的房地产公司已经利用商业资产进行融资。 在今年1月的投资者大会上，以“天捷”为主要商业地产品牌的龙湖集团表示，2023年将新增经营性房地产贷款150亿元以上，预计今年可新增经营性房地产贷款100亿元。 早在2023年中期业绩发布会上，龙湖就表示，正在大力配合银行进行经营性物业贷款，未来龙湖将继续以40余个天街（购物中心）进入市场，经营性物业贷款可达近900亿元。
以五岳广场为主要经营品牌，目前运营五岳广场161个，2023年前8个月，公司以五悦广场为抵押的经营物业贷款及其他融资总额约110亿元。
万科于今年1月成立商业事业部，统一七大区域和SCPG集团的商业业务。 早在2022年底，专注于“文旅+地产”的国企开发商华侨城就成立了华侨城商业管理公司，统一管理其商业项目，并于2023年底发布商业地产战略，预示着将从“文旅思维”向“文旅商业思维”转变。
公司中期业绩报告显示，2023年上半年，华润置地经营物业成交量同比增长41%至107套2亿元，占147%；该部门的核心净利润同比增长88%4%至40亿元，占355%。
后续的经营性房产贷款新规，将进一步释放房企按揭融资空间。 据光大**等机构统计，截至2022年底，房地产企业受限（抵押）投资房地产占比，新禅控股已办理按揭贷款69金地集团5%和56%2%，万科A是116%，龙湖集团为42%1%。对于上述部分房企而言，经营性物业贷款有助于缓解流动性危机，例如，金地集团2024年到期债务216亿元，该机构测算其经营性物业贷款可释放89亿元。
在房企可抵押的资产空间方面，优桃诚总裁薛建雄告诉本刊，资产收益稳定的本土房企或将迎来融资机会：“过去，很多现金流状况良好的房企只要提供资产包抵押贷款，就能拿到钱， 相反，大量现金流较小的地方房地产企业，资产收入稳定，却无法放贷。目前，监管部门已经开放了细分贷款渠道，很多高杠杆的大型房企可以用优质资产进行按揭贷款，而部分地产中小企业仍有资产经营收入，有机会获得低成本资金。 ”
更具成本效益的融资工具
经营性房地产贷款可以替代现有债务
继2023年10月消费基础设施REITs产品应用“破冰”后，国内商业地产常见的融资形式有三种，包括REITs（房地产投资信托**）和CMBS（商业地产抵押贷款支持**）经营性房地产贷款，分别对应三种不同的融资属性：股权融资、债务融资和银行贷款。
同样以经营物业存量作为相关融资的基础资产，招商银行产品和准REITs产品近年来实际上保持了相当的发行规模。 中国指数数据显示，2023年招商银行招商BN及类REITs产品总量为1818亿元，微降50%。其中，类REITs产品发行量为838亿元，受基础设施基础资产产品发行量大幅增长带动，发行量同比增长42%1%。
然而，目前经营性房地产贷款可能成为比招商银行和公募REITs更具成本效益的融资渠道。
据了解，招商银行CMBN作为债券融资产品，比经营性房产贷款流程更复杂，发行难度大，大部分招商银行产品要求每3年转售一次，还款期面临压力; 同时，近年来，REITs产品也持续在二级市场，据Wind数据显示，今年以来（截至1月31日）发行的29只公募REITs产品中只有5款***整体来看，新规后的经营性房地产贷款具有还款周期长的特点， 金额高，用途广泛，并可用于替代现有债务。
李玉佳介绍，目前经营性房产贷款有优势，但招商银行、REITs等产品仍不可替代。 其中，招商证券是基于物业可持续现金流作为资产发行的债券，REITs是转让部分资产收益权的股权融资; 相比之下，经营贷款背后的财产资产不需要转让给所有权或管理权。
京健咨询创始人张宏伟对本刊记者表示，明确经营性房产贷款可用于偿还集团控股公司房地产领域的贷款和债券是新规的最大亮点，但这并不意味着监管部门已经开始从“救助项目”向“救助企业”过渡。
（本文刊登在2月10日的《市场周刊》上。文章中提到的**仅供参考，并不对买卖提出建议。 ）